■房子已卖但贷款仍算一次不合理■大银行基本停止三套房贷

　　虽然各家银行对第三套房的房贷执行有所不同，但大银行基本停止了三套房的房贷。因此，有部分其实并不属于投资投机客的网友开始诉苦“被三套”，甚至只得中止自己原来的买房计划。而随着房产成交的大幅下降，本市商业贷款的发放量一个月来已回落不少。

　　部分买房者“被三套”

　　“被三套了”这句话，在部分网站上成了很多无奈网友的口头禅。“第一套2003年在老家买的，几个月后退房了，第二套今年新政前老家买的，现在想在上海买，被三套了，首付要6成，利率乘以1.2，买也买不起了，回来租房了。”一位网友在篱笆网上讲述了他“被三套”的尴尬境遇。

　　据了解，大多数银行都以4月17-18日为界限，这个时间点前通过审批并放贷的话，利率、首付还是能够按照之前的标准，而过了这两天，即便是以前送进去的材料也一律按照新规则执行。“被三套”的购房者中，有相当一部分只能选择“违约”。市律师协会建筑与房地产法律研究会委员、大邦律师事务所律师张黔林告诉记者，4月底以来，就其接手的案件中，因首付付不出，或者贷款批不下来导致的违约纠纷数量至少上升了一倍。

　　银行目前以数贷原则为准

　　一旦购房者“被三套”的话，目前各家银行的处理方式并不一致，有些中小银行仍然可以放贷，只是利率、首付都比二套房还要高。而大银行基本上对第三套及以上购房都已停贷。

　　那么这“第三套及以上”是如何制定的？

　　事实上，目前外界对信贷政策的争议，主要集中在第几套住房的认定上，是“数贷原则”还是“数房原则”。易居臣信市场研究中心分析师杨晨青告诉记者，在当前已颁布地方细则的城市中，仅有北京市明确规定，在二套房认定上以“数房”为原则，上海银行体系则依然以“数贷原则”为准，即以银行征信系统上是否有贷款经历为标准，如有贷款记录，则不论是否还清，即使原贷款房屋已出售，本次购房仍然算第二套住房。

　　也有业内人士猜测，未来的上海细则是否会变“数贷”为“数房”，但是“数房原则”至少在执行过程中将遭遇很多实际问题。

　　而“数贷原则”同样有其无法避免的漏洞，虽然银行系统确实能够做到全国连网，只要曾经有贷款记录，无论在任何城市都能查询得到，但由于高端投资需求通常对银行贷款依赖程度较低，有相当数量的投资客一直选择全额付清。“如果完全以数贷原则，将令这部分投资需求逃过政策的调控。这明显是和本轮政策打压投资需求的宗旨相违背的，所以最好的方案是两者结合。”杨晨青说。

　　放贷量环比大幅下降

　　由于房产新政的影响，成交量大幅下降，各商业银行的房贷发放量也应声而降。

　　记者从凯盛经略（上海）投资管理有限公司市场部了解到，截至5月14日，该公司的贷款签约额仅8000万元，环比上月下降了近60％之多。对此公司副总经理赵炜表示，由于房东集体抛售房源，导致购房者可挑选的房源增多，加上无论是投机或自住购房者都在等待房价的下跌，因此一、二手房的成交量都很低，特别是市中心的高价房。

　　赵炜告诉记者，在当前政策面正紧的情况下，银行系统普遍都能够紧守房贷新政的要求。不过也有业内人士认为，今年年底，一方面楼市回调基本见底，估计会有一波成交量的反弹，另一方面银行全年信贷任务如果出现缺口，而较实体经济而言，房贷业务依然相对优质，预计银行四季度在房贷问题上有可能会出现松动。