房地产严厉的调控政策、货币紧缩政策和外围经济环境恶化等负面因素给中国市场带来了巨大的悲观情绪，但笔者认为国家4月份大力推出的保障性住房建设政策能够抵消这些负面影响，确保2010年经济增长，市场应该怀有积极乐观情绪。

　　保障性住房建设有效增加房屋供给

　　保障性住房建设的提出并非始于今年。根据2008年11月，住房和城乡建设部提出，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。其中，对廉租房投资2150亿；棚户区改造投资1015亿元；经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。但是，去年保障性住房建设的执行情况并不理想。在今年的政府工作报告中，温家宝总理确定了300万套保障性住房、280万套棚户区改造的任务。

　　4月份，针对房地产市场的国发[2010]10号文发布。与以往历次房地产调控政策存在重大区别的是，本次调控增加土地供给而非控制土地供给。增加土地供给一方面有利于房地产投资的增加，另一方面价格回落、消费者持币观望又有可能使房地产商投资意愿下降。综合考虑，据东兴证券房地产行业研究员的估计，2010年房地产投资增速将达到23%。正是基于保障性住房将大量增加这一前提，我们当时在政策出台后给出“本次房地产调控对全年经济增长无实质影响”的判断。

　　消除政策紧缩风险确保经济较快增长

　　在4月份加大房地产调控力度之后，由于保障性住房没有立即启动，经济过热势头明显放缓，市场开始出现悲观预期。而加大住房保障投资对扩大内需和拉动经济增长效果明显，充分发挥房地产行业对于国民经济增长的积极作用同时又避免了房价的过快上涨。按照住房和城乡建设部的测算，未来三年每年住房保障投资3000亿元，可以带动上下游投资3000亿元。另外，还可以创造200万-300万个就业岗位。

　　按最保守的每套60平米的保障性住房计算，300万套保障性住房建设也将带来全年房地产新开工面积增长18.5%，增长18000万平米。由于我们是按300万套保障性住房进行以上估算，暂不考虑280万套棚户区住房改造，如果考虑这个因素，房屋新开工面积还存在上调空间。因此，住房建设部此举不仅对冲了房地产调控可能引发的经济增长放缓，而且还有效应对了欧洲主权债务危机对于出口的潜在风险。综合考虑，我们将2010年新开工面积增速上调至20%，预计房地产开发投资同比增长23%。

　　结论

　　保障性住房是近期出台的对促进增长、改善民生力度较大的政策。这一政策的执行有效对冲了宏观调控及世界经济带来的下滑风险，使得今年宏观政策总体上呈现中性态势，我们维持2010年GDP增长10%的判断。下半年通胀仍将保持上升趋势。

　　政策方面，虽然我们认为保障性住房确保了经济较快增长，但我们仍然维持近期政策紧缩趋缓的判断。首先是欧洲债务危机有可能对出口形成一定冲击，温家宝总理此前已表示“要防止多项政策叠加的负面影响”；其次，房地产市场经过此前的严厉调控，房价已经有所松动，而保障性住房的大幅增加基本上消除了房价快速上涨的可能，从而更为严厉的针对房地产市场的紧缩政策出台的可能性也在降低；第三，4月份经济数据表明经历严厉调控后，经济未进一步过热，而各地保障性住房建设的开展仍然需要一定时间。

　　因此，我们认为，政策环境相对于今年前4个月的宽松，保障性住房的推行，以及出口仍然受益于欧美复苏阶段的补库存及消费恢复性增长，这些政策和经济方面的因素将使整个市场迎来较为有利的宏观氛围。