| 来源： |
投资者报 |
发布时间： |
2010年01月25日 13:37 |
作者： |
张东红 |
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《投资者报》 记者 张东红
连续出台的“国11条”和上调存款准备金政策，让发烧的楼市骤然降温。北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房成交量都出现了不同程度的下跌，个别城市新房成交量甚至出现环比下降超过七成的情况。
房地产业是否就此步入下行通道，政策降温楼市的威力能持续多久，还要看银行的脸色。如果银行具体执行时出现松动，市场又会再度走强。
已上市的商业银行中，房贷占比最低的浦发银行最开心，而对正在淡出房贷业务的兴业银行而言，这一切也没有太多可以担忧，毕竟对业绩影响有限。
银行房贷投放松紧不一
最新统计数据显示，1月4日~10日，上海市商品住宅成交均价为17802元/平方米，环比下跌了16%。1月1日~9日，北京共成交新建商品住宅2957套，成交面积33万平方米，比上月同期分别下降47%和45%。
不仅仅是一手商品房这般表现，京、沪、广、深等大城市二手房住宅市场成交量也在全线溃退，成交量下滑幅度均超过20%。北京最近一周二手房成交的降幅则超过80%。
目前，很多商业银行都已经提高了二套房贷的首付标准。但对多数有二套房贷需求的购房者来说，相比于首付，他们关心的是，银行房贷的利率是否会严格执行上浮10%。
据记者了解，监管部门提出的二套房贷“首付四成，利率上浮10%”的要求并没有得到彻底执行。大部分银行提供给客户的贷款利率低于基础利率，较基准利率上浮10%的情况较少。
一位不愿透露姓名的业内人士对记者说，虽然上调存款准备金率对开发贷和个人房贷都会带来连锁反应，但房贷一直属于优质资产，对于银行和房地产业来说是双赢。
房地产开发作为高收益率的项目仍为银行信贷所看好，是否实质性收紧放贷还要看各家银行具体执行的力度。
而“国11条”正式实施可能令银行对二套房贷及改善型住房贷款信贷审批可操作空间减少，但对存款充裕的银行来说，在不违反央行政策的基础上，每家分行通常会根据自己的实际情况调整信贷投放标准。
事实上，个人按揭房贷业务一直是银行的“香饽饽”，因为其不良贷款率低。一位股份制银行的房贷部人士说，现在征信系统都是联网的，个人的违约记录都是在案的，考虑到自己的信用，个人很少会对房贷违约。
而对公的房地产贷款则不同，企业一旦倒闭了，造成不良贷款，银行一时之间也没有什么办法。
记者走访了四大国有银行和部分股份制银行，发现各大银行对第二套房贷审批执行标准松紧不一，四大国有银行中，工行申请第二套房贷要首付4成，但利率仍可以打8折左右；农行、中行、建行则对第二套住房贷款标准也进行了微调，属于改善型住房的依然可以获批，利率下浮30%，但首付由此前的2成提高到4成。
在几大股份制银行中，深发展、民生银行等早已全面停止了第二套改善型住房贷款审批，所有第二套住房贷款，一律要求首付4成、利率上浮10%；广发行尚未停止第二套改善型住房贷款审批。
兴业银行的第二套房贷申请审批标准相对宽松，相关负责人对记者表示，如果二套房贷款客户自身资质优良、还款能力强，仍可以得到部分利率折让。首套房贷最低首付2成，利率可以打7折，二套房的首付则要4成。
此外，那些在政策出台前已与开发商签订协议的部分高端楼盘的第二套房购房客户，依然可以获得首付接近2成、利率下浮接近30%的信贷优惠。
对银行业绩影响轻微
房贷一直属于优质资产，对于银行和房地产业来说是双赢。所以当国家出政策收紧房贷时，投资者不免对上市银行的业绩表示担忧。
“我们银行的零售贷款中房贷比例是股份制银行中最低的, 所以面临的风险也相对较小。 ”浦发银行房贷部业务负责人王?蚨源丝谄?不无轻松。
他告诉记者，一些去年房贷业务增长迅速的银行令人担心，而一些严格遵守监管部门规定的银行，虽然错失部分贷款市场份额，现在压力却很小。
而且日趋薄利的个人房贷业务，目前房贷利率7折后对银行利润的贡献十分微薄。
鉴于兴业银行的房地产类贷款占比在上市银行中是最高的，记者对兴业银行的有关人士进行了采访，得到的答复是，为了均衡发展，兴业银行正在淡出房地产业，个人按揭贷款现在已经下降到19%左右，未来业绩无忧。
公开资料显示， 2008年6月末，兴业银行贷款主要行业分布占比前三位的分别是：个人贷款占比30%，制造业占比18%，房地产业占比14%。个人贷款中90%的都是住房按揭贷款，也就是说，兴业银行贷款中牵涉房产的，占比在整个贷款规模的40%以上。因此，兴业银行也有“半个房地产股”的名声。
当市场惊呼兴业银行的房贷风险太大的时候，2009年房价的高涨，又让风险“有惊无险”。
虽然兴业银行房地产业务的不良率低，对公房地产贷款不良率为0.5%，个人房贷不良率仅为0.2%，均低于全行业贷款平均不良率0.61%的水平。但是兴业银行已经意识到了存在的风险，开始不断降低房地产类贷款的比例。
截至2008年末，兴业银行对公房地产贷款占比11.81%，个人住房及商用房按揭贷款占比为22.94%，两项合计34.75%。
2009年以来，兴业银行又根据市场与政策变化情况，调整了房贷政策，更加注重业务结构的优化。
截至2009年9月末，兴业银行在上述两项贷款的当年增速在12%至15%之间，低于全行业贷款平均39%的增速水平；占各项贷款比重也分别下降至9.56%和18.97%，两项合计下降至28.53%。特别是房地产开发贷款的比重下降尤为明显，较2008年末8.52%的比重下降3.79个百分点。
此外，兴业银行在个人房贷的监测上也非常严格。在个人按揭贷款方面，兴业主要偏向首套住房贷款，占比达60-70%，二套房占比不多。
1月7日，兴业银行发布的业绩预告显示，2009年，净利润为132.77亿元，同比增长16.62%。而在1月5日，浦发银行发布的首份银行业绩预告中，2009年全年净利润131.95亿，同比增长5.43%。
西南证券研究所认为，目前不确定的二套房政策对兴业银行的影响有限，淡出房贷也有利于避开2010 年房地产市场带来的不确定性。
海通证券也认为，兴业是上市银行中受房地产价格变动影响较为显著的公司，但对于2010 年可能到来的房价调整并不担忧。
因为无论从2008 年的历史经验还是公司近期的策略上，都可以证明，房价调整幅度有限，时间不会持续太长，那么对公司的业绩影响将较为有限。
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