| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年12月19日 09:44 |
作者： |
周迪伦 |
| |
周迪伦
在翻一本旧杂志的时候，看到了一幅漫画：一列火车从大地上出发，经过几个曲折，扶摇直上仿佛要开进天堂，列车上的乘客已经可以看到站在天堂门口的天使的笑容。
漫画搭配的文字是：“股市其实就像一列大家越来越相信会奔向天堂的火车”。而这本旧杂志，出版于2007年9月。
我认为，现在这幅漫画值得再重新发表一次，需要改动的部分只有一个字――把“股”改成“房”。
是的，对于目前的房地产市场，我的看法很明确：起步于2003年的这轮房地产超级牛市已临近曲终，“桌布正在收起，盛宴已经结束”。而我要说的理由，却很简单：
首先，市场涨幅巨大。“萧条的唯一原因是繁荣”，而对房地产市场而言，起步于2003年的这轮牛市的超级繁荣景象，我们每个人都有目共睹。尤其是2009年，在“稳经济、放信贷”的背景下，房地产已不可用“繁荣”来概括，而是“极度火热”。
我想提醒的是，在1985年到1991年间，日本房地产市场一片繁荣，六年间市场上涨幅度达50％，但泡沫过后，接下来的日本经济就进入了“失落的二十年”；在2000年到2006年间，美国房地产市场一路高歌猛进，上涨幅度接近100%，这最终触发了次贷危机，并进而蔓延成为百年难遇的全球金融危机。
中国房地产市场在过去六年间上涨的幅度是多少？我没有准确的数据，但即使仅凭生活经验来判断，这个幅度也应该远超过100%吧。
所以，日本和美国曾经的事实，至少值得我们对目前中国房地产的情形换一个角度进行重新思考。
其次，投资价值为零。近日有市场机构发布的一系列调查结果显示，以单套月租和总价比值计算，北京、上海、深圳的“房产租售比”均已经达到或逼近1∶500。而国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200。
1∶500的房产租售比，意味着占用资金的年回报为2.5%左右，与目前一年期定期存款2.25%的回报率差不多。若同时考虑到按揭贷款的利息成本，从租售比的角度来看，房产投资将是一个负收益的投资。
此外，调查结果亦显示，京沪深三地的房价收入比亦皆超过15年。
这意味着不论是投资还是自住，以当前市价买入都将背负沉重的财务负担，是非常不合算的。若同时考虑到颇高的空置率，我认为，房地产市场停止上涨并且有可能转势向下的基础已经具备。
第三，后续购买力不足。有人认为，即便在当前市价之下，市场承接力依然很强。对此，我不打算多说什么，这里只回放两个新闻片段以供参考：
其一是，早在2007年1月，广州市天河区副区长丁建华就公开称“自己就是无房一族”，并认为，“房价涨得不可开交，凭正常收入是很难供得起房的”；
其二则是，副部级官员、第十届全国人大常委、全国人大财经委员会副主任委员贺铿近日亦公开称，房价太高，以自己的工资收入也买不起房子。
我的看法是，当一个市场正值火爆的时候，场内的流动性看起来总是取之不尽用之不竭，而一旦市场转势，这些流动性就会突然消失，承接力荡然无存。任何一个市场都不缺乏这样的例子。
第四，政府态度已经转变。在金融危机最不确定的阶段过去之后，政府开始有意识地对房价进行引导和控制：9日的国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；14日的国务院常务会议则明确提出，遏制部分城市房价过快上涨的势头；17日，“遏制”政策打出第一拳，财政部、国土部等五部委联手出台“通知”，进一步加强土地出让收支管理，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
更何况，即使政府主管部门不做任何干预，市场也不可能无限制地一直涨下去，价格回归是必然的。
音乐已经停下，灯光正在变暗，桌布将要移开……
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
