松山湖:深莞产业合作驶入快车道

  华为的庞大体量,决定了它的任何一个业务布局都会引发外界关注,这一次的焦点落在了东莞松山湖。或许,这就是一家企业和一座“城”之间的微妙关系:有部分人寄希望于松山湖楼市,也折射出企业壮大对生产研发成本布局和城市房地产价格高企造成各类成本增加的双重烦恼。企业寻找更适合自己性价比的地方是一种市场化的选择,而深圳+东莞,或许就是一种很好的合作模式。

  证券时报记者 吴家明

  在深圳,如果您跟别人问起坂田,被询问者的第一反应大多是:华为。现在,如果您跟别人问起东莞的松山湖,他们的第一反应或许也是华为。

  深圳在急速发展过程中早已面临发展空间不足的问题,这也使得产业和居住往周边城市外溢的现象尤为突出,东莞松山湖也一直是当中的焦点,自然也成为楼市热点。在粤港澳大湾区以及深莞惠区域协同发展试验区的架构下,松山湖又会迎来哪些新的机遇?深圳+东莞,或许就是一种很好的合作模式。

  华为的产业链效应

  松山湖乃至整个东莞凭借地缘、产业配套、城市环境等优势,逐渐成为深圳产业转移的首选地之一。华为的案例,恰恰印证了一家强企带来了一条产业链的龙头效应。

  其实,松山湖原本是位于东莞市大岭山镇境内的一个大型天然水库,后被政府部门以湖泊为中心,将大岭山、寮步和大朗三镇靠近松山湖的部分边缘地带划分出来,与湖泊区域重新组合形成新的国家级高新技术产业开发区。整个松山湖片区位于东莞中部,包括松山湖高新区和石龙、石排、茶山、寮步、大朗、大岭山六个镇,总面积463平方公里。

  松山湖作为东莞的产业创新科技中心,不仅承载着东莞未来经济发展的方向,更被寄予了厚望——引领东莞创新驱动的主力。这几年,松山湖的发展似乎也没让市场感到失望,GDP(国内生产总值)增速遥遥领先于东莞其他地区。公开信息显示,松山湖2017年全年实现生产总值386.08亿元,同比增长13.8%,增速高于东莞全市5.6个百分点,增速排名全市第一;规模以上工业总产值3039.78亿元,首次突破3000亿元大关,同比增长18%。松山湖在全国高新区的综合实力排名升至23位,在全省高新区中排名第三。

  近年来,深圳的产业外溢效应加速显现,凭借地缘、产业配套、城市环境等优势,东莞成为深圳产业转移首选地之一。说起产业转移,第一波可以追溯到上世纪90年代深圳提产业转型升级时期。当时,有一批企业特别是台商来到了东莞。只是,深莞产业合作呈现出截然不同的面貌:企业主体形态从中小企业演变为大型企业,产业链位置从低端迈向高端环节、产业分布从传统产业转变到新兴产业。提起松山湖产业,多数人的印象当然就是华为。

  公开资料显示,从2005年起华为就开始在东莞布局。直至2016年5月份一篇《别让华为跑了》的文章席卷互联网,让华为和东莞都火了起来。在今年2月召开的松山湖年度工作总结大会资料显示,2017年园区规模以上工业增加值为332.69亿元,华为系企业规模以上工业增加值占园区规模以上工业增加值比例高达56%。与此同时,证券时报记者调查发现,华为软件服务商中软国际、易宝软件等企业和酷派天安云谷产业园等都已经进驻松山湖,同时还有许多来自深圳的企业。华为的案例,印证了一家强企带来了一条产业链的龙头效应。

  其实,不仅只有华为,松山湖已逐渐发展成一个高科技产业中心。据不完全统计,松山湖园区目前已引进华为机器、中集集团、新能源、宇龙通讯、生益科技、易事特、普联、东阳光药业总部、大连机床、光启、普门科技、合泰半导体等一批国内外行业龙头企业,以及350家发展潜力大、后劲足的中小型科技企业。

  楼市的华为“标签”

  松山湖的房价也已经成为整个东莞的“领头羊”之一。华为也凭借其大股东身份,以东莞绿苑实业投资有限公司的名字,通过招拍挂市场,拿下近10宗限价住宅用地。

  在松山湖创业的黄波回忆,2017年他来东莞考察环境,最后决定在松山湖创业。每天,他从深圳南山的家里出发,不到一个小时就能到达松山湖。在他看来,从深圳到东莞不会有明显的距离感。实际上,松山湖与深圳房价的“距离”也越来越小。

  正是如此短的“距离”,许多房企也早已盯上了这块热土。证券时报记者在松山湖周边调查发现,碧桂园、华润、万科、保利、金地、融创等大型房企早已布局松山湖或周边的镇区。除此之外,就在去年12月,东莞绿苑实业投资有限公司也以11.6624亿元夺得3宗大型商住地块。据企业注册信息网天眼查显示,东莞绿苑实业投资有限公司的大股东为华为投资控股有限公司。自2015年以来,华为凭借其大股东身份,以东莞绿苑实业投资有限公司的名字,通过招拍挂市场,拿下近10宗限价住宅用地,分别位于环湖北路、金多港、阿里山路段等地。

  松山湖的房价也已经成为整个东莞的“领头羊”之一。记者发现,位于松山湖旁的二手房项目长城世家,万科虹溪诺雅、万科松山湖一号等二手房小区,均价已经超过每平方米3万元,一套50多平方米的一房一厅单位目前叫价175万元。此外,房价的上涨也自然带动了房租的上涨。当地中介张经理介绍,位于松山湖湖区附近的万科二手房项目,一房一厅(约50平方米)的租金都可以达到2500元~3000元。就在松山湖湖区周边,记者还发现了许多带有华为色彩的项目:华为湖畔花园、华为南方公寓……

  乐有家研究中心提供的数据显示,2016年同属松山湖片区的大岭山镇、大朗镇、寮步镇和松山湖的二手住宅每平方米成交均价分别为14384元、11147元、11847元和18053元。到了今年上半年,上述四地的二手住宅每平方米成交均价分别涨至16670元、14977元、16917元和25186元。值得注意的是,东莞也自2016年9月全国开启新一轮楼市调控之后,逐步升级了调控措施。

  “松山湖的房价在整个东莞来说已经算数一数二,好几个能看到湖景的二手房项目价格都超过每平方米3万元,来这里买房的人有许多就是华为的员工,当然也有来自深圳和广州的投资客。”房产中介经理张先生表示,东莞目前的限购政策还只针对一手新房,大朗、寮步镇的新房项目价格相对较低,所以也有很多来自外地的投资客。记者比较深莞两地的房价之后发现,深圳临近东莞的沙井、松岗和光明的新房项目价格普遍都在每平方米4万元以上,高出松山湖以及周边片区的房价每平方米万元左右。而在华为总部的深圳坂田片区,一些新房与包括万科城、佳兆业城市广场在内的许多二手房项目价格已经突破每平方米5万元。

  如今在深圳,高房价对于普通工薪阶层来说根本无力招架,临深片区的房价无异于不少深圳刚需“最后的稻草”,是很多人留在深圳工作生活扎根的最后希望。与惠州的临深片区普遍仍是“1万出头”的房价相比,东莞的凤岗、虎门、长安、松山湖等临深片区房价虽相对较高,但还是吸引了置业者和投资客的关注。正值周末,记者随机与多位正在大朗镇新房项目看房的置业者交谈,他们被吸引到东莞投资的原因里都包含了“华为因素”。虽然不能说华为是推高松山湖房价的原因,但华为这样的名企的确“被”参与到了房价的上涨潮之中。

  企业与“城”的微妙关系

  松山湖大量的工业用地以及优惠政策,吸引着包括华为在内的众多高科技产业。莞深“一小时产业圈”的形成,或许正是一个双赢的局面。

  其实,除了市场熟知的松山湖,华为还将目光投向了位于汕尾的深汕特别合作区。在许多市场人士看来,高房价和高地价的确会让企业运营成本越来越高,在一定程度上影响企业的决策。企业到深圳之外的地区找地似乎也在情理之中,是企业的正常布局需求。

  可以预见,东莞兴于制造又不止于制造,随着深莞产业合作的深化,松山湖将成为粤港澳大湾区红利的受惠地:松山湖因为南临深圳、香港,北靠广州,成为“广深港科技走廊”的腹地。松山湖用大量的工业用地以及政策优惠,吸引着包括华为在内的众多高科技产业,换取它们将部分业务放在当地。根据最新出台的《东莞松山湖高新区企业研发机构建设资助暂行办法》,具备一定实力的科技企业建设研发机构,符合条件的最高资助1000万元,园区每年择优筛选不多于10个立项资助项目,且同一企业最多资助一次,其资助资金将分三期拨付。

  黄波也表示,华为的庞大体量,决定了它的任何一个业务布局都能牵动大众神经。一个围绕华为的产业生态圈正日趋完善,这或将改写东莞的科技业发展历史,也将推动东莞本土产业升级。

  中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲建议,粤港澳大湾区内各区域不应再各自为政,要以开放的态度融合发展。当下,全球金融中心城市都有“双转型”趋势,即全球金融中心向“金融+科技”中心转型、单一大城市向大都市群转型。未来,中国单一城市也会陆续向都市群转型,城市群的功能亟待突破区划边界,实现深度融合。

  随着粤港澳大湾区及区域协调发展战略的推进,此前召开的深莞惠经济圈(3+2)党政主要领导第十一次联席会议上透露的信息也早已引发关注:将参照深汕特别合作区有关做法,推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域,规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。

  对此,中国(深圳)综合开发研究院新经济研究所执行所长曹钟雄表示,粤港澳大湾区内的产业体系呈现梯形。“与国际上其他湾区相对均衡发展、处于同一水平的情况不同的是,我们既有接近发达国家的高端产业,也有相对低端的产业,产业层次具有多元性。与国际上有一定的差异恰恰是我们的竞争优势,因为这样才能形成融洽的产业关联和好的营商环境,能在较短时间内形成完善的产业协作。从供应链的成本上来说,粤港澳大湾区是全球最具有竞争优势的片区。”曹钟雄认为,粤港澳大湾区未来的产业体系还需要珠三角城市中后发者的产业提升,因为先发者的产业空间有限,产业需要外溢。与此同时,各城市之言要相互协同,不能单打独斗。

  对于企业而言,寻找更适合自己性价比的地方,这就是一种真正的市场化选择:深圳+东莞或许就是一种很好的合作模式。或许,这就是一家企业和一座“城”之间的微妙关系:的确有部分人寄希望于松山湖楼市,也折射出企业壮大对生产研发成本布局和城市房地产价格高企造成各类成本增加的双重烦恼,但莞深“一小时产业圈”的形成,或许是一个双赢的局面。

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