三盛地产冯劲义长三角“首秀”落子常州,“围猎”江苏冲击双千亿

  自今年5月份,冯劲义加盟三盛地产集团(简称“三盛地产”)出任地产总裁之时,业界便猜测,这位上海的熟面孔必将为三盛地产深耕长三角局面继续开疆拓土,三个月后,果然一语中的。

  8月16日,三盛地产现身在江苏常州土拍现场,以4.58亿元拿下了其在常州的首个地块。这也是冯劲义在长三角市场的“首秀”。

  事实上,伴随着上海楼市门槛的不断提高,三盛地产虽多次在公开场合表示,争取尽快在上海有项目落地,但迟迟未能实现,反而围绕着上海周边的长三角地区频繁“开花”。其中,江苏区域明显成为三盛地产布局的重心。

  在新的“双冯时代”,三盛集团董事长林荣滨为管理层开出了三年销售、资产突破“双千亿”的目标。重担之下,被寄予了极高期待的长三角区域,能否成为三盛地产打开千亿大门的钥匙?这或是令冯劲义当下头疼的难题。

  冯劲义加盟后长三角首子选中常州,江苏成战略重地

  在房地产行业,有两个“三盛”经常被混为一谈。一个是忙着走出上海的三盛宏业投资(集团)有限责任公司(简称“三盛宏业”),另一个就是盼着进入上海的三盛地产。

  三盛宏业近几年来,逐渐走出了上海,在珠三角的佛山、环渤海区域的沈阳落地生根;而大本营在福州的三盛地产,依旧没能打入上海市场,继续在长三角附近的区域徘徊,寻找入良机。

  8月16日,在本地国企云集的常州土地市场上,三盛地产突出重围,以18%溢价率、4.58亿元总价,一举拿下了常州市武高新地块。这是三盛地产在5月份首次落子山东淄博后,新进入的第二座城市。

  近年来,“闽系”房企,多数走出了一条沿海岸线全国化扩张的路径,其中,以上海为核心的长三角区域,普遍会成为闽企“北上”的第一站。

  出身福州的三盛地产亦是如此。2018年,三盛集团常务副总裁、三盛资本总裁梁川曾公开表示,“集团相当看好上海和华东区域,进入上海更是朝思暮想的事。”

  为此,三盛地产一直筹划着在上海建立第二总部。为了顺利在长三角等区域扩张,三盛地产也进行了一系列人事调整,其中,最大的重头戏便是明星经理人冯劲义的加盟。

  今年5月5日,冯劲义正式上任三盛地产总裁一职。他与2018年11月入职的常务副总裁冯辉明,被内部称之为三盛的“双冯时代”。

  彼时,有市场分析认为,冯劲义身上除了行业内人见人爱的“前龙湖集团副总裁”标签外,三盛地产更看重其在长三角区域拥有的扎实根基。资料显示,冯劲义曾先后履职龙湖苏南公司总经理及上海公司副总等职务,在华东地区拥有广泛的人脉资源,以及丰富的运营经验。

  正因如此,伴随着冯劲义的走马上任,业界也一直期待着三盛地产在长三角地区甚至是上海的布局有所突破。

  在业内人士看来,如今中小房企在上海拿地已不是一件容易的事。上海中原地产市场分析师卢文曦向蓝鲸房产分析表示,目前,上海土地市场会在投标环节前,根据企业注册资金、一二线开发项目数量等多指标进行打分。相较于大型房企而言,综合评分较低的中小房企需要给出更高的报价,并且,在热门地块的争夺中甚至难以进入最后的拍卖环节。

  除上海区域土拍市场存在的门槛外,在这种政策调控重阵区域,项目的盈利问题同样严峻。“现在土地价格的盈利空间比较有限,因此,房企在成本上稍微控制不好便可能出现亏本。”卢文曦进一步表示。

  或许正是因为种种困难,对于上海“朝思暮想”的三盛地产,依旧迟迟没有迈出落子上海这一步。

  不过,这并未阻止三盛地产布局长三角的步伐。根据官网显示,截至目前,三盛地产已在长三角区域内,布局了苏州、无锡、南通、温州、扬州等五座城市,加之本次进入常州,三盛地产在长三角布局的城市数量增至六个,其中,五个城市来自江苏。

  值得注意的是,今年8月8日,三盛集团华东公司南京事业部在江苏南京正式成立。三盛地产称,南京事业部是集团华东公司有力占据江苏市场的重要一步,肩负着三盛集团开拓江苏市场,华东公司冲击百亿的重大使命。

  可以看到,在三盛地产的长三角“攻略”中,江苏占据着特殊地位,而这种趋势也有望在“双冯时代”得到延续。

  “双千亿”规模压力下,三盛地产“红海”突围

  自5月5日担任总裁一职以来,冯劲义加盟三盛地产已逾3个月,在此期间,冯劲义一直未在任何公开场合亮相。可以想象的是,选择在三盛地产第三个“十五年”加入,冯劲义身上的“双千亿”规模重任,压力不小。

  事实上,有着制造业基因的三盛地产曾被业界认为是“非典型闽系房企”,而喜欢提三年战略目标的三盛集团董事长林荣滨也曾常常将“稳健”挂在嘴边。

  2017年完成地产业务借壳上市后,林荣滨曾公开表示:“三盛地产不追求规模,希望未来3-5年做到500亿元的销售额,同时实现1500亿元规模房企的利润水平。”

  但进入到2018年,“不追求规模”林荣滨,心态上却出现了变化。2018年年初,林荣滨为2017年销售额刚刚突破200亿元的三盛地产,制定了2020年达到700亿元规模的目标,其中,2018年销售额达到350亿元。同时,在土地储备方面,提出了2018年“新增储备货值同比翻番至500亿元以上”的任务。

  2019年以来,三盛地产对于规模的渴望进一步升温。在农历春节的年味还未散去之时,林荣滨再度更新了“三年目标”称,未来3年三盛地产资产和销售都要达到千亿。

  而冯劲义的加盟,无疑寄托着林荣滨的千亿愿景。

  ?“过去三盛管理比较人性化,更多表现出来的是温暖、温情的一面,刚性和狼性的一面有所缺失。” 三盛地产常务副总裁冯辉明在公开场合表示,为达到未来3年双千亿的目标,三盛在管理上将更加刚性,财务、运营、投拓、采购等方面会更细化。

  有不愿具名的业内人士向蓝鲸房产表示,目前行业很多百强房企都喊出千亿目标,但行业早不是曾经的“黄金时代”,不可能所有企业都顺心如意。此外,规模的激增也容易使企业整体管理、项目质量把控等问题暴露,损害公司品牌形象。

  可以看到,摆在冯劲义与三盛地产面前的是一条“红海”突围的艰辛之路。

  值得一提的是,三盛地产在同规模房企中拥有较为丰富的土储。根据官网披露,截至2018年年末,三盛地产土地储备1000多万方,货值近2000亿元。今年其还预备通过并购融资等方式,进行300亿投资,继续补充500亿到600亿元货值的土地储备。“未来的拿地战略将依旧围绕已经进驻的20个城市以及周边区域。” 冯辉明近期在公开场合透露说。

  如不出意料,冯劲义最为熟悉的长三角地区,也是三盛地产接下来的发展重地。对此,上述业内人士表示,从未来人口流动的趋势及产业结构上看,布局长三角核心城市群仍是行业诸多不确定性中相对稳健的选择。

  不过,即便在长三角区域,各城市的去化周期也出现明显分化,冯劲义能否准确把握各城市新的市场变化依旧存在挑战。以三盛地产重点布局的江苏省为例,根据易居院数据显示,截至7月底,江苏省南通市去化周期已超过3年,而江苏省无锡市的去化周期则不足1年。

  58安居客房产研究院首席分析师张波对蓝鲸房产表示,不同城市的去化周期差异一方面是城市本身的房地产热度以及供需平衡度不同;其二是项目本身在当地的产品竞争力,包括房价以及地段、户型、小区环境等多种因素也有较大差异。

  由此来看,希望以长三角作为突破口的三盛地产,能否在迎来“双冯时代”后,一举拿下“双千亿”重任,还存在较大不确定性。而其如何在拓展城市布局的同时,把控好成本及品质的平衡,也是不小的难题。

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