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《观点》杂志 |
发布时间： |
2010年06月23日 16:07 |
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作者: 经纬行研究中心 来源: [ 《观点》杂志2010.06期 ]
保利或许就是最后的赢家。而在没人争的情况下，出现地王的情况几乎不可能。
新政下政府推地谨慎，地王难现
广州市房管局20号在其网站上挂出荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场的地块以及白云区金沙洲一地块，地块占地面积达到159641平方米。这是在415新政后广州首次推出市区供应土地，颇受关注。而从这三块地来看，政府推地也是颇为谨慎，思量较多。
政府兑承诺，新政后首批地落户市区
新政前后，广州市政府及相关负责部门一直强调最多的不是如何加大气力调控楼市的需求，如何限定消费者购房，而是力图从供给着手，增加保障性住房用地供应。为调控楼价，特别是对全市均价有着明显的带动作用的市区楼价，政府也承诺今后将多推出老城区地块，以加大供给来平缓市区的楼价。
近年来，广州市的土地出让主要集中在花都、番禺、南沙等外围区域，市中心六区的土地供应极少，导致市中心六区房价飙升。根据“广州市2010年国有土地使用权出让计划及新社区住宅建设计划”，今年广州市辖十区国有土地使用权计划推出230宗地，用地面积逾3343万平方米。而越秀、荔湾、海珠、白云这样的中心城区，出让土地也达到22块，不可谓不多。
恰逢国家楼市新政调控，为兑现承诺，增强消费者对政府的信任，广州市在新政后首次推地即推出三块城区土地，但由于城区的土地稀缺性较强，土地升值潜力在，在招拍挂制度仍然执行的情况下，很可能会出现“地王”，而在这种政策环境下出现“地王”不仅使得消费者对政府的调控丧失信心，同样也会有损地方政府在中央的形象，不利于日后的发展。是以广州政府先推出三块主城区边缘地块投入市场。荔湾区旧龙溪路地块靠武广快线，噪音必然不少，虽处芳村，但着实偏远，预计成交价格不会太高。而金沙洲地块处于保利地块的包围中，保利拿下，预计也不要太大的代价。这次政府推地，既要兑现承诺，又不能出现地王，可谓小心谨慎。
为防“地王”，政府荔湾推地有讲究
在广州2010年国有土地使用权出让计划中，荔湾区有7块土地待售，其中旧龙溪路高尔夫球场地块就有A、B、D、E、F五块，黄沙大道和大坦沙各一块。这次单单选择了旧龙溪路高尔夫球场地块的A、B两块地来拍卖是有讲究的。越秀、海珠的地块地理位置都较好，受欢迎度高，拍出价格难以控制；黄沙大道地块面积较小，仅4284㎡，给政府带来不了实际的收益；而大坦沙地块面积过大，达20万㎡，极易拍出地王，这又是政府在当下的环境中所不愿看到的。
而旧龙溪路高尔夫球场地块之前是由于武广铁路专线的拆迁工程而被广州市政府收购的，2007年该高尔夫乡村俱乐部有94万平方米土地使用权，其中8919平方米用于武广铁路客运专线建设。政府花了14亿元收购，平均每平方米只有不到1500元，在闲置了3年后，政府拿出来拍卖，底价就达到3000多，政府收益起码翻倍，可保证政府的财政收入。而且该地块是分块出售，中小型开发商在拿下这两块地后很难再有财力拿下剩余的地块，反成鸡肋，大型开发商新政下拿地谨慎，加上地块周边高架桥和武广快线的影响，预计不会出太多的资金。所以出让这两块地可在保证政府的收入的基础上，不拍出引起社会恐慌的价格，达到很好的社会效果。
金沙洲地块，保利恐成大赢家
而金沙洲的B3702A-06地块就是之前的金沙洲鸿荣源地块，2007年9月11日，来自深圳的鸿荣源和保利激烈角逐，最终以21亿元的成交价拿下该地块，楼面地价高达约7935元/平方米。两年后，因拖欠土地出让金，该地块被广州房管局列入待处理的五幅问题地王行列。而今年4月，鸿荣源这块地也被收回，并罚款4亿元。
所以，推出这块地，政府完全是无本买卖，增收不成问题。而且该地块把保利当年拍下的几块地分割开来，保利早就想拿回，使那一个片区的几块地连成一片，开发成大社区，以便获得最大的效益。
而其他开发商对那块地的需求的迫切程度远不如保利，如果不出现另外一个“鸿荣源”，预计这块地保利是十拿九稳，周边的地块或许因为这个最后的拼图而加快进程。保利或许就是最后的赢家。而在没人争的情况下，出现地王的情况几乎不可能。
所以，这次政府的推地饱含着地方政府的生存智慧，既要在国家调控的形势下迎合上意，保障民生，平抑民愤，又要考虑到自身的财政需要，获得收益，颇为不易！
新政后市区用地首次放量三块地各有优劣
前日，房管局网站上挂出三块住宅用地，是芳村原高尔夫A地块、B地块和白云区金沙洲B3702A06地块。这三块土地是广州政府公布2010年土地出让计划后的首批居住用地出让，而且均位于市区。之前“穗七条”提出说今年开始要实行“勾地”制度，有意向的发展商可向政府提交申请，而政府则根据市场的情况以及发展商的报价适时推出土地。从目前地块的情况来看，估计是发展商“勾”出来的。
高尔夫地块景观资源稀缺，但有硬伤
芳村原高尔夫A地块占地28122平方米，挂牌起始价为27966万元，折合楼面地价3315元/㎡；芳村原高尔夫B地块占地37000平方米，挂牌起始价为28529万元，折合楼面地价3107元/㎡。本次推出来的是原高尔夫地块中位置最佳的地块，位于珠江支流花地河的三岔口，对面是葵蓬花果生态区，而这两块相连的地块内部还有一个内湖，景观资源可谓是十分优越。
但需要注意的是，这两块地块的北面是一条40米宽的规划路，且附近有武广高铁和环城高速经过，会有一定的噪音影响。同时，虽然高尔夫地块较大，但被政府分成六大块，中间有规划路隔开，全部土地被同一个开发商拿下的几率不大，因为在每次地块拍卖时，该开发商出的价格都势必要高于对手的预期价格，同时这块地本身的条件并不差，其他开发商抢地的可能性很大，几次地块拍卖下来，该发展商肯定吃不消。而且就目前来看，即使发展商有这个实力，但也不敢一下子连续吞下这么多块地，毕竟现在的房地产场存在着很多的不稳定因素，发展商拿地态度是比较谨慎的。
由此可以推测，高尔夫地块可能分散由不同发展商持有，但现在推出的这两块地块，预计会被同一个发展商拿到，因为这两块地块关联度比较高，而且条件优于其他高尔夫地块，因此“勾”出这个地块的发展商肯定会在价格可承受范围内拿下这两块地，但也不至于制造”地王”，毕竟高尔夫地块比较大，且比较分散，估计潜在的竞争对手比较多，因此开发商冒着高价拿下这两块地的可能性也不大。
金沙洲地块规划限制多且遭保利围观，估计竞争不大
白云区金沙洲B3702A06地块，是之前鸿荣源退掉的地块，占地94519平方米，挂牌起始价为11117万元，折合楼面地价4201元/㎡。07年的时候，保利连续吞下了附近02、04地块，而06地块开拍时，鸿荣源与保利展开了激烈的角逐，但最终保利未能如愿。之后07年年底和09年，保利又连续拿下了附近的05和09地块，鸿荣源的这块地块却搁在保利四块地的中间，这给保利临江地块联动开发增加了不少阻力。现在鸿荣源退地了，无疑是正中保利的下怀。保利之前拿下的临江这几块地的项目名称是保利西海岸，已于去年年底动工，预计今年年中开盘，为了保证项目的完整性，保利拿06地块是迫不及待且势在必行。
从保利西海岸这几块地来看，02、04地块是在07年土地市场最火爆的时候拍下的，因此创造了金沙洲的“地王”，地价高达8769元/㎡和8112元/㎡，这就是所谓的“面粉贵过包”。幸好之后保利拿的05、09地块地价比较低，因此中和保利前两块的高地价。目前这四块地的平均地价是7383元/㎡，只要保利拿06地块不超过这个平均地价，则在有利于实现整体经营的基础上还可以再降低保利整个项目的拿地成本。
如果是其他开发商想要争这块土地的话，出价肯定要超过保利的心理价位，势必会有比较大的风险，毕竟周边都是保利的项目，同区位竞争比较大，且相对保利的地块，该地块并无优势，除此之外，该地块限制条件颇多，90平方米以下的住房面积要占80%，沿江一线建筑物要低于50米，其余建筑物要低于80米，因此单就这块土地且周边竞争如此之大的情况下，要脱颖而出且高价上市的难度非常大。由此可推断，其他开发商与保利拼死抢这块地的可能性并不大，而且后续还有很多靓地供应，开发商也不急于一时，因此这块地也不大可能成为“地王”。
根据以上这些信息可以推测，政府这次推地确实是深谋远虑，为了保证第一次推地低调顺利进行，政府在可控制的范围内适时推出适当的地块，在增加市区土地供应的同时谨防“地王”再现。但结果如何，则要等到拍地当天方可揭晓，毕竟土地市场风云莫测，不到最后一刻谁也不知道结果如何。
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