深圳多家银行下调贷款利率后 楼市走向牵动人心

  陈淑贞

  从深圳11号线塘尾站出来后,怎么过对面马路的华强城,真是个难题。

  深圳西部沙井像一个大工地。地铁口的双向大马路连个红绿灯都没有,环卫工人看着为难的路人说,你一会趁着人少,冲过去。

  华强城于2018年底开盘,尽管稍显偏僻,配套未全,但在今年1、2月,都是深圳一手住宅成交套数的Top3。同样畅销的还有三公里之隔的万科星城,这些均价不到5万的新盘,共同组成深圳刚需之底。

  几个开盘数月的项目去化已见底,深圳楼市到底部了吗?这是个萦绕无数深圳购房者脑海的问题。

  虽受假期等因素影响,成交量仍出现下滑,但今年1月开始,深圳一手住宅均价结束过去二十多个月的月月微跌状态,变成微涨52元/平方米,2月深圳一手住宅均价再度微涨120元/平方米,同时二手住宅成交均价也终止了连续六个月的下滑,企稳回升。

  同期,在资金面宽松影响下,深圳各大银行个贷利率出现全面下调,普遍从基准利率上浮10%调整到上浮5%。

  楼市春江水暖的背后,从严的调控政策并未消除,而房产税再度雷声隆隆,在中国这片市场化程度最高的土地上,楼市的前景似乎并没有那么乐观,迷惘期仍未度过。

  此际,唯有一样可以确定:楼市仍旧牵动着民众最敏感的那一根神经。

  开发商谨慎探路前行

  Q房网研究部数据显示,过去一周(3月4日~3月10日),深圳全市一手住宅成交了730套,成交面积为7.09万平方米,环比均上涨两成,成交均价53497元/平方米,环比微跌0.35%,总体来说,量涨价稳。

  从备案数据来看,上周万科星城成交104套,全市第一,紧随其后的华强城成交93套。深圳西部这两个刚需大盘,同样是过去两个月中深圳一手住宅的成交大户。

  深圳机场再往北上,万科、华强集团、海岸地产、招商蛇口、华侨城等开发商在沙井扎堆开工,它们的项目附近,多数是一片片小产权房和工厂,商业形态落后,交通不便。但在前海蛇口自贸区、大空港、粤港澳大湾区等规划利好下,这一带成为刚需新好。

  需要看房人鼓起勇气才能走过去的华强城售楼处,在上周备案成交近百套后,销控表已然飘红,驻场中介不紧不慢地对第一财经说,“项目去化已经七七八八,只剩极少量大户型在售。”华强城售楼处现场,连合作的驻点银行都已撤走。

  同一片区的万科星城,销售也接近尾声,去年底一次性推出的3000多户,目前仅剩不到1000户在售,一些朝向稍好的户型已经所剩无几。

  记者在现场看到,即便是工作日(周一),项目也有多组客户参观样板房。万科星城项目销售表示,“近期工作日每日能去化10套左右,如果是周末每天能卖30多套。”

  该人士表示,由于受到限价等政策影响,目前项目不能涨价,但万科星城是精装交房,购房者需要签“双合同”,目前优惠的部分主要集中在装修款上。不过,3月13日起,万科将调整项目优惠力度,取消部分折扣。

  深圳一家房企营销负责人表示,“从市场整体情况来看,今年1月开始,深圳多个楼盘调整促销力度,一些项目取消或缩窄折扣。目前政策出现了一定的放松空间,譬如限价和利率放松,开发商的资金面也宽松一些了。”

  上述负责人表示,现在开发商跟购房者一样,也要观望,看市场情况再定价,不急于推盘。

  利率下行搅动市场微澜

  当开发商小心谨慎呵护着久违的一点春意之际,银行贷款利率的下调,俨然催生草木的雨露。各方消息显示,约从3月8日开始,包括招商银行、农业银行、建设银行、工商银行、中国银行等在内,深圳各大银行陆续调整个贷利率。

  目前,深圳个贷首套利率基本都从上浮10%下调至上浮5%,二套利率也多数调整至上浮10%,与去年年中时首套利率上浮至15%,二套上浮20%相比,已出现10%的利差。

  深圳贝壳研究院院长肖小平指出,利率下调时的市场现状,非常关键。“如果市场本身不景气,利率下调可能就没多大影响,但现在本身处于微妙的时间节点,利率因素就会让购房者觉得紧迫。”

  或是因为利率调整时间尚短,周一记者走访的多个楼盘现场负责人表示,利率调整后,访客人数至今未有非常明显的变化。

  中金房地产研究主管张宇指出,目前的房地产业政策依然以稳为主,无论是放松还是收紧,都会在一个很窄的区间里进行。

  虽然目前政策未有大规模放松可能,不管是利率下调、股市财富效应、房企资金面稍宽松,还是粤港澳大湾区规划出台等因素影响,2018年长期横盘的市场状态已有了微澜。

  深圳一手住宅均价在2013~2014年缓慢上涨,2015到2016年井喷式增长,2016年10月政策调控后住宅均价极其稳定,始终维持在极小范围内变动。

  中原地产数据显示,今年1月,2016年10月开始的,长达二十多个月的一手住宅房价微跌结束,尽管1月一手住宅成交套数环比出现超过一成跌幅,但住宅成交均价54112元/平方米,环比上月增加了52元/平方米。

  而2月,受假期因素影响,一手住宅的成交套数环比下滑五成,但成交均价为54232元/平方米,环比上升0.22%,即上涨120元/平方米;二手住宅成交均价为51828元/平方米,环比上升1.44%,止住六连跌,企稳回升。

  购房者的十字街头

  过年回来,姚刚(化名)的心理预期发生变化。

  年后他老家所在的四线城市,新房项目出现普遍的降价,原先卖一万的项目,现在以特价房或其他活动形式把价格下调到9000乃至8000元,另外几个他了解的二线城市的市场也并不乐观,但他工作所在的城市深圳,景象却有所不同。

  姚刚从年前11月左右开始看房,那时深圳房贷利率普遍还是上浮10%~15%,所有的楼市政策都没有展现出空间,他看中关外一个楼龄近二十年的大型小区三房,但一直在买与不买之间犹豫,一手房买不起,但二手住宅税费太高。

  直至2月底,中介暗示,市场回暖,房东或另有打算,姚刚最后才出手,早了半个月,拿不到利率下调的便宜。

  深圳链家一名中介表示,3月开始,部分业主对市场态度较为乐观,会出现调整挂牌价的行为,不过尚不普遍。

  根据深圳中原地产数据,本周(3月4日~3月10日)中原经理人指数为64.87%。中原经理指数(CMI)概括展示了中原三级市场门店经理人对于房价走势的看法,与实际价格的走势具有较强相关性。当CMI读数高于50%时,说明看涨人数占比较高,房价上升的可能性较大;低于50%时,说明看跌的人占多数,房价很可能会下行;50%则表示与上周相比无变化。

  对于普通民众而言,楼市无小事,任何风吹草动均足以撩拨人心。当深圳楼市因为告别二十多个月的下跌而步入新平衡之际,敏感的人心已悄然悸动。

  此际,国家仍在强调“房住不炒”,来保持房地产市场的平稳健康发展。3月12日,住房和城乡建设部部长王蒙徽表示,去年以来,房地产市场总体保持平稳运行态势,市场预期也发生积极变化。一是住房成交面积增速放缓;二是住房成交价格总体平稳;三是住房市场预期逐渐趋于理性。

  而市场上,开发商的销售人员和房屋代理的经纪人,开始变得活跃,在各种社交平台传播和渲染楼市即将“回暖”或者“反弹”的信息,试图倒逼买家入市。

  在房地产市场,每年3月过后的4、5月份,会是当年的一个交易小高潮。如今3月份已然过半,深圳的楼市在调整了整整两年之后,是否会迎来一个新的变化。

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