都市圈光环 东莞临深片区楼市火了?

  证券时报记者 吴家明

  “深圳扩容、深莞惠一体化年年都在讲,今年讨论的热度尤其高。”在深圳平湖经营中介店铺的陈孙华告诉记者,“带客户看房的过程中,八成的置业者都会主动提到这些说法。”

  东莞和惠州的“临深片区”一直是深圳投资者关注的地方,加上近期都市圈的话题也列入日程,似乎让更多人关注到这里。不过,市场似乎对东莞的讨论更为热烈,那么东莞楼市正发生什么样的改变?

  看好未来交通接驳

  东莞的长安镇、塘厦镇、凤岗镇和惠州市的惠阳区、大亚湾等区域是房地产语境中的“临深片区”,吸纳了很多来自深圳的外溢需求。如果以房价作为比较,东莞临深片区的房价要远远高于大亚湾和惠阳。

  “惠州与深圳交界的地方,像锦绣壹号这样的高价盘价格已经超过每平米两万元,但大亚湾的新房普遍还在每平方米15000元左右,临近的东莞凤岗片区二手房均价普遍都超过两万,甚至超过3万。”陈孙华告诉记者,“总体来看客户对东莞的询问度较高,毕竟大亚湾片区的新房太多了。”

  从深圳平湖的平龙路驶进龙平西路,横跨深圳和凤岗的公交车正在路上行驶。如果不是路牌指示,或许您并不会有驶出深圳市的感觉。记者发现,龙平西路宏盈工业区附近的几个二手房小区入住率很高,从停车场到处停满的车或许可以看出一些端倪。有住户对记者表示,自己就是在平湖工作,在凤岗租房,就是因为这里有跨市的公共交通。以二手房小区恒大绿洲为例,目前104平方米左右房源月租在2500至3000元左右,售价在每平方米25000至27000元左右。“去年年底这边的均价多在每平方米20000到23000元左右,涨幅当然不能跟深圳的市区比,但对于东莞来说也算不小的涨幅。”当地中介如是说。而在临近深圳龙岗大运的凤岗大运城邦片区,一些二手房的叫价已经超过每平方米3万元。

  记者致电塘厦和凤岗在售的新盘项目,客服人员也表示,多数来看房和购买的客户还是来自深圳,特别是看好这边未来与深圳的公共交通接驳,包括地铁延长线和外环高速等,希望有所突破。

  近日,广东省委、省政府印发《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》,其中“点名”广东五大都市圈——科学制定广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈发展规划。无独有偶,深圳最近又有5条城际线开始勘察设计招标,其中就包括穗莞深城际铁路(前海至皇岗口岸段)、深汕高铁、深惠城际铁路、深大城际铁路等。有分析人士表示,随着都市圈的建设,核心城市向周边城市疏解产业、资源与配套设施,将形成有效的从需求端到价格的拉动,从而激活都市圈内城市的房地产市场。

  这时,当记者提出二手房价格过高时,中介还向记者兜售起小产权房。记者发现,凤岗当地的小产权房价格多在每平方米6000元到8000元左右,也吸引了不少置业者,买卖手续跟深圳的小产权房有所不同,所谓的小产权房交易“两证一书”在凤岗并不多见。

  最贵不是“临深片区”

  不过,不少中介人士反映,现在东莞房价最高的地方已经不是凤岗和塘厦等传统临深片区,而是松山湖和南城,一些二手房的挂牌价已经达到每平方米5万元。

  松山湖作为东莞的产业创新科技中心,不仅承载着东莞未来经济发展的方向,更被寄予了厚望——引领东莞创新驱动的主力。在华为等众多科技企业的进驻后,松山湖的房价也已经成为整个东莞的“领头羊”之一。有当地居民打趣道,“才几年时间,松山湖的一些高价二手房都赶得上华为在深圳大本营坂田的房价。”

  据乐有家研究中心数据显示,5月份东莞一手住宅网签4452套,环比上涨14.5%,成交量连续3个月呈攀升态势,其中松山湖片区网签809套,环比上涨37.4%,为东莞六大片区中上涨幅度最高的片区。此外,5月东莞二手房过户2716套,环比上涨9.7%,二手房成交均价为每平方米20082元,环比上涨5.2%。此外,万科、融创等房企加快了在粤港澳大湾区布局的步伐,东莞自然也是其中的“香饽饽”,刺激了土拍溢价,东莞土拍市场热度带动房价的预期也越来越高。

  继深圳之后,东莞近日也因传出房价猛涨的消息引起市场广泛关注。不过,公开信息显示,东莞市住建局有关负责人表示,将对市场乱象坚决进行重拳整治,严厉打击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为。东莞市住建局在今年工作要点中还提出,坚持“房住不炒”定位,加强研判分析和政策储备,强化房价地价联动机制,加大商品房供给。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,深圳客户外溢周边买房的现象,近年已进入高峰过后的稳定期,即使“深圳扩容”不断被提及,但深莞同城化比扩容的可能性更大。目前,临深片区已承接了部分深圳人居住的重任,较低的房价吸引了众多深圳客户前往购买,该区域的房价也将随深圳房价的升跌而起落。另外,临深区域房价在东莞市内率先走高,当然跟地理位置有密切关联,但随着东莞市其他区域发展的完善,相信房价也将随之上升,松山湖为大型企业的重点发展区域,南城紧靠市中心,因此其房价较高,也是正常的现象。

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