| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年07月02日 10:54 |
作者： |
郝倩 |
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英镑疲软和供不应求的双重作用，让英国楼市近两月内住宅售价上升11%，同期意向客户和入市业主的数字也分别上升了8%和10%。市场在2007年底所预测的“腰斩”形势一直没有出现。
“腰斩”或夸大其词
“在经济最不景气的时候，有分析师大胆预测说伦敦楼价可能在2008年下跌五成。但结果是在楼市下跌两成之后，谁都没有看到所谓‘地板价’的那一天。现在，反倒是东南亚一些热点城市看到楼价的‘天花板’。从今年一季度起，越来越多的海外投资人开始进入以昂贵著称的伦敦楼市买房，只是他们的投资往往是长期的。”仲量联行住宅投资及发展董事西蒙斯（Jack Simmons）接受《第一财经日报》专访时表示，事实证明，所有关于楼价“腰斩”的预测都是太过悲观，而且缺少有力证据。
“在2008年初，我重新办理房产贷款手续，而贷款中介机构的说法是，我的房子已经贬值了四成。于是我强调，我不是要出售房产，只是要重新办理贷款。他们就要求我证明我的房产是否没有贬值四成。结果是，按照评估机构的测评，我的房产仅贬值了5%。”
由此，西蒙斯认为所谓的“巨幅下跌”从来没有出现过，至多是楼市进入了一个交易冻结的平台期。按照3月份的统计数据，现在英国楼价的年增长率已经达到了双位数，房价和2007年峰值时相比也从跌落两成回温到相差9.5%。在此期间，楼市经历了一场“过山车”行情：“在2007年5月份时，楼价年增幅达到了11.1%，之后这一增长率几乎逐月下降，到了去年2月份左右，楼价的年降幅已经达到17.6%之多”。
“但是之后这一跌幅并没有继续，而是停止，并开始回头。房价下跌十分迅速，但是还不够深入，并随即反弹上升。这与2009年开始有人试探性进入市场不无关系。”西蒙斯说。
供不应求初现
西蒙斯认为，供应的紧缩是影响市场的其中一个重要的中期因素。虽然目前市场上仍有大量计划中的兴建项目，但可完工的不多。在10万个获得市场审批的单位中，只有41%项目递交了开工申请；由于规划问题又有一批项目在市场中搁置。一再“削减”下来，只有约11%的项目可能真的会在今年落成。
“整个大伦敦的住宅落成量远低于政府的目标。而同时，要为英国地产市场进行规划，整个流程也是极为费时，何况发展商要取得发展资金也是十分不容易。诸多因素综合作用，都导致市场要等待几年时间才可能再出现供应浪潮。”西蒙斯说。
从成交量看，现在伦敦住宅买卖市场依然平淡，现在的市场成交量也没有达到长期的平均预期值，西蒙斯认为这与买家要向银行取得大额按揭贷款也不容易直接相关。
“银行在借贷问题上更加谨慎。他们在2007年月贷款量屡屡超过300亿英镑，但是2009年2月份最低谷时只有100亿英镑，直到现在，银行月贷款放款量仍在这个数量值左右徘徊。”
相比本土买家，海外买家入市的比例相比而言更为可观。根据西蒙斯所掌握的统计数据，在过去12个月间，英国楼市中的本土买家占36.9%，其次便是中国买家，占10.8%。此外便是占比约10%的新加坡买家和6.8%的马来西亚买家。欧洲其他地区的买家在英国置业的只有4.2%。
“楼市原本在去年四季度时已经稍显平稳，但这几个月由于金融市场的动荡，英镑贬值，资产价值下调，这从另一个方面也成为国际投资者的机会。楼价预期会从2012年开始攀升，而大伦敦市的住宅价格则可能在2012年到2014年之间每年上升9%。”西蒙斯说。
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