上海宝山“地王”现状:拿地超2年 高层已封顶 何时开盘仍未知

  每经记者 程成    每经编辑 魏文艺    

  两年前的2016年,正是楼市表现“火热”的时候,不少房企在土地市场“疯狂抢地”,“地王潮”此起彼伏。以上海为例,2016年就先后出现了18个板块或区域“地王”。在持续政策高压下,特别是“坚决遏制房价上涨”的背景下,上海的这批“地王”的日子过得怎么样呢?

  近日,《每日经济新闻》记者时隔近1年再次以购房者身份走访了位于上海宝山区顾村镇的“地王”后发现,虽然项目高层公寓已封顶,但何时开盘、价格多少、户型如何,营销人员仍然不得而知。

  多栋高层封顶 开盘时间未定

  12月4日,《每日经济新闻》记者从地铁1号线共富新村站出来,沿泰和西路向西南骑行约15分钟,即到达位于上海宝山区顾村镇的“地王”项目现场。

  记者看到,该“地王”项目位于富长路与联谊路交叉口西北角,案名为“央玺”。信息显示,上述项目地块由建发、首开、中粮联合体在2016年8月17日的土拍中击败万科、融创等13家房企,以67.9亿元的价格竞得。项目占地面积7万平方米,规划建筑面积12.6万平方米,楼面价约5.4万元/平方米。

  “启信宝”信息显示,建发、首开、中粮的项目权益占比分别为37.5%、37.5%、25%。据悉,项目由北侧的10栋高层公寓与南侧的数十栋联排别墅构成。

  记者在项目现场看到,地块目前还被围挡包围,围挡内矗立着约10座塔吊;北侧的高层公寓已封顶,靠近富长路一侧的几栋高层公寓的防护网正进行拆除,并露出金黄色的外立面,现场同时在安装窗户;南侧的联排别墅还包裹着防护网,正在施工。

  在项目营销中心,除记者外并无其他购房者。现场一名置业顾问明确告知记者,目前项目还没有开盘。对于价格、户型等信息,该置业顾问也表示不知情。

  “什么时候开盘、价格多少、户型什么样,我们跟你们一样,也还在等消息,如果出消息了,我们会第一时间通知你。”该置业顾问告诉记者。

  而据《每日经济新闻》记者实地观察,上述项目北侧距外环约1公里,西侧为融创玉兰公馆,南侧有一混凝土搅拌站,且南侧部分建筑尚处于待拆迁状态,东侧则为楼龄较老的共富新村。项目周边卡车、渣土车较多,环境较为嘈杂。在商业配套方面,最近的商业配套距离小区近800米,且以沿街商铺为主,档次较低。

  虽然该项目贵为“地王”,但项目周边环境显然难以与之匹配,且商业等配套量级也难以支撑其过高的楼面价。

  “面粉贵过面包”的压力

  值得注意的是,虽然该项目楼面价约5.4万元/平方米,但根据出让合同,竞得方须配建不低于总建筑面积5%的保障房,并无偿交给宝山区政府。此外,竞得方还须自持不低于总建筑面积15%的商品住宅作为租赁住房。

  这也意味着,扣除保障房和租赁住房后,可售商品住宅的楼面价超过6.67万元/平方米。

  《每日经济新闻》记者注意到,上述6.67万元/平方米的可售部分楼面价也是当年上海楼面价第四高的住宅地块,仅次于同年融信于静安区拿下的可售部分楼面价约10万元/平方米的静安“地王”、新城在虹口区拿下的可售部分楼面价约9.45万元/平方米的虹口“地王”、融信在杨浦区拿下的可售部分楼面价约7.21万元/平方米的杨浦“地王”,是名副其实的宝山“地王”。

  不过,项目周边较低的新房价格,以及区域二手房价格的回调,也让宝山“地王”明显感受到“面粉贵过面包”的压力。

  记者注意到,区域内目前仅有南侧的中环国际公寓一个新房项目在售。记者从中环国际公寓置业顾问处获悉,目前该楼盘在售均价在5.6万~6万元/平方米,均为毛坯交付。

  “目前我们的房源也不多了,只有少量高层房源,以及部分多层房源在售。”上述楼盘一名置业顾问告诉《每日经济新闻》记者:“北边的央玺楼面价都超过6万元了,我们5万多元的均价性价比已经很高了。”

  除了“竞品”项目的低价竞争,区域内二手房价格的回调也让“央玺”备感压力。

  第三方平台数据显示,项目西侧的融创玉兰公馆目前在售二手房均价约5.4万~5.7万元/平方米;而东侧共富新村目前在售二手房均价约4万元/平方米,且房龄大多超过10年。而仅仅在一年前,融创玉兰公馆二手房价格在6万~6.6万元/平方米,共富新村二手房价格也还在4.4万元/平方米左右。这意味着仅一年时间,区域内二手房价格回调了10%左右。

  “房企近两年拿的地王项目,要么平价出货回笼资金,要么继续观望等待市场回暖。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示:“对这些地王项目,一些全国性布局、资金实力强的大中型开发商可以通过其他项目的收益来平滑风险;但一些小开发商可能就吃不消,会面临较大的资金压力,需要考虑通过股权转让方式进行联合开发。”

  不过严跃进同时认为,目前楼市调控政策已很严厉,房贷利率也处于高位,政策见顶的声音越来越多,“房企可以等待明年下半年的市场机会”“地王项目的压力或许会有所减轻”。

  “我们即将推出高层公寓产品,面积在85~90平方米左右,但具体什么时候推,我们也没有信息。”在央玺营销中心内,置业顾问如是告诉《每日经济新闻》记者。

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