| 来源： |
中华工商时报 |
发布时间： |
2010年09月28日 09:54 |
作者： |
滕瑾 |
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分析师认为房屋市场必须重新调整以自行运作而无需政府担保
美国现房销售在7月大幅下降后，8月出现反弹。但业内人士指出，这并不意味着房屋销售会有所回升。与此同时，美国商务部公布的数据也显示美国房地产市场僵持的成交局面。值得注意的是，在美国经济不景气及地产价格下滑的今天，越来越多无力还贷的业主选择经银行同意以低于贷款金额的价钱将房屋“短售（shortsale）”。这种交易模式已成为地产市场流行的新销售形态。据报道，新一波房屋“短售”正在全美各城市和郊区悄悄蔓延。
新一波“短售”正在蔓延
根据抵押贷款研究机构核心逻辑（CoreLogic）最新估算，已经完成的“短售”交易数量自2008年以来增加了3倍，今年一年预计短售交易将达到40万。
这种令人不安的效应正在弗吉尼亚州马纳萨斯镇出现。据《华盛顿邮报》报道，银行在上次危机中收走了由98所砖房组成马蹄形的布鲁尔溪（BrewerCreekPlace）街道近1/4的住房。这次，屋主采取另一路线：短售。
《华盛顿邮报》说，这种所谓的“短售”正在全美各地出现。抵押贷款金融机构房利美今年上半年已经批准短售36534笔，相当于它2007年和2008年自己批准总数的3倍。房地美今年上半年批准了22117笔短售，而在2007年同期它仅批准了94笔房屋短售。
处于困境的屋主纷纷参与短售，主要是因为他们可以保护自己的信誉，因此今后还有再次买房的机会。
报道说，在包括首都华盛顿在内的部分地区，贷款机构随后仍然有权索要短售所得和欠款之间的差额。但贷款机构说，他们只是得出屋主本来有能力还款但故意逃避责任的结论之后才会那么做。
对于贷款机构来说，短售比处理法拍屋代价要低，也能保证房屋在良好状况下成交。对于广泛的地产市场来说，短售可能抬高底价，因为屋主对于尽量卖个好价钱有自身利益在内：他们得到的报价越高，贷款机构就越有可能批准成交。
但短售通常造成交易推迟，甚至夭折，因为它们需要多方批准，包括最初贷款机构和其他方面，有些情况下还涉及二级和三级留置权持有人。
就华盛顿地区来说，短售挂牌数量远超法拍屋。该地区大约14%的上市房屋属于短售，比法拍屋比例高出一倍多。
交易呈僵持局面
美国全国房地产经纪人协会公布的数据显示，8月份美国旧房销售量比前一个月增加7.6%，但成交量依旧为10年来的低值。但平均每套17.86万美元的售价低于7月的18.26万美元。
而美国商务部公布的报告则显示，８月份美国新房销售量经季节调整按年率计算为28.8万套，与7月份修正后的数据持平，而比去年8月份同期的交易量锐减28.9%。
受美国政府一系列扶助房市政策的推动，美国房地产市场今年春季一度回暖。但随着首次购房最高可退税8000美元的刺激政策在今年4月30日终止，住房市场随即开始出现下滑。
分析师：房屋市场能自行脱困
随着美国中期选举即将到来，民主党和共和党在处理经济问题上的争辩正日益白热化。近几周，几项房屋市场复苏方案已浮上台面，包括：政府推出方案简化贷款申请方式。共和党承诺不再由政府控制房地美与房利美。哥伦比亚商学院院长、小布什政府时期经济顾问委员会主席GlennHubbard建议，让所有未如期缴交房贷的屋主得以再融资。
对于这些，Zillow.com网首席分析师StanHumphries指出，他不认为政府需要做得更多，做得更多只会浪费。而Hubbard的提案不够严谨，“任何钩销屋主负面资产的提案，都太过昂贵。”另外，共和党的承诺也不切实际，而且如果处理有误，经济风险偏高。美国有95%的抵押贷款系由房地美、房利美及联邦住宅管理局（FHA）所担保。
他认为，长期而言，房屋市场必须重新调整，以自行运作，无需政府担保。
与他持类似观点的还有全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云。“因为政府给予购房者减税刺激政策的帮助，即使经济滑坡导致百万个就业岗位流失，房屋价值在过去的一年仍显示出稳定趋势，”他说，“现在经济恢复增加了一些就业机会，住房市场的需求将稳步提高，并最终站稳。”
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