前8月房企长三角拿地最多 未来土储生态观现分歧

  调控并未阻碍房企拿地步伐。

  中原地产研究中心统计显示:截至9月13日,全国50大热点土地出让城市合计土地出让金额达2.13万亿,相比2016年同期的1.53万亿上涨了38.8%。

  其中北京、杭州、南京、重庆土地销售净额超过千亿,上海、武汉、苏州、郑州、天津、广州、合肥、佛山、济南、成都等城市卖地超过500亿。

  统计局数据也显示,房企在购置土地方面仍表现积极。1-8月份,房地产开发企业土地购置面积14229万平方米,同比增长10.1%,增速比1-7月份回落1个百分点;土地成交价款6609亿元,增长42.7%,增速提高1.7个百分点。

  长三角最受关注

  “有规模才有江湖地位”已成为房地产行业目前共识。正因如此,大型房企仍然积极获取土地资源。

  中国指数研究院统计显示,今年1-8月,全国房地产企业土地成交权益金排在前三的是碧桂园、万科和保利。

  从各城市群拿地权益金额来看,长三角仍是房企重点关注的区域。长三角地区TOP10企业拿地总价高达2497亿元;中西部和珠三角以1673亿元和1463亿元分列第二、第三位;环渤海地区由于推出土地城市数量较少及热点城市如北京多为联合体竞得,拿地总额位列第四位,为1378亿元。

  从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企拿地投资的核心,部分三四线城市土地交易活跃。1-8月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交8663亿元,同比增长34.3%;规划建筑面积TOP10城市成交17412万平方米,同比增长8.5%。其中,北京以1640亿元的成交总价保持冠军位置,同比上涨273%,政府加大土地供应效果明显;重庆和广州同比涨幅超100%,分别以948亿元与686亿元的成交总额排名第4、第6位;济南在8月以较高的成交总价进入榜单前十。规划建筑面积方面,徐州和广州增长显著,同比增长率分别为176%和135%。

  从重点城市土地成交权益金额TOP10房企来看,北京、南京、重庆和广州超六成席位为全国性品牌房企。

  克而瑞研究中心高级研究员沈晓玲认为,在政策严格的今年,房企拿地依然积极。从主观因素来看,大型企业、航母型企业本身就需要做大规模,因此积极补货;有一定规模、想进一步提升行业地位的企业也会积极拿地。

  沈晓玲表示,客观环境较好的市场虽然有着非常严格的政策,但市场整体需求仍较为旺盛,房企依旧愿意在这些城市布局,如长三角、珠三角城市圈等。拿地方式上,今年以收并购居多,这要求企业从谈判技巧和项目测算入手,而一级拿地和棚户区改造对企业有资质要求,如果企业此前没有类似项目经验,则风险依旧存在。

  拿地者多审慎

  尽管大型房企在今年以来拿地积极,但对未来的拿地态度出现分歧。包括恒大、万科、融创、碧桂园等企业表示未来会审慎拿地,而中海、保利、龙湖、富力等则态度相反。

  恒大充足的土地储备总量远超其他品牌房企,土储中一二线城市占比达72.6%。基于对现金流和利润的考量,恒大在半年报中称,准备在2017年7月至2020年6月,将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%。据克而瑞研究中心分析,这相当于每年减少1000至2000万平方米拿地量。

  融创中国在半年报中称,上半年土地公开市场热度不减,出于谨慎考虑,大幅减少在土地公开市场拿地。融创表示,其把握住2015年及2016年的土地市场机会,完成了一线、环一线及核心城市的全国化土地储备布局,获得了充足的土地储备,并且在与万达就13个文化旅游项目91%的股权达成合作,使其土地储备得到进一步补充。这足够支持公司在未来几年保持稳健增长,未来将减缓获取土地。

  不过,中海对于未来拿地态度表现略积极。半年报中公司表示,下半年仍会采取积极参与、细心研判、审慎出价的原则,在公开土地市场补充土地储备,同时开拓更多渠道。下半年预计将会继续保持积极拿地力度,计划全年新增约1600万平方米土地,拿地开支1000亿。

  新城控股高级副总裁欧阳捷表示,企业的拿地计划与其发展规划、发展速度和发展目标相匹配,也与其发展战略、负债率、现金流匹配。部分企业在过去大量储备土地,带来高负债率,如今降低负债率的方法就是提高销售规模、减少土地获取。而中海地产等房企提出将积极拿地,是因为这些企业过去的发展速度低于行业平均水平,如今要继续扩大规模。

  欧阳捷认为,“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。”根据克而瑞统计,房企前30强今年以来拿地力度强势增长,拿地规模已达去年七成;百强房企半年度的销售金额集中度达58.1%,较去年提升了13.3个百分点;前十大房企市占率达26.6%,较2016年底升了7.9个百分点,集中度上升趋势明显。

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