新的普通住房标准从11月20日起开始实施，此举将进一步激发市场交易热情。不过鉴于当前市场基本面并未出现大的变化，所以不会促使房价出现大幅度反弹，市场“以价换量”格局未变。

　　普通住房标准调整

　　从11月20号起，上海执行新的普通住房认定标准。新标准的实施，将一改上海之前“放眼皆豪宅”的情形，让超过七成的买卖方都得到不同程度的实惠。

　　业内人士分析指出，对于此次普通住房标准的调整，其幅度相当“给力”。据了解，新标准主要是对总价有大幅放宽，其中，内环内普通住房从原标准的低于330万元，上调至低于450万元，上调幅度达到36%。此外，内外环间和外环外有更大幅度的调整，其中内外环之间从之前的低于200万元，上调至低于310万元，上调幅度达55%;外环外则从低于160万元，上调至230万元，上调幅度达44%(具体见表1)。

　　表1 上海普通住房标准调整前后对比

　　注：根据公开资料整理。

　　业内分析，这次标准的调整，与目前市场实际情况基本相符，调整后，本市普通住房占比将大幅增加。克而瑞研究中心统计相关数据显示，新标准实施之后，按保有量统计，上海普通住房将由原来450万套上升到566万套，上升幅度为26%;总体量占比则从56%提升到77%。按交易量算，一、二手普通住房的比重也会有不小幅度的上升，今年1~10月份成交的一手房中，普通住房会从2万套上升到3.7万套，上升幅度高达85%，接近于翻番;一手普通住房占总量比例则由原来的34%上升到61%。在同期二手房交易中，普通住房会从9.4万套上升到10.5万套，占总量比例由78%上升到87%。考虑到二手房在交易过程中，买卖双方一般为了避税都会做低房价，因此实际受益远不止这些，至少还可以往上加5~10个百分点，影响面巨大。

　　如果分区域来看，外环外区域受到影响最大。德佑地产市场研究中心数据表明，标准调整后，普通商品住房的比重全线上涨，其中以外环外的涨幅最为明显。清科研究中心的数据显示：2014年1月1日～11月12日，按原先的标准来看，外环外成交中符合普通住房标准的商品住房套数占比为40.8%，调整之后，符合标准的普通住房占比迅速上升至70.7%，超过7成的成交量达到了普通住房的标准。

　　另据了解，这是上海市第3次调整普通住房标准，上海2005年6月出台普通住房标准制度，并先后于2008年11月、2012年3月对标准作了调整。

　　购房成本降低多少

　　普通住房标准的调整，给买卖双方都带来的不小的实惠。

　　调控政策的调整，无论是今年9月30号的央行房贷新政，还是近期公布的公积金贷款新政，都提到结清贷款后，必须买“普通商品住房”才可以享受首套房政策，也就是说“普通住房”除了拥有税费优惠以外，还具备可以享受贷款新政的优势。

　　新标准实施之后，买卖双方的税费支出将会大幅降低。首先看买方支付的契税会有大幅降低。以内环内一套总价为450万元的住房举例说明，新标准情形下，买方需缴纳的契税税率为1%，即4.5万元;而旧标准下买方需按照3%的税率来缴纳，税款高达13.5万元，两者相差9万元。

　　而对于卖家来说，新标准实施之后，则意味着营业税和个人所得税将有很大幅度的降低。同样以上述内环内450万元的住宅举例说明，假定其在5年前以300万元购进，那么新标准实行之后，缴纳的税额实际上只有4.5万元，相对之前的17.475万元大幅降低。需要说明的是，在二手房买卖过程中，卖方通常选择“不提供发票”的方式进行纳税，所以为了简化计算过程，我们也采用这种方式来举例(计算结果见表2)。

　　表2 新旧标准下卖方支付的税费金额比较(总价450万元)

　　而对于买家来说，最大的优惠在于贷款利息开支减少。业内人士分析指出，在之前的银行首套房贷及公积金的调整中，也要求享受首付3成及优惠利率也必须是普通住宅。以贷款100万元商业贷款为例来测算，如果是非普通住宅且非唯一住房，必然当作“二套房”对待，其利率上浮1.1倍，借款20年(等额本息还款法)，月供为7879元;而在新标准下，可享受首套房优惠，即使是按基准利率水平计算，月供也会降至7485元，每月少付394元。

　　会否导致房价反弹

　　普宅标准调整后，会不会导致楼市进一步回暖，并造成房价反弹?

　　本刊不动产研究中心了解到，新标准公布之后，二手房市场出现了“跳价”现象。据德佑地产静安区域门店负责人介绍，近期一套标价410万元的中凯城市之光二手房，原本买卖双方已经谈妥，不料普通住宅标准放宽后，该房源正好符合新的标准，房东在新政当晚即将价格调高至450万元，并且态度相当坚决，最终导致谈判破裂。

　　此外，二手房市场上的购买欲望得到进一步释放。记者从德佑地产了解到，新标准公布之后第一个周末(11月15～16日)的带看量相较前周末(11月8~9日)上涨了10%左右，并且成交的二手房源数量则要比前周末大幅增加了5成。

　　对于这样的变化，专业人士分析指出，属于市场正常反应。同策咨询研究部总监张宏伟表示，就目前市场形势来看，通过普通住宅标准调整，对中小套型、中低价位普通住房给予税费优惠政策减免的支持，更多首套房需求、首次改善型需求群体可以享受到优惠政策，这些需求会在政策引导之下逐渐入会入市。由此看来，市场很有可能出现“翘尾”行情。

　　不过专家认为，普通住房标准的调整，难以改变当前“以价换量”的格局，因此房价上涨的可能性极小。张宏伟表示，上海楼市“惜贷”常态化的现状并没有因为央行新政而有明显的改变，从首套房贷利率的角度来看，“央四条”落地上海之后，能够争取到九五折利率优惠的也只为少数银行，政策落地的结果和实际预期有较大的差距。因此，政策与市场基本面并没有改变，品牌开发商力拼年底销售业绩的策略也不会改变，开发商会使出浑身解数在马年最后两个月最大限度扭转上海楼市“不给力”的大势。

　　目前有个别房东“调价”，那么这种现象会不会蔓延开来?业内人士指出，虽然不能完全保证这类事不发生，但从现在市场的实际情况来看，乱涨价的可能性并不高。经过多年的楼市调控，如今在售房源中纯投资客已经很少了，市场已经趋于理性。