推高房租、房租分期贷、甲醛超标 自如走到了至暗时刻

  野蛮生长的长租公寓伸出复杂的爪牙,无人清楚它的边界在哪里。

  8月开始,自如频繁触礁,从推高房租到房租分期贷,再到甲醛超标,走到了至暗时刻,这也是中国长租公寓的至暗时刻。租客的恐慌快不够用了。

  自如正展开紧急自救,决意牺牲空置期成本,下架首次出租的2万余套房源,并规定以后所有房源必须同时满足空气质量合格且空置30天以上才能出租。自如的愿望是成为中国最具有客户经营价值的公司,把2018年定为口碑年,如今看来,像是一次嘲讽。

  客观地说,自如不是唯一一家踩雷的长租公寓。导致这一系列事件发生的深层次原因什么?

  公众信任一旦坍塌,补救比开始时的搭建更难,自如需要更透明,公众也需要答案。带着疑问,第一财经开始了对自如CEO熊林的专访。

  至暗时刻

  此际,离8月中旬,公众指责长租公寓推高租赁租金的风波时近一个月,但自如仍深陷漩涡之中。

  从推高房租到使用房租分期贷,再到房间甲醛超标,自如——脱胎于中国最大中介公司链家、国内拥有最多房源数量的长租公寓巨头,正在紧急自救。

  8月底,一名阿里员工被爆出被确诊为急性髓系白血病并已病逝,他生前租住的是自如一个甲醛超标的房间。

  此后,自如越来越多的房客发现自己租住的房间存在空气污染,这些发现有的是出于身体不适,有的是在这宗公共事件发生后主动发起检测而得出的结果。超标的甲醛,以及空气中的氨、苯、TVOC和氡,这些由装修带来的健康杀手,使全民陷入恐慌之中。

  自如先在8月31日发布《关于自如房源空气质量环保的说明与承诺》(以下简称“《承诺》”),即日起,下架全国九城全部首次出租房源,待CMA认证机构检验合格后再行上架,未来所有新增房源都将检测合格后再出租;2018年6月1日后入住的首次出租房,若测出空气质量问题的,为房客提供解决方案。

  事后补救,聊胜于无。外界对这家处于风暴中央的企业的状态,以及导致这一系列事件的深层次原因、自如的管理经验和半径、盈利模式、自我定位等方面充满好奇,带着怀疑和审判的目光。

  《承诺》发布的数天后,第一财经在上海见到熊林,他和他的团队正为处理甲醛事件忙得焦头烂额。“最近的心情肯定是很不一样的,忙得最多还是在全国组织检测的产能,也跟很多机构在环保材料治理方面密集联系,争取时间。”

  自如创立七年,如今走到了至暗时刻。第一财经问,最近有失眠吗?熊林苦笑,“失眠也没用,解决不了问题。”

  9月11日,自如发布《关于空气检测及治理工作情况的说明》,进一步公布信息:9月1日自如全国九城下架的首次出租房源达20603间,已进入空气检测及治理流程;24日开始,所有出租房源配置完成后,必须同时满足空气质量经权威机构检测合格且空置30天以上才能出租。

  中国的空气质量检测产能并不充足。截至目前,自如与全国62家CMA认证空气检测机构开展工作,最大日均产能1147单,与71家空气治理机构开展合作,最大日均产能2211单。

  以空气检测为例,熊林说,平均一个检测周期是五天。即使检测和治理机构每天都能开足马力达到最大产能,光是处理2万余套房源就需要10天甚至更长时间,这还没算上检测周期。

  自如APP显示,目前标有首次出租的房源均显示正在空气检测中,无法预约看房,但非首次出租的房源,除了标有房屋空气质量说明提醒租客优先选择非首次出租房源外,并无检测机构出具的任何证明。

  罪与非罪

  从8月底至今,改变正在发生,它体现在熊林的态度上,也体现在公司的战略中,它本身并不具备褒义或贬义的色彩,只是在折射动态发展中的自如。

  在第一财经专访熊林过程中,道歉、委屈、初心、责任等关键词相继蹦出,一些问题绕不过避不开。

  在本次甲醛事件之前,自如明确知道部分房源存在空气污染的问题。熊林说,“有客户反馈过(污染),我们有专门记录,也有跟进处理。”

  从自如公布的数据来看,自2011年自如创办使用的所有板材均符合国家E1级标准,2015年开始装修后的房源均进行空气治理后才对外出租,2017年开始启动“自如深呼吸”项目,今年6月开始,上线“自如深呼吸”标准,家具板材从E1级升为E0级,也升级了板材甲醛释放标准和墙漆、辅料标准等。

  然而,从本次甲醛事件和租客们的种种反映来看,自如并未能有效解决空气污染问题。此期间,自如甲醛事件还在不断发酵。据媒体报道,自如在深圳委托的检测机构斯凯希公司不具备CMA认证资质,深圳市市场稽查局已对其立案调查,也责令自如不得使用非正规检测数据误导消费者。

  综合目前多家长租公寓的公开信息,只有自如公开了房间板材、装修辅料、甲醛释放等标准。甲醛污染并非孤例,YOU+、蛋壳、爱上租都被爆出过甲醛超标。

  并非行业孤例,作出了不少努力,却又承受着最大的恶意,这正是自如开始时感到委屈的原因。

  没有人希望自如出事,正如没有任何租客希望他租住的房子出事。但事与愿违。熊林说,“不可否认,我也毫不推卸,今天,我诚挚地向因为自如房源问题,导致身体健康受损的客户道歉。”

  “做企业,要靠两件情,一是初心,二是专业能力。从第一天起步至今,我们的初心没有变过,但这件事反映了自如在品质控制、运营管理的专业能力上的不足。”

  熊林说,自如创办后的前三年,客户在方面反馈的问题几乎为零,那个时候大家认为找到一个可靠的公司,有服务就很好。“2015年开始,我们自己发现这样不行,于是对板材、辅料等有了明确要求。到2017年的时候,我们发现这个问题的复杂度还是超越预期,房屋在装修过程中,会因为温度、密度的变化而产生问题,一管胶就能毁掉一套房子。”

  “我们每一天都在为这件事情像疯了一样地去问自己,不断地开会,从各个环节想办法来做。”譬如减少板材的装载量,自如友家5.0产品的衣柜,最后都把板材用量减少了三分之二,但我们交付的产品,还是做不到百分之百的安全。

  原先,熊林觉得自如在行业里已经做到最高标准了,但他现在发现,社会消费者对自如有更高的期待。

  自如降速

  自如出事后,创业黑马董事长牛文文做了一次演讲。“独角兽经常希望找到细分领域……你的公众责任也随之无穷放大,你成了行业的代名词。如果你没有认识到这点,你会发现,你还是一个快速奔跑的创新者,而社会则认为你是承担不了责任的垄断者,你出事就是行业出事了。这个时候你的天敌不再是同行,而是整个社会。”

  这段话适用于滴滴,也适用于自如,看似不着边际的两件事,内在商业逻辑却是惊人一致,又到了讨论商业价值更大还是社会责任更大的时刻。

  熊林不认为自如是独角兽,从市占率的角度,中国长租公寓机构化的占比很低,只有3%左右。但自如对行业的影响力比市占率的数据显著很多,自如出事后,行业和租客草木皆兵。

  事实上,从长租公寓的商业模式来理解,甲醛超标等空气质量问题的爆发是必然事件,这个必然可放大至全行业。

  长租公寓行业资深运营、观察人士郁珽对第一财经表示,“房屋装修完全规避甲醛是不可能的,漏水、隔音差、甲醛超标等问题是建筑业的通病,但长租公寓错在为了加快周转,不空置通风、放味就住人了。”

  一名家装行业从业者告诉第一财经,“虽然长租公寓的家具板材及用料比不上家装,但质量上多数还是符合标准的,问题出在通风不够上。”

  过去自如曾做过测算,直接装修出来的房源,检测结果显示超过80%是合格的,而保持两周的通风后做检测,几乎百分之百都能合格。

  说到底还是空置期限的问题。熊林说,自如每一天一间房空置成本是一百块,1万间房就是100万,一个月就是3000万元。

  另一方面,当长租公寓出租率低于90%时,便急需亮红灯。熊林给自如定了几个盈利指标,其中一个要求便是出租率达95%以上。目前自如房源数量约为70万间,以本次下架的20603间首次出租房源估算,能把自如的出租率拉低2.8%。

  甲醛事件背后,是长租公寓产品质量和盈利质量之争。

  自如奔跑了七年,没想到是以这种形式慢下来的。熊林说,“企业慢和快是相对的,该慢还是要慢,否则你的快既不安全,也毫无意义。会不会影响企业发展的速度,今天已经不是我们是该考虑的了,以后我们要用更高标准检测,合格多少套放多少套。”

  熊林告诉第一财经,至2018年底,公司的规模目标是80万间房,但年度目标是经调整后的,原定的是90万间。但第一财经发现,自如原来的表述是2018年规模目标是100万间。

  规模经济

  房地产开发商拿地需要规模,融资更需要规模。这种追求规模的规则延续到长租公寓行业,融资要规模,摊薄成本增厚收益也要规模。

  熊林毫不避讳,长租公寓行业需要规模支撑,而规模化的基础是单体城市达20万套以上。“长租公寓是一个低毛利行业,规模决定行业的运营水平和运营成本。”

  长租公寓从业者苦盈利久矣,很多人试图总结行业的盈利模式,一个广被认同的观点是:租金差价+金融杠杆+持有物业溢价。但集中式物业偏少,整体以分散式公寓为主的自如有一套不同的语言体系。

  自如已进入北上广深杭等九个城市,但目前,只有北京能实现打平成本,获得微利。

  如前文提及盈利要求包括实现95%以上的出租率,但多个指标中,熊林把规模放在第一位。“在北京经验中,我们摸索到的规律首先是通过规模来摊薄运营成本,服务成本和人工成本。其次,通过互联网的建设,降低客户端和业主端的获客成本和营销成本。最后是库存成本和出租率的内部管理问题。这几个指标锁定后,是可以盈利的。”

  熊林尝试勾勒出一个大致轮廓的商业模型,但问到他对盈利目标的期许时,却无法提供一个准确的答案。

  “盈利空间随着规模的成长而变动,它最后的水平,要根据规模成长速度来判断。”但现在的变量是,自如要降速了。 熊林说,“我们需要更多时间去对整个商业模型做一个更精确的推导。”

  在熊林的构想中,他对自如的期待超出长租公寓运营商本身。“如果说有一个梦想的话,我们希望自如是中国最具有客户经营价值的公司。”

  这个目标的衡量标准是NPS,即用户净推荐值,是用于衡量用户口碑的工具。值得存疑的是,经过推高租金、分期贷、甲醛等系列事件,自如的NPS将如何走向。

  熊林给出的商业模型中,自如的底层业务是住房租赁,为更多客户提供房屋资产管理服务,并与之建立一个持久的良性关系;第二层是,“把底层的客户服务好了,他们对你有良好的口碑,在此基础上,自如希望成为一个城市生活服务平台。”

  自如在第二层开发了保洁、搬家、维修等业务,目前已是国内最大的保洁公司,搬家业务也排行全国前列,而这一层的毛利将高于底层。

  最顶层的设计是,自如是一家家庭智能公司。如果未来自如在全国能管理五百万套、一千万套房源,房屋里所有设备,都应该是IOT(联网)的。如对于冰箱的管理,不用客户报修,冰箱能自行诊断,在客户回家之前,维修师傅已经修好了。

  “希望自如是中国第一个实现大规模智能家居应用的公司,这一步很难,但是我们努力的方向。至于盈利模式,现在还无法测算。”熊林说。

  何能定风波

  SOHO中国董事长潘石屹说,不建议做长租公寓。他算了一笔账:银行贷款的基准利率是4.9%,实际可能得5%-6%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%。

  但在熊林看来,潘石屹简单粗暴的计算方式并未看到长租公寓在服务、产品、社区运营、互联网等方面的价值创造。“潘先生是我很尊敬的企业家,但在这个事情上,他至少应该跟我交流一下。”

  至今,熊林依然认为长租公寓是门好生意。“它有足够大的规模和前景,客单价高,服务周期长。”

  但正如自如调整发展速度一样,用户感受、行业政策等变量也在影响自如的去向。

  城市租金涨跌最核心的原因还是供需关系。熊林说机构没有推高房租的意愿,一方面是机构的经营模式是快周转,没有动力囤房等旺季出租,更愿意通过合理的房租制定,让更多的客户选择他,这样就可以扩张规模。另一方面是,房子太贵了,如果手里有钱就大量收房,基本上两个季度,谁也不敢再加大收房。因为你会发现现金流不乐观,迅速拉高房租又出不去的话,公司会非常危险。

  但熊林也承认,短期内资金进场,机构加大收房力度,使供给端出现短缺,造成房租上涨的情况确实存在。

  一些城市已经行动,如北京提出运营商不得哄抬租金抢占房源,而深圳也宣布试点稳租金商品房项目制度,来进行租金管制。

  租金分期贷事件面临的情况相似。目前北京、西安等地监管部门已对租赁企业使用分期贷等金融杠杆危害租客权益的行为进行调查。深圳互金协会宣布禁止长租公寓开展分期贷业务,个别银行也已暂停此业务。

  熊林没有为此过份担忧。“对行业而言,30%是一个警戒线,30%比例的分期贷,算上贷款和自有投入的,相当于公司整体负债率到达50%-60%。自如在经营上比较保守,公司刚性要求是,全国租金贷的客户使用比例不能超过25%,目前自如的实际比利是24.3%,(即使禁止使用)公司不存在经营上的风险。”

  野蛮生长中的长租公寓对资金依然渴求,这个新兴行业的底层法律制度和相应的金融市场尚不完善,如何合理使用金融杠杆还是应该一刀封死资金池,如今尚无统一论断。

  熊林告诉第一财经,公司出事后,投资人的态度还是信任和支持。他们眼光毒辣,看过很多行业和企业的发展变迁。

  风暴还没停止。熊林说,我希望自如永远像一家小公司。那些暂时无法提供答案的问题,在他心中也有注解:恐怕所有伟大的商业模式在最开始都无法说得清楚。但前提是,自如能定风波。

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