核心都市60%的人选择租房 美国租赁市场做对了哪些事?

  看过美剧《老友记》的观众们一定会记得主角们干净整洁又宽敞舒适的公寓,作为“纽漂”,他们在大都市几乎租了10年的房子没有搬家。

  这在现实生活中有可能吗?答案是肯定的。

  作为世界上最成熟的房屋租赁市场之一,美国租赁底层法律较为完善,完善的REITs和对租赁行业的税收优惠政策,直接激励了市场主体参与房屋租赁,增加供给;而在次贷危机以后,房屋买卖市场的低迷,千禧一代(Millennials,指1984-2000出生的人群)生活观念的改变以及移民的不断增加,也大大刺激了租赁住房的需求。

  根据美国人口普查局(Census Bureau)公布的2017年第一季度数据,目前美国房屋自有率维持在63.6%的较低水平,从2004-2005年的历史最高点68%一路下跌,根据哈佛大学住房研究中心数据,美国国内承租住户户数从2004年的不足3400万户一路快速上升为2015年的超出4200万户,租赁需求超过30%以上。

  制度基础

  华东师范大学工商管理系副教授、上海易居研究院房产流通所所长崔裴介绍到,美国的房屋租赁市场不仅规模大且市场主体有相当大比例的机构出租方,规模化和专业化特征明显,发展较其他地区成熟。

  美国住房租赁市场缘何有如此良好发展?崔裴认为,REITs(Real Estate Investment Trust,房地产投资信托)的建立,从根本上为住房租赁市场培育了大量专业化程度较高的机构主体。

  美国REITs持有的物业类型广泛,诸如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产都可以成为REITs的资产包。其收益主要来自两方面:一是资本增值收益,二是租金收益,美国法律规定REITs 90%的税后利润强制分配给持有人。

  链家研究院院长杨现领向经济观察报介绍到,得益于高投资收益率,美国的REITs规模得以快速扩张,促进了机构从事租赁业务的积极性。

  除了建设REITs作为金融手段,崔裴介绍,美国还运用税收手段支持租赁住房经营者。例如,将租赁住房投资经营的正常成本(装修改造费用、折旧费、维修费等)纳入经营者收入税基扣减项目,大大降低了租赁机构的运营成本。

  此外,政府通过提供优惠措施,激励地产商为低收入群体提供租赁住宅。崔裴举例称,纽约曼哈顿岛的Stuyvesant Town项目2015年从第二任业主铁狮门公司转手至黑石。在这项交易中,纽约市政府与买方黑石公司达成协议,保留该楼盘中11200套廉租房,其中的5000套在未来二十年仍作为廉租房,享受“规定租金”(control rent),帮助政府覆盖中低收入人群的住房需求。作为交换,黑石公司和另一投资方收到了包括20年期房地美(Freddie Mac)贷款,土地发展权优惠等各类不同形式的政府补贴。

  有保障的租住体验

  美国公寓企业近20年的发展中,机构运营方逐步提供了多样化的服务,比起个人房东,租客有更加良好的租住体验和服务体验;同时,完善的底层法律也充分保障了租户权益。

  在美国密苏里大学就读研究生的杭舟毕业之后留在了华盛顿工作,相中当地一家名为 Camden Roo-sevelt的品牌公寓。他介绍称,自己租住的公寓地段较好,大楼本身提供管理,安全便利。同时公寓中提供健身房、工作室和会客间,社区也会定时举办活动,此类公寓的租金会比同地段个人房东手中租来的房源贵几百美金。

  在纽约租住了一年机构运营的公寓的苗瑞也有类似体验,大楼的管理和服务良好,在即将结束租住的一个月前,大楼管理员会发送专门邮件给予优惠,邀请其续约。

  规模化的运营商往往意味更专业的服务。根据上海易居研究院《美国租赁市场调查》,以美国最大的公寓租赁投资经营企业 EQR(Euity Resident)为例,除各种便利设施外租客还可享受特色服务,例如EQR与汽车租赁公司合作,住户租车能够享受相应的折扣;租户租期超过一定年限,并在租房期购买指定开发商的房子,就可以获得最高20%的租金返还用于购房,EQR损失的部分租金则可从开发商处获得补偿。

  杨现领介绍到,美国租赁底层法律较为完善,在租约关系、租约管理、租金管制、承租人权益给予明确的规定:美国法律规定业主没有权利单方面解除合约,且必须满足租户合理的续约要求;部分城市的租金上浮依照当地的CPI作为参照标准制定,并向弱势人群倾斜;在权责划分上,以保护承租人的权益为核心,例如美国要求出租人对房屋安全及公共区域检查承担责任,必须保证用于出租的房屋不存在瑕疵,业主不可向承租人转嫁维修义务等。

  崔裴还认为,在租赁市场发达的德国、美国等国家,租赁市场和买卖市场紧密关联,形成了“租买选择机制”,租赁市场反映的租户对住房的需求十分有效,买卖价格受租金制约,对房地产市场是一个较有效的约束。

  多元化租客趋势

  根据哈佛大学住房研究中心(John Center for Housing Studies of Harvard University)提供的数据,与中国相似,美国租赁住宅的供应集中于大都市地区,包括中心城市(Central City)和郊区(Suburb)。杨现领也提到,美国核心都市的租赁人口占比、租赁集中度远高于中国的一线城市。以北京为例,租赁人口占比约30%,而美国纽约、洛杉矶、波士顿、旧金山、芝加哥等核心都市租赁人口占比均高于60%,全美租赁人口占比约35%。

  与固有印象形成区别的是,美国租客群体中年轻人的比例并非最高;至2015年,40岁以上承租户占承租户总户数超过50%,50岁以上承租户占承租户总户数超过30%。单身承租户一直是承租户中总量及占比最大的群体。受过高等教育的承租户持续增长占5成以上。

  崔裴认为,美国民众对租房的需求成因较多元和复杂。一方面,2008年美国房地产泡沫之后,民众认识到租赁作为消费行为较买房这一投资行为风险低。

  另一方面,美国社会家庭趋小型化,单身和单亲家庭比例增加,人口老龄化,使得民众对住房的需求不断改变;对老年人来说,现有房屋未必能够满足需求,而租赁合适住房比拥有房子更加便捷及省心。哈佛大学住房研究中心2015发布的《美国租赁市场报告》也显示,随着千禧一代就业、结婚和生子年龄的推迟,首次置业的年龄也在不断推迟,租房更能满足他们在城市间流动性的需要。

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