长租公寓之殇

  目前,热点城市的“散租”回报率只有2%~3%,而长租公寓还要将装修、管理等成本搭进去,自然很难赚钱。

  李宇嘉

  近期,长租公寓再现“跑路潮”、“爆仓潮”。据广州市房地产租赁协会统计,今年以来“爆雷”的长租公寓达26家,刚刚过去的8月,全国有15家公寓倒闭。

  就目前的形势来看,2019年开启的长租公寓“爆雷”的至暗时刻,一时半会还结束不了。此前,被描绘的美好至极的“租房升级”,在疫情后被打回原形。据贝壳研究院统计,2020年下半年新就业大学生,超过40%的可承受月租金在2000元以下,近70%大学生接受合租。在广州,疫情后很多租客退掉租金高的套租房,选择“合租”,甚至退到城中村去了。

  今年上半年,前10大品牌长租公寓新开店仅93家,新开店率为8.2%,而这个数字在去年超过70%。一旦规模降下来了,长租公寓讲给投资人的故事,即“做大规模、赢者通吃”,其可信度就下降了。同时,杭州、西安等城市纷纷祭出租赁新政,要求租金和押金全部纳入监管专户,这不啻于掐住了长租公寓生存模式的七寸——“高收低租”(支付房东的租金,高于收取租客的租金)、“长收短付”(收取租客租金周期比付给房东房款的周期要长)。

  一个“80后”创业者说,“疫情最严重时都没倒下,现在却倒下了”。他的困惑和他的脸庞一样的稚嫩,背后反映的却是长租公寓最致命的缺陷。长租公寓的创业者们,有一些共性,比如青年才俊、创业领域摸爬滚打、浸淫多年,懂得怎么给资本“讲故事”的套路。问题是,他们根本不懂住房租赁的规律,心底也不知道租赁该怎么经营,只知道这是资本和政策风口。

  确实,住房租赁是风口,否则也不会写入国家文件。问题是,此风口非彼风口(资本市场眼里的风口)。衣食住行,四大领域嫁接互联网,都会诞生出“独角兽”,比如穿衣有淘宝、唯品会,吃饭有美团、饿了么,出行有滴滴等。这么看,貌似只有住的领域还未浮现出独角兽。前景是何等诱人,这也驱使资本前赴后继地砸巨资涌进来,但现实远比资本想象得骨感。

  租赁需求刚性,客单价(月租金)较高,但长租市场容量不能这么算。因为,租金与收入高度关联,租房的多数是收入不高的新市民。长租公寓雨后春笋之前,多渠道供应早已形成,比如城中村、企业宿舍一直是珠三角最主要的租赁房源,“房东-业主”之间散租也由来已久、灵活便利。“90后”等对租的品质有要求,但市场规模不大,长租公寓只是一个“小众产品”。

  目前,热点城市的“散租”回报率只有2%~3%,而长租公寓还要将装修、管理等成本搭进去,自然很难赚钱。笔者认识一些苦苦坚持的租赁企业,他们靠寻觅废弃酒店或商业裙楼,源头上降低成本,再搭配不同价位产品,提高出租率、人房比(单个员工管理的房间数)来赚钱的。甚至,有一些是靠偷税漏税回补利润的,这与资本市场的打法可谓风马牛。

  近年来,很多城市一下涌现出几百家长租企业,未来很多要倒下了。苦苦坚持的,也不是没机会,但必须要抛弃资本的发财梦、抛弃“唯快不破”的打法,弯下腰来研究,租客需要什么样的服务,然后去做水滴石穿、久久为功的琐碎事,赢得客户信赖,再慢慢扩展店面。

  当然,各地管理部门要在规划调整(工改、商办改)、消防验收、融资上,将国家的扶持政策落地,不能推诿扯皮。长租公寓的困难与高成本、融资难也有关。最后,近期爆出的“跑路”者,连创业者都算不上,是赤裸裸的诈骗行为。总的来看,一个典型的民生行业,底线却不断被“践踏”,长租公寓之殇,反映整个行业已偏离了租住的本源,亟待全面革新。

  (作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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