富力插足融创万达并购案,它是一家什么样的公司?

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  备受关注的融创万达并购案在昨日有了最新进展,并且又有新的参与者介入——富力地产

  突然空降的富力并不是来看热闹的,它用199.06亿买走了万达77个酒店项目,而融创用438.44亿买走了万达的13个文旅项目。孙宏斌表示,这个交易结构降低了公司的负债水平,同时融创将承担了酒店交易对价的折让部分。

  暗潮涌动的发布会

  其实就在710日,融创和万达曾签署了一则并购协议,按照协议,融创将接手万达旗下13个文旅项目91%的股权,以及76个酒店项目,作价分别为295.75亿元和335.95亿元。

  13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米。其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%76家城市酒店的总建筑面积合计约为324.9万平方米,总房间22920个。

  710协议相比,此次增加富力地产作为交易方,使得融创与万达之间的原定的交易对价也进行了调整。但交易标的和交易总金额基本一致。

  资料显示,13个文旅项目公司资产净值为248.84亿元,对应最后厘定的交易对价438.44亿,相当于按1.76倍净值交易。而富力地产则是以199.06亿折价接盘万达净值高达330多亿的酒店资产包。

  融创集团董事长孙宏斌表示,收购文旅项目的价格的高于此前框架协议时约定价格,是融创对富力接盘酒店资产的补偿。

  然而,在等待万达融创富力三方最后公布战略协议的时间里,一切看风平浪静,实则暗潮涌动。

  在发布会开始前,一块写有“万达商业·融创中国·富力地产战略合作签约仪式”的背景板一度被放置于主席台中央,但时隔不久,该背景板被撤换,新换的背板变成了“万达商业融创中国合作签约仪式”。

  同时主办方宣布签约仪式延期一小时举行,不久以后,“万达商业·融创中国·富力地产战略合作签约仪式”的背景板再次被更换回台上。期间,王健林、孙宏斌和富力董事长齐聚小会议室,现场记者称室内传来激烈的争吵声和摔杯声。

  对此,王健林解释为何推迟召开签约会:打印机耽误时间,一直等文件签字。他还回应“现场摔杯子”传闻:是谣言,明明是谈笑风生。

  文旅城“加价”划算吗?

  据了解,融创和万达的此次交易,可能说在房地产领域里面是最大一笔并购。在做这么大笔收购时,一般来说还是要经过严格测算,内部可能会开很多会讨论。融创内部据说很多都不知道,应该是孙宏斌自己拍板定的事情。

  事实上,早在交易前一天,孙宏斌就召开了一个小型媒体见面会。他曾表示在融创与万达的投资并购之后,各个银行就已经开始排查融创。但他认为排查实属正常,与融创和万达有业务往来的银行不关注融创与万达的交易才是不正常的。他称融创与银行一直在沟通,多数银行反响较好。

  面对各大银行的排查,投资者的心态显然没有孙宏斌那么好。718日,融创中国201912月到期债券价格跌破面值,一度下跌4.1%99.3美元,创下201412月发行以来最大跌幅;当天11时,融创中国股价报15.5港元,下跌13%

  所以不难看出,此次引入富力地产,很大部分原因是为了降低融创的负债率。

  相比于万达来说,融创此番交易唯一一个不太容易理解的地方,便是对文旅城的“加价”:根据三方公告,融创相比于此前与万达一对一的合作,购买文旅城的成本,每平方米多了200元,换句话说,酒店资产包打折的差价部分,不但被加到了文旅城里,还有所提价。

  “老孙做了一盘大生意,如果不提价,一来富力未必愿意接盘重资产的酒店业务,那对于融创而言,压力只会更大,二来是文旅城本来就够便宜,就算是提价也在合理范围内。”知情人士算了笔账:交易对价加上13个文旅城450亿元总负债,老孙获得近5000万平方米的土地储备平均成本每平方米只有1700元,如果按照孙宏斌所言的账面200亿元现金计算,实际支付的对价只有200多亿元不足300亿元。

  至于付款方式,原本由万达为融创提供的贷款部分也将不复存在,据悉,19日当天,融创已经向万达商业支付了150亿收购资金,后续也将由融创自有资金承担。

  同时,此次转让可以让融创得到万达城的低成本销售物业,使融创财报合并收入和利润大涨,如同王健林所言两年内可助力融创进入房地产企业收入前两名整体交易还是划算。

  富力是一家什么公司?

  反观富力同样是这次交易的赢家。

  富力有酒店发展战略,在全球已开业和建设的高级酒店24家,从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后,富力将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。放眼全球,这样低价的收购机会百年难遇。

  至此,我们不禁好奇,富力到底是一家什么公司?

  在富力地产2016年报中,它是这样介绍自己的:中国最大最知名的物业发展商之一。核心业务除了住宅物业发展,其资产组合的一部分还有投资物业,包括顶级酒店及购物商场。是的,酒店业务本身就是富力拥有的、喜爱的。

  通过富力地产2016年报的披露,该公司2016年营业额比2015年增加21%,至537.3亿元。而该公司所有者应占盈利67.6亿元,比2015年增长20%

  另外,富力地产毛利率呈现逐年下滑迹象。2014年,富力地产整体毛利率为37%2015年度下降至34%2016年富力地产中报显示,与2015年同期的31.5%相比,其2016年上半年总体毛利率降为27.1%,原因在于“期内两个新城市及两个旧城市的新项目已竣工及交付的物业,于期初录得轻微较低毛利率,以吸引客户”,并且“13个直接与去年同期可比的销售项目,仅3个项目毛利率增加,1个项目毛利率持平及9个项目毛利率下降”。

  而参与万达广场销售和租金分成,或将改善这一局面。万达商业2016年中报显示,集团投资物业租赁及物业管理收入同比2015年上半年增长28.02%,另外,万达购物中心的出租率达到96.33%,平均租金达到102.8/平方米/月。由此,与万达合作,将大幅增加富力地产利润和公司价值。

  值得欣喜的一点是,富力2016年发行人民币65亿元境内债券,票息率每年4.95%,属当时历史低位。2016年,该集团更进一步,总共发行人民币425亿元境内债券,票息率低至每年3.48%,以致非银行融资的加权平均成本下降至每年6.7%

  通过债务置换,富力不仅减少了短期债务,也降低了财务成本,改善整体财务的流动性。

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