深圳新房价格九连降 谁在博弈?

  

数据来源:美联物业全国研究中心 周靖宇/制图

  严厉的调控政策,让深圳楼市逐渐趋向平稳。不过,一些购房者对深圳住房价格却有些“疑惑”:到底是真跌还是“假摔”?这或许就是楼市各方博弈进入白热化的表现。

  深圳市规划和国土资源委员会日前公布了6月房地产市场成交数据,深圳6月新建商品住宅成交均价为每平方米54492元。至此,深圳新房均价自去年10月以来连续9个月环比下降。与新房市场不同,据深圳中原研究中心监测,今年上半年深圳二手住宅成交价格为每平方米56156元,维持去年平均水平,成交总价中位数为354万元。

  其实,新房成交均价会受到预售价格管控和成交结构的影响,“九连跌”在购房者看来并没有明显感觉。与此同时,今年上半年深圳新房与二手房住宅成交量同比减少超过五成。受到调控政策发威的影响,市场供需两端瞬间取得了一种相对平衡的状态,买房的人少了,价格就呈现“稳中有跌”状态,但以此说深圳房价已经下跌也并不全面。

  记者在走访南山前海片区、福田福田南片区以及罗湖笋岗片区发现,一些业主迫于自身压力选择降价抛盘,但一些业主宁可不卖也不愿降价。上述片区的多位中介和购房者告诉记者,整体来说房价并没有出现明显松动,“降价”也只是个别案例。

  当前,市场观望气氛较浓,买卖双方处于博弈状态,投资客也似乎在“自我博弈”。中原地产表示,上半年在政策引导下,深圳二手房自住占比上升为74.4%,比去年全年的73.7%有明显上升,有投资意向的购房者比重下降至25.6%,也说明了炒房客在对未来房价方面出现了分歧。

  在房价趋稳的背景下,租金回报率也再次成为投资客心中的“标准”。现在,不少投资客只能通过“以租代售”的方式来减轻房贷压力,深圳租赁市场房源明显增加。美联物业表示,部分片区租赁市场甚至形成供过于求的局面。从美联物业(深圳)蓝筹住宅租金指数走势图来看,自去年3月份开始,全市租金均价基本维持在每月每平方米74元至77元之间,住宅租金回报率持续走平,仅为1.74%左右。

  成交量大幅减少,一些市场参与者也在博弈,目的就在于刺激成交。最近,记者经常收到中介人员推销的低首付甚至零首付房源,据了解,目前在深圳,罗湖、宝安、龙岗的很多片区房子,仍然可以做到高评高贷,尤其是一些赠送面积大,或者上世纪90年代的老房子,评估价更高。

  记者随房产中介到罗湖布心片区一个名叫青橙时代的小区,中介人员介绍一套接近38平方米的两房户型,银行评估价可以做到240万元,但实际售价为210万元。记者表示对银行房贷有所收紧,折扣利率慢慢在提高,此时能否高评高贷有所担心,但中介人员似乎很有“信心”,甚至表示有房源可以做到“零首付”,但需要购房者满足5年社保或者深户、名下无房、负债不超过20万、征信良好等条件。

  在严厉调控下,面对这样的房源,一些投资客似乎仍然选择铤而走险,加杠杆与银行“对赌”。

  对于今年下半年楼市走向,第一太平戴维斯认为,深圳住宅市场调控效果显著,一手住宅成交均价有轻微回落趋势,市场价格短期内将维持相对稳定。深圳市房地产中介协会指出,目前热点城市调控政策整体进入平稳期,打补丁式调控仍将在各地出现,其中“限售”是各地打补丁调控政策的重点。6月热点城市商品住宅,尤其二手住宅成交量普遍降温,投资客离场的迹象明显,房屋正逐渐回归居住属性,未来整体价格下行调整的可能性较大。

  

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