万科 向城乡建设与生活服务商进发

  证券时报记者 于德江

  “让城市留下记忆,让人们记住乡愁。”十一假期,广州恩宁街的永庆坊人流如织,这里已经成为人气超高的网红之地,被称为广州最美老街、老城新生的典范、旧城活化的全新样本……这是万科的作品之一。在深圳南头古城,万科还在进行另一场难度更高的改造。在证券时报“壮丽70年 行业排头兵”大型系列采访活动走进万科时,记者称南头古城的改造为精细化作业,万科董事会主席郁亮用了另外一种说法——针灸式改造。

  永庆坊项目用的是绵里藏针的“绣花功夫”,万科活化了这条广州最著名的历史文化街区。南头古城的改造难在哪?“南头古城除了一条街其他什么都不剩了,万科不是搞一个旅游景点,而是要把千年历史的街区恢复出来,找到历史的记忆和感觉。”郁亮对证券时报记者说,“同时,这里又要是一个拥有现代城市功能的社区,难就难在这里。”

  在两处古城改造的过程中,里面还是有人住的,不是简单的推倒重来,而是要保留历史文脉,之后还要进行综合运营。又比如TOD项目(以公共交通为导向的开发),地铁上盖有办公、酒店、商场、住宅等各类业态,“海陆空”一体化发展。正如郁亮所说,“这很考验综合实力,像过去那样只做单一业务是无法操作这些项目的。”

  万科的综合实力毋庸置疑,在现有的业务架构中,除房地产开发业务,还有物业服务、商业开发和运营、物流仓储、租赁住宅、冰雪度假、养老、教育等。可以发现,和早期跨度较大的多元化不同,万科现在的业务均围绕“城乡建设与生活服务商”这一战略定位,具体分为四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。对此,郁亮表示,万科是做生态系统的,不仅需要大树,也需要灌木和小草。

  对万科来说,房地产开发业务是它的大树。当前,房地产行业市场规模在15万亿元左右,万科年销售金额6000亿元,约占4%。市场规模高于房地产的行业还有批发零售、银行业、建筑业、保险业,这些都不是万科要做的业务。因此,郁亮对证券时报记者表示,万科今天已经不再幻想找到另一棵大树,能够与房地产开发业务相比。万科现在要做的生态系统,大树、灌木、小草各有各的作用,相互搭配协调,缺一不可。

  物业服务无疑是万科大树之外的重要组成部分,去年营收突破百亿元,已被升级为BG(事业集团)。郁亮向证券时报记者介绍,万科物业现在管理面积4.9亿平方米,其中非万科开发的项目已经占到了一半,商业办公、产业办公领域增长很快,客户包括腾讯、百度、京东、小米等,未来还准备为他们提供会务、档案等行政服务。万科物业的目标是城市服务商,目前已经在珠海横琴打造物业城市,以科技手段管理106平方公里。此外,万科物业也将把这一模型带进雄安新区。

  万科物业一直有上市的传闻。提及此事,郁亮认为万科物业还没到这一阶段,要等到它成为城市服务商之后再上市,那时候价值将会很高。郁亮再次举了海天味业的案例。稍早之前,海天味业市值超过万科,引发市场热议。“万科收入是海天味业的17倍,净利润是它8倍多,市值却差不多,合理吗?合理。”郁亮对证券时报记者表示,“当你的产品是千家万户的首选,社会就会给你更高的估值。”从这个角度来看,海天味业给了万科信心。“万科每个业务,做小草都不怕,只要能做最牛的小草;做灌木也不怕,虽然成不了材,但可以挡台风。”郁亮说,“所以,每项业务,只要能在各自领域做到领先,社会一定会给予充分的认可。”

 

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