“楼市四小龙”之一合肥出现楼盘降价维权

  在楼市最火爆的2016年,二线城市合肥被称为“房价四小龙”之一,房价涨幅曾经多次位列全国第一。

  随后,“史上最严调控令”出台。自去年10月份开始,各方面的统计数据显示,合肥楼市逐渐降温。

  近日,合肥一楼盘因降价遭遇业主维权。这让外界十分好奇合肥楼市的现状:降价是个案还是普遍现象?一年时间不到,这个二线楼市的典型样本,在调控的高压下经历了怎样的转变?

  降价风波

  因降价遭遇业主维权的楼盘,名叫皖新翡翠庄园。

  经济观察报记者查询了合肥市物价局网站,网站数据显示,这个位于合肥市肥东县的楼盘从今年1月13日开始备案,至今已经备案5栋房源,分别是3、5、13、15和7号楼。

  此前4次的备案均价约为12888元/平方米。8月31日最新备案的7号楼,价格却为11863/平方米。这意味着,同样是跃层房源,此次备案价每平方米平均下降了1025元,以一套100平米的户型计算,新房源降价幅度达到了10万元以上。

  9月初,部分业主在皖新翡翠庄园售楼处门口挂起了横幅。对于降价的指责,该项目的解释是,现在买7号楼都需交7—8万的改造费,也就是跃层隔楼板的费用,但此前这个费用购房者可以选择性缴纳,如果缴纳的话只是2.5万。这样算下来,总价其实和此前并没有太大差别。

  该项目一名销售人员对记者透露,目前新备案的房源开盘时间还没确定,预计在9月底,“7号楼的价格大概是每平方米卖11500元-13000元不等,具体一房一价。但是跃层的话,均摊下来每个户型的价格大概是9400—9900元不等。具体价格要等开盘时最终确定。”该销售人员说道。

  该销售人员强调,即便是按照这个价格购买,购房者也要单独再交改造费用:“七号楼的隔板是整体改造的,因为隔板是赠送的面积,后期肯定要加维修费用。”

  资料显示,2016年6月29日,皖新投资集团以942万元/亩竞得店埠镇沿河西路与龙城路交口西北角的肥东FD15-4号商住地,住宅楼面价7064.96元 /平方米,溢价率262.31%。这块高价拿下的地,就是后来的皖新翡翠庄园。

  工商信息显示,皖新翡翠庄园的开发商为肥东皖新文化产业投资有限公司,其大股东为皖新文化产业投资(集团)有限公司,另外朗诗集团旗下的南京朗铭地产集团有限公司拥有其10%的股份。“这是亏本在卖。7000元出头的楼面价,一年过去只卖11000元。”一位要求匿名的合肥房地产资深从业者对记者说。

  该匿名人士透露,皖新在合肥有多个项目,之所以降价出售其实是限价环境下开发商的无奈之举,“他们在合肥有多个项目。合肥的限价政策是要求全市均价不能超过13000元,他们在高新区还有个地价更高的项目,为了让那个项目卖得更高,在备案的时候只能让翡翠庄园的价格下调一点,从而不拉高平均价。这也是一种高低配。”该人士分析。

  合肥楼市现状

  皖新翡翠庄园的降价案例,在合肥市场具有普遍性吗?

  从明面的数据观察,合肥楼市确实有所降温。合肥365地产家居网数据中心的数据显示,上半年合肥市区共销售了住宅类商品房10707套,环比下跌77.3%。

  合肥学院房地产研究所副所长凌斌对经济观察报记者强调,一手房的数据并不能反映真实的楼市情况,“正常的话合肥市区全年成交量能达到8万套,今年真实成交量预计在7万套左右。虽然成交量比去年有所下降,但是我预计不会超过30%。”

  二手房市场,合肥部分房产中介称,滨湖板块的降幅最大,多数降幅达到40%—50%,“快到腰斩的价格了”。

  这一说法遭到了当地业内的否认。合肥物价局7月中旬表态:从监测数据来看,合肥楼市价格基本保持稳定,一些较高价格的楼盘在备案方面受到限制,房价整体涨幅明显放缓。个别楼盘价格的涨跌,对整个楼市价格的影响十分微弱。从国家大的调控方向来说,保持房地产市场平稳健康发展是核心要求,楼市价格不会大涨也不会大跌。

  多位业内人士受访时坦承,今年合肥二手房价格确实有所下降。多次调研合肥楼市的易居研究院副院长杨红旭表示,价格腰斩一说过于夸张,但滨湖板块的二手房确实下跌了,相比高点,估计总体跌10—15%,个别急售房源跌三成左右。

  杨红旭认为,作为一个曾经房价涨幅位居全国第一的二线城市,合肥遭遇调控后的降温最为明显。他的论据是,截至2017年7月底,易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量显示,合肥新房库存大增47%,排名第一,“楼市持续降温,如今已经疲软了。部分楼盘已经开始滞销了,库存自然大增。”

  凌斌认为,判断一个房地产市场是否降温,一个很重要的因素是投资投机性购房比例是否大幅减少。从这个角度看,他认为合肥楼市确实降温了:“去年下半年合肥的投资性购房比例超过40%。调控后,投资投机性购房比例非常小了,基本上都是真正的刚购房需求。”

  前述匿名人士则透露,皖新翡翠庄园降价虽然只是个例,但是在合肥市场,开发商鼓励购房者全款买房,也是一种变相降价,其表示,“如果是全款,一个平方米最多给3000元的优惠,很多楼盘都这么做。这样是为了确保资金尽快回笼。”

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