| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2008年02月15日 08:47 |
作者： |
云惟鸿 |
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2007年第四季度台北商用不动产交易热络，显示近年来办公室稳定的成长，加上相对低廉的借贷成本，使得台北市市场对外资而言极具魅力；此外，当地政府以“翻转轴线、西东并举”作为其推动都市更新计划的目标，期望台北市除了继续深耕蓬勃发展的东区外，亦能重现旧都心光辉，使东西区能更均衡地发展。
机构交投活跃
回顾2007年第四季度，台湾经济成长率预估将达到5.43%，主要系出口动能佳及制造业生产有显著成长所致。根据国际货币基金（IMF）预测，全球经济受美国次级房贷风暴波及，2008年成长脚步趋缓，全球经济增长率将由去年的5.2%降至4.8%。而一向以出口为主要成长动能的台湾，预期也将受到全球景气扩张力道减弱的影响；台湾有关部门预测2008年台湾经济增长率为4.53%。
2007年以来，物价上涨压力持续增强，消费者物价指数及趸售物价指数年增率于12月攀升至3.34%及8.51%。由于国际原物料成本压力逐渐传递，台湾有关部门预测今年消费者物价指数将上升1.84%。为稳定物价，同时兼顾经济增长，台湾有关部门表示，目前台湾实质利率仍低于中性利率水准，暗示未来进一步升息的可能。
尽管美国次级房贷引发全球金融市场流动性危机，此风暴对亚洲市场并未造成重大负面影响，预料投资人将改变其投资布局之策略，亚洲不动产市场可望吸引更多国际资金的关注。2007年第四季度，台北市商用不动产投资市场热络，两大外资法人机构――通用地产（GE Real Estate）及花旗银行房地产投资部（CPI）不约而同首次进军台湾市场；前者以6.84亿元新台币买下和成总部大楼，后者则以创下天价的90亿元新台币购入亚太经贸广场。上述交易显示近年来办公室市场的稳定成长，加上相对低廉的借贷成本，使得台北市市场对外资而言极具魅力。
2007年上半年交易频传的台北市不动产投资市场，到了下半年更见许多大型案例成交。全年单笔交易超过50亿元新台币的个案共计6笔，而前四大成交金额的交易案便集中于第四季度。2008年第一季度最受瞩目的法人投资人非CPI莫属：在大手笔投资亚太经贸广场之后，CPI紧接着又以55亿元新台币买下内湖B&Q特力屋大楼。另外两大成交案则分别为台湾人寿以53.7亿新台币买进国华人寿大楼，预计作为总部大楼使用，以及新光银行民生金融大楼由台产资产管理、德先、美亚钢管共同出资73亿元新台币买下。
办公楼空置率创五年新低
2007年以降，台北市各大主要办公商圈皆无可供租赁的新增办公空间，整体空置率持续下降，2008年一季度已到8.05%，为五年内的最低点。预计于2008年底落成的华新丽华信义大楼，为近年来少见的A级办公新增供给，而其位于信义计划区的优势更使得该栋大楼在尚未完工之际，租金开价已达3500元新台币/坪。该楼除部分楼层作为华新丽华集团自用外，花旗银行已预租其中5个楼层，并拥有11个楼层的优先承租权。此一案例凸显出目前市场供给紧缩、优质空间难寻的现况，华新信义大楼的释出可望进一步刺激热络的台北市办公市场。
2007年第四季度办公室市场的去化量表现不如上季度亮眼，其中A级办公大楼净去化量为1845坪，B级办公大楼净去化量则为负数，显示租户自B级办公大楼迁出的趋势逐渐加速。2008年一季度较大型的进驻案包括JC Penny租用新光银行民生金融大楼的567坪，以及AIG财富理财中心迁入台北101大楼，进驻面积约430坪。2008年一季度净去化量虽较前期减少，但整体而言，办公室租赁市场依然活络；世邦魏理仕观察到越来越多的大型租户倾向于租约到期前半年至一年的期间内开始寻觅新据点。
日渐稀少的办公空间使台北市办公大楼平均租金再往上推升，2007年第四季度整体租金达到1980元新台币/坪，较去年同期增加1%。此一租金的扬升，主要来自A级办公大楼平均租金上涨的支撑，2008年一季度A级办公租金较去年同期成长1.8%，跃升至2352元新台币/坪。反观B级办公大楼，平均租金涨跌起伏不大，近两年均徘徊在1720元新台币/坪上下。
持续去化的A级办公空间不仅带动平均租金攀升，更促使平均空置率有效下降，A级办公空置率由2007年底27%的高峰下降至2008年一季度的9.5%，三年内减少17.5个百分点。而B级办公大楼在A级办公产品成为市场主力后，平均空置率已连续三年维持在6.5%至8%之间，足见租户对B级办公空间的需求大致维持不变。根据世邦魏理仕观察，越来越多B级办公租户在寻觅同等级办公大楼时，开始考虑迁入台北车站区内的办公大楼，主要因为此区交通便捷、可及性高。在B级办公大楼品质已无法与A级办公相抗衡的情况下，因预算考量而必须选择B级办公的租户，倾向以办公大楼所在区域的交通便利性作为其优先考虑的指标。
（作者系世邦魏理仕台湾分公司董事总经理）
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