| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年11月19日 09:59 |
作者： |
杨蕾 |
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本月初，美国两大房屋抵押贷款公司房利美和房地美发布了第三季度财报。尽管同期美国经济实现了3.5%的增长，房屋市场销售量和房屋价格也出现回暖迹象，这两家公司依然巨亏连连，甚至需要再度申请美国政府救助。
从财报来看，信贷违约是困扰“两房”的最大问题。房地美第三季度信贷损失以及违约率持续上升，其中90天以上的贷款违约率上升至3.33%，大大高于去年同期的1.22%和第二季度的2.78%；此外，新增坏账76亿美元，比去年同期上升了46%。而房利美则预计受抵押贷款坏账等影响，未来一年内的信贷亏损可能将进一步提高。而美国政府曾经承诺对它们提供最多4000亿美元的救助。但是，即使得到政府援助，面对失业率高企、消费不振、房地产市场复苏存疑等导致的一系列问题，“两房”依然前景堪忧。
美国10月份失业率升至10.2%的26年高位，非农就业人数减少了19万。就业市场未改善，而美国家庭面临着收入减少、资产缩水、负债率增加的现实，消费受到严重制约。美国全国住房建筑商协会(NAHB)10月份住房市场信心指数从9月份的19下滑至18，为4个月来首次下行，该指数低于50表明看好住宅销售前景的建筑商数量少于持悲观态度的建筑商。
美国房市还难言复苏。为了提振房地产市场，美国政府推出了首次购房免税８０００美元的政策，美国房市随即呈现趋稳迹象。但经济学家担心，随着该计划明年４月底终止，未来情况不容乐观。高盛集团的研究报告认为，政府计划将房价抬高了５％，计划一旦终止，房价将急剧下滑。
失业人口上升、房市疲弱的同时，房屋止赎规模将继续扩大。美国最大的发布有关房屋止赎数据的RealtyTrac公司统计显示，10月份包括违约、拍卖和银行收回通知在内的止赎数量虽然较9月份下降3%，但与去年同期相比仍然高出18.9%。该公司估计，今年约有创纪录的340万家庭收到止赎通知,比去年的230万猛涨48%；2010年该数据将刷新纪录，2011年也只会稍有改善。
美国内华达大学经济学系主任斯蒂芬?米勒表示，“我们仍然面临止赎的问题，而它将继续压低房价。真正的麻烦是，我们不知道银行最终将不得不进行拍卖的房屋存货有哪些。”根据美国全国地产经纪商协会公布的数据显示，不良房产交易占到三季度所有房屋交易的30%，而同期房屋均价比去年同期下滑了11%至177,900美元。
此外，“两房”还面临着由于抵押贷款保险公司条件恶化引起的额外损失。但是，随着抵押贷款违约率继续加速，抵押贷款保险公司支付索赔金能力令人担忧。10月份，评级机构标准普尔下调了MGIC投资公司旗下的Guaranty保险公司的信用评级，而MGIC投资公司正是房利美和房地美最大的抵押贷款保险公司。
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