| 来源： |
国际金融报 |
发布时间： |
2010年08月03日 09:22 |
作者： |
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【日本】
按收入定房租
金融危机后，经济不景气让日本人很受伤，日本房价目前已处于最近10年来的谷底，尽管如此，日本人并不买账，超过九成的人结婚都爱租房。
日本房屋是有永久产权的，但日本对房屋的继承要征收大笔遗产税，每年还要征收固定资产税等，炒房并不划算。根据日本的一项最新调查，东京有91.5%的人结婚时都是租房，买第一套房子时，平均年龄35岁。
刚毕业的大学生工作，最初仅能拿到15万-20万日元/月，与中国同龄人相比，这一收入已属高级白领。但在东京，这点钱只够养家糊口，因为房价太高，东京、大阪等地的房子平均每平方米售价约35万-40万日元。其实，大部分低收入家庭的日本人，都是靠政府修建的公共租赁房解决住房问题。
这种公共租赁房与民间中介公司的租赁房相比要低1/3到1/2。有趣的是，每户的房租都不同，是以入住者的收入多少而定。每年某一特定时段，租房者就要向政府申报收入，然后政府再根据入住者的情况确定下一年的房租标准。
【美国】
吸引社会资金
怎样才能更好地解决中低收入员工的住房问题。全国政协委员、小天鹅集团总裁何永智近期飞赴美国西雅图，考察当地保障性住房的建设情况，这让她收获颇多。
美国的做法是，大力吸引企业和基金的力量，投入公租房等保障性住房的建设：美国1986年出台法案，如果企业或基金投入保障性住房的建设，这样的房价要被当地60%以上的平均收入家庭所接受，这样的购买力要持续10年，企业一旦建设了公共租赁房，政府可以每年返还4%的工程造价给开发商。
何永智说，实行这样的政策后，政府不用一次性投入巨大财力在保障性住房建设上了，开发商或投资这一项目的基金的年收益大约8%。投资风险小，企业和对投资风险控制严格的基金非常愿意参与。
借鉴美国的经验，何永智建议：企业一旦参与保障性住房的建设，可根据企业对社会贡献程度，设定年纳税额、解决就业人数等指标。例如：按照年纳税额每100万元或解决就业人数每100人发放购房指标到每个企业，企业按照所得指标分配给符合条件的员工。
【德国】
法律管束租金
德国公共租赁住房的发展大致经历了两个阶段：一是自二战后到上世纪末,德国大规模兴建社会福利住房，解决二战以及两德统一后低收入者的住房问题；二是自上世纪末开始，大多数居民的住房问题得以解决，福利房逐渐退出历史舞台，但政府仍然通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。
在社会福利住房逐渐退出市场的同时，德国并未放松对整个住房和租房市场的管理，低收入家庭住房问题依然得到了良好的解决。德国的《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别侧重对房客利益予以保护，规定房东不得随意涨房租。例如，房东须书面陈述涨价理由，并且在一般情况下还须举出3个同类住房涨价的例证，否则房客可以起诉。
德国法律对租房者权益的保护也非常完善。根据德国的法律，如果租房者没钱支付房租，房东不能将其赶出去，而需要上法庭，提供证据证明租房者确实没有足够收入。
总之，德国公共租赁房屋的政策根据不同时期的需要而转变，但总体原则并未改变，即保障所有人居者有其屋，对低收入者也不例外。
（本报综合报道）
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