专访仲量联行亚太区CEO：全球楼市仍处“抛物线”底部 |
| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年07月10日 07:43 |
作者： |
郝倩 |
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“便宜的贷款”是这轮全球地产泡沫的罪恶之源
郝倩
去年下半年以来，全球商业地产市场的衰退开始加速，在资本价值和租金双双下跌的影响下，新兴市场的处境尤为艰难。根据皇家特许测量师学会(Rics)之前发布的全球房地产调查报告：今年第一季度资本价值下滑速度加快，同时，几乎世界所有国家的租金都出现下滑。
与那些希望中国可以成为此轮经济复苏“领头羊”的从业者一样，商业房地产服务公司仲量联行亚太区首席执行官Alastair Hughes也对中国楼市寄予厚望。在接受CBN记者独家专访时，他明确表示，中国楼市的复苏可能带来整个国民经济的整体回暖。事实上，这正是现在一片惨淡的亚太市场最急于看到的。
CBN记者：是什么导致了上一轮全球的房地产泡沫，以至于到现在商业地产领域仍停滞不前？
Alastair：在2007年年中，经济增长形势高亢，企业大胆扩张，招兵买马，纷纷搬入更大更好的办公楼，这都导致租金飞涨。企业可获得的“便宜的贷款”成为上一轮高速扩张的罪恶之源。
以前银行直接按照房屋估值发放贷款，这意味着，一幢价值100万元的公寓，买家只需10万元的自有资金，剩下的90万元是通过银行获取的便宜贷款。
金融危机下，当这幢100万元的公寓缩水至90万元时，10%的价值缩水将意味着买家失去了所有的自有资金，而假设缩水30%呢？通常来说，买家会直接把钥匙放在银行家的面前，说一句“归你了”。银行此时大呼上当，他们所“借”出去的90万元缩水到70万元，甚至更低。在这条利益链上，银行成了最惨的输家。
一直到现在，相较于住宅贷款的顺畅，银行依然对购买商业物业的放贷持有高度的怀疑态度――在中国也是如此。
CBN记者：最近半年以来亚太地区房地产市场表现如何，不同的国家和地区市场差别又何在？
Alastair：这是自1940年以来首度全球性的经济衰退，亚太地区的办公租金平均下调了30%到60%，物业价值下跌了25%到50%。而在此之前，很多的衰退以及物业价值的下调都只发生在部分国家和地区。
令人担忧的是，现在亚太部分国家和地区的实体经济还没有实现实质性的恢复。在新加坡，受限于金融系统一蹶不振、油价下跌、进出口萎靡，房地产市场也在走低。同时还有90万平方米的新建写字楼物业等待上市。所以，在过去的6个月间，新加坡写字楼租金狂泻60%。
同样正在经历甲级写字楼供应放大的还有中国上海，这也是上海在此前半年为何办公楼租金下跌的原因所在。
CBN记者：现在的亚太商业办公楼市场处于一个怎样的调整期，何时“见底”？
Alastair：没人说得清我们现在到哪儿了，是抛物线的底端，还是左边，或是右边。但不管怎样，我们就是在抛物线下面那个“盆地”的方位。
每个国家和地区“见底”的时间不尽相同。相比我们对北京明年写字楼租金调整即将见底、租金整体下调最高四成的预测，上海“见底”的时间节点可能将被推迟到2012年，整体写字楼租金跌幅可能高达45%到55%。
新加坡所处的境地就悲惨多了。这个国家大约可以于2011年调整到位，到时候的租金下调幅度将最高达八成，届时的物业价值的整体调整也将在缩水60%到70%之间。
CBN记者：中国这一波楼市反弹是否会对亚太以及全球经济复苏有负面影响？
Alastair：为什么要这么说呢？楼市买家的活跃起码表明大家对于楼市的信心，没人会在不动产价格一泻千里时买入物业，难道不是这么个逻辑吗？况且现在住宅回暖，虽然商业物业仍没有出现大举反弹。
无论如何，中国现在正在经历的经济复苏产生了庞大的需求，这为亚太区其他国家创造出无尽的商机，令他们的服务业有生存与发展的空间，从而抵消欧美经济衰退所产生的巨大缺口。这对于实体经济的恢复来说有利无弊。
所以现在欧美的买家也在寻求购买中国的物业，这是因为“中期”看来一定是好的，也就是说，只要不是“赌博式”的买入，5年后物业价值一定会有所提升。
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