危机接二连三 自如CEO称 不存在经营上的风险

  陈淑贞

  [很多人试图总结长租行业的盈利模式。一个广被认同的观点是:租金差价+金融杠杆+持有物业溢价]

  8月开始,从推高房租到房租分期贷,再到甲醛超标,自如频繁触礁。日前,自如正展开紧急自救,决意牺牲空置期成本,下架首次出租的2万余套房源,并规定以后所有房源必须同时满足空气质量合格且空置30天以上才能出租。

  公众信任一旦坍塌,补救比开始时的搭建更难。客观地说,自如不是唯一一家踩雷的长租公寓。为探寻其中深层次原因,第一财经开始了对自如CEO熊林的专访。

  展开紧急自救

  被曝出甲醛超标后,自如先是在8月31日发布《关于自如房源空气质量环保的说明与承诺》(下称《承诺》),即日起,下架全国九城全部首次出租房源,待CMA认证机构检验合格后再行上架,未来所有新增房源都将检测合格后再出租;2018年6月1日后入住的首次出租房,若测出空气质量问题的,为房客提供解决方案。

  《承诺》发布的数天后,第一财经在上海见到熊林,他和他的团队正为处理甲醛事件忙得焦头烂额。“最近的心情肯定是很不一样的,忙得最多的还是在全国组织检测的产能,也跟很多机构在环保材料治理方面密集联系,争取时间。”

  9月11日,自如发布《关于空气检测及治理工作情况的说明》,进一步公布信息:9月1日自如全国九城下架的首次出租房源达20603间,已进入空气检测及治理流程;24日开始,所有出租房源配置完成后,必须同时满足空气质量经权威机构检测合格且空置30天以上才能出租。

  但中国的空气质量检测产能并不充足。截至目前,自如与全国62家CMA认证空气检测机构开展工作,最大日均产能1147单,与71家空气治理机构开展合作,最大日均产能2211单。

  以空气检测为例,熊林说,平均一个检测周期是五天。即使检测和治理机构每天都能开足马力达到最大产能,光是处理2万余套房源就需要10天甚至更长时间,这还没算上检测周期。

  自如APP显示,目前标有首次出租的房源均显示正在空气检测中,无法预约看房,但非首次出租的房源,除了标有房屋空气质量说明提醒租客优先选择非首次出租房源外,并无检测机构出具的任何证明。

  在本次甲醛事件之前,自如明确知道部分房源存在空气污染的问题。熊林说,“有客户反馈过(污染),我们有专门记录,也有跟进处理。”

  从自如公布的数据来看,自2011年自如创办使用的所有板材均符合国家E1级标准,2015年开始装修后的房源均进行空气治理后才对外出租,2017年开始启动“自如深呼吸”项目,今年6月开始,上线“自如深呼吸”标准,家具板材从E1级升为E0级,也升级了板材甲醛释放标准和墙漆、辅料标准等。

  综合目前多家长租公寓的公开信息,只有自如公开了房间板材、装修辅料、甲醛释放等标准。甲醛污染并非孤例,YOU+、蛋壳、爱上租都被曝出过甲醛超标。熊林说,“不可否认,我也毫不推卸,今天,我诚挚地向因为自如房源问题,导致身体健康受损的客户道歉。”

  熊林说,自如创办后的前三年,客户在这方面反馈的问题几乎为零,那个时候大家认为找到一个可靠的公司,有服务就很好。“2015年开始,我们自己发现这样不行,于是对板材、辅料等有了明确要求。到2017年的时候,我们发现这个问题的复杂度还是超越预期,房屋在装修过程中,会因为温度、密度的变化而产生问题,一管胶就能毁掉一套房子。”

  规模经济引争议

  事实上,从长租公寓的商业模式来理解,甲醛超标等空气质量问题的爆发是必然事件,这个必然可放大至全行业。

  长租公寓行业资深运营、观察人士郁珽对第一财经表示,“房屋装修完全规避甲醛是不可能的,漏水、隔音差、甲醛超标等问题是建筑业的通病,但长租公寓错在为了加快周转,不空置通风、放味就住人了。”

  一名家装行业从业者告诉第一财经,“虽然长租公寓的家具板材及用料比不上家装,但质量上多数还是符合标准的,问题出在通风不够上面。”

  过去自如曾做过测算,直接装修出来的房源,检测结果显示超过80%是合格的,而保持两周的通风后做检测,几乎百分之百都能合格。

  说到底还是空置期限的问题。熊林说,自如每一天一间房空置成本是100元,1万间房就是100万元,一个月就是3000万元。

  另一方面,当长租公寓出租率低于90%时,便急需亮红灯。熊林给自如定了几个盈利指标,其中一个要求便是出租率达95%以上。目前自如房源数量约为70万间,以本次下架的20603间首次出租房源估算,能把自如的出租率拉低2.8个百分点。

  甲醛事件背后,是长租公寓产品质量和盈利质量之争。熊林说,“企业慢和快是相对的,该慢还是要慢,否则你的快既不安全,也毫无意义。会不会影响企业发展的速度,今天已经不是我们该考虑的了,以后我们要用更高标准检测,合格多少套放多少套。”

  熊林告诉第一财经,至2018年底,公司的规模目标是80万间房,但年度目标是经调整后的,原定的是90万间。但第一财经发现,自如原来的表述是2018年规模目标是100万间。

  “长租公寓是一个低毛利行业,规模决定行业的运营水平和运营成本。”熊林毫不避讳,长租公寓行业需要规模支撑,而规模化的基础是单体城市达20万套以上。

  很多人试图总结长租行业的盈利模式。一个广被认同的观点是:租金差价+金融杠杆+持有物业溢价。但集中式物业偏少,整体以分散式公寓为主的自如有一套不同的语言体系。

  自如已进入北上广深杭等九个城市,但目前,只有北京能实现打平成本,获得微利。

  如前文提及盈利要求包括实现95%以上的出租率,但多个指标中,熊林把规模放在第一位。“在北京经验中、我们摸索到的规律首先是通过规模来摊薄运营成本、服务成本和人工成本。其次,通过互联网的建设,降低客户端和业主端的获客成本和营销成本。最后是库存成本和出租率的内部管理问题。这几个指标锁定后,是可以盈利的。”

  熊林给出的商业模型中,自如的底层业务是住房租赁,为更多客户提供房屋资产管理服务,并与之建立一个持久的良性关系;第二层是,“把底层的客户服务好了,他们对你有良好的口碑,在此基础上,自如希望成为一个城市生活服务平台。”

  自如在第二层开发了保洁、搬家、维修等业务,目前已是国内最大的保洁公司,搬家业务也排行全国前列,而这一层的毛利将高于底层。

  最顶层的设计是,自如是一家家庭智能公司。“如果未来自如在全国能管理五百万套、一千万套房源,房屋里所有设备,都应该是IOT(联网)的。如对于冰箱的管理,不用客户报修,冰箱能自行诊断,在客户回家之前,维修师傅已经修好了。”

  何能定风波

  SOHO中国董事长潘石屹说,不建议做长租公寓。他算了一笔账:银行贷款的基准利率是4.9%,实际可能得5%~6%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%。

  但在熊林看来,潘石屹简单粗暴的计算方式并未看到长租公寓在服务、产品、社区运营、互联网等方面的价值创造。“潘先生是我很尊敬的企业家,但在这个事情上,他至少应该跟我交流一下。”

  至今,熊林依然认为长租公寓是门好生意。“它有足够大的规模和前景,客单价高,服务周期长。”

  但正如自如调整发展速度一样,用户感受、行业政策等变量也在影响自如的去向。

  城市租金涨跌最核心的原因还是供需关系。熊林说机构没有推高房租的意愿,一方面是机构的经营模式是快周转,没有动力囤房等旺季出租,更愿意通过合理的房租制定,让更多的客户选择他们,这样就可以扩张规模。另一方面是,“房子太贵了,如果手里有钱就大量收房,基本上两个季度,谁也不敢再加大收房。因为你会发现现金流不乐观,迅速拉高房租又出不去的话,公司会非常危险。”

  但熊林也承认,短期内资金进场,机构加大收房力度,使供给端出现短缺,造成房租上涨的情况确实存在。

  一些城市已经行动起来,如北京提出运营商不得哄抬租金抢占房源,而深圳也宣布试点稳租金商品房项目制度,来进行租金管制。

  租金分期贷事件面临的情况相似。目前北京、西安等地监管部门已对租赁企业使用分期贷等金融杠杆危害租客权益的行为进行调查。深圳互金协会宣布禁止长租公寓开展分期贷业务,个别银行也已暂停此业务。

  熊林没有为此过分担忧。“对行业而言,30%是一个警戒线,30%比例的分期贷,算上贷款和自有投入的,相当于公司整体负债率到达50%~60%。自如在经营上比较保守,公司刚性要求是,全国租金贷的客户使用比例不能超过25%,目前自如的实际比例是24.3%,(即使禁止使用)公司不存在经营上的风险。”

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