| 来源： |
香港商报 |
发布时间： |
2006年11月27日 09:17 |
作者： |
林启健 |
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广播道马鞍山地业界估值参差
明日卖地料高底价两至八成
本年度第三次土地拍卖将于明日进行，拍卖地皮分别为广播道1号和马鞍山第77区。地产界人士指，政府在两幅地皮列入高度限制，以及马鞍山沿岸地底可能有‘溶洞’问题，或多或少影响发展商出价态度，估计两幅地皮合共成交价约49亿至57.4亿元，较底价高出21.8%至83%(见图表)不等。证券界人士则预期，明日卖地成绩对地产股走势影响不大。
据卖地章程规定，广播道地皮占地约6.54万方尺，可建楼面约19.66万方尺，高度限制为10层，以贯彻政府对九龙塘建筑物高度限制的规定。而马鞍山77区地皮占地约17.696万方尺，可建楼面约88.48万方尺，高度限制为80米。不过，更重要的是马鞍山沿岸地底可能有‘溶洞’问题，投得地皮的发展商需要时间和费用去处理有关问题，或会增加发展成本。
总成交价介乎49至57亿
尽管广播道地皮有高度限制，但有业界人士仍然调高估值。中原测量师行估价部高级联席董事张竞达承认，若果没有高度限制，广播道地皮每方尺楼面地价更可达8000至9000元。但他指，由于近日有利好消息不断呈现，包括股市屡创新高和银行宣布减息等，令楼市充斥着一股乐观气氛，当中豪宅更为买家追捧，故相信该幅地皮地价会更为进取。他预料，地皮地价可由原先12.4亿元提升至13.4亿元，每尺楼面地价则为约6800元，较底价高出近22%，亦较前估计高出8.1%。
利嘉阁地产则调高马鞍山地皮估值。该行执行董事廖伟强指，溶洞问题会增加发展成本，但相信所增加的成本不高。他又说，马鞍山77区属大型临海地皮，供应珍罕，加上市场对海景物业需求不断增加，造价不断攀升，料地皮发展后物业将以更佳价格出售，相信发展商会积极出价竞投这幅地皮，故调高地皮估值14%，由原先估计约31亿元增加至目前的35.4亿元，楼面尺价亦相应由3500元调升至4000元水平。
地产股料无大波动
第一太平戴维斯估价及专业服务部董事总经理陈超国指，按照以往同样有溶洞问题的元朗项目推算，马鞍山建筑成本增加幅度不会很高，预期占总投资额低于10%。他说，由于已经有一段时间未有大型地皮拍卖，料是次卖地成绩对后市有指标作用。
不过，证券界指，卖地成绩对地产股不会产生很大效应。亨达集团研究部董事黄敏硕指，即使卖地成绩理想，只表示面粉贵而已，但难以预测未来项目发展后的卖价。影响地产股有其他更重要的因素，如外围因素，或者本港进一步减息，但目前看不到类似利好因素，故单以卖地成绩是很难对地产股有很大效应。
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