2016年深圳楼市在与政策博弈中前行

  2016年可谓房地产市场跌宕起伏的一年,从年初中央层面“降首付、降利率”等“去库存”政策进一步刺激楼市升温,热点城市投机比例高企。到十一黄金周多地集中收紧政策,“抑泡沫、防风险”被提出,房地产市场从高热转向冷清,房价上涨势头有所遏制,15个热点城市中房价环比下降的个数迅速增加,调控效力立现。纵观全年市场,政策风向左右楼市的特征显著。值得注意的是,严厉整肃市场秩序的相关措施相继出台后,尽管深圳房地产市场热度骤降,成交量明显下跌,但房价全年仍旧上涨了六成,难道深圳楼市不受政策遏制?

  2016年的“3·25新政”后,和其他热点城市一样,深圳房地产市场供需开始走弱,后三季度一二手住宅月均成交总量较一季度下滑52.9%,但价格上行的势头依然不改。“10·4”政策加码后,住宅均价连续三个月环比下滑,价格飙升势头终被遏制,同时严厉整肃市场秩序的相关措施相继出台,市场热度骤降。全年来看,深圳商品住宅新增供应与成交量均下跌近四成,分别为443.18万平方米、417.93万平方米,但住宅均价仍然飙升60个百分点至53454元/平方米。

  回顾之前,2006年5月“9070”政策的颁布,住宅新房成交套均面积下行,至2011年达到低点84.6平方米,其后政策持续执行,但逐步回升的趋势反映出市场需求。2016年,住宅新房成交套均面积明显趋稳,100.4平方米与上年基本持平。10月4日,深圳楼市发布新政:增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目,套内建筑面积在90平方米以下的普通住房建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数面积的70%。若按得房率在75%—78%的平均水平来看,套内建筑面积在90平方米以下实质套型建筑面积在115-120平方米之间,新政策较之前政策面积放宽,115-120平方米的住宅产品成为刚需和首次改善住房的主流面积。由于住宅价格的大幅上涨,加之近年来套均成交面积逐步回升,令新房套均成交总价一年内大涨六成,达到537万元,入市门槛不断提高,刚需进一步被挤压。

  结合“政策市”的特征,对于2017年的调控走向,戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生认为,2016中央经济工作会议已为新年楼市调控方向定调——货币政策由“灵活”到“中性”、以“防风险”替代“稳增长”,且防风险集中体现在防范和削减金融机构加杠杆和楼市泡沫,意味着楼市资金环境或整体收紧;“房子是用来住的,不是用来炒的”、“建立房地产基础性制度和长效机制”,强调房屋居住属性,弱化投资属性,市场以建立长效机制实现稳定发展为目标—可见,“脱虚入实、去杠杆化、去投资化”将会成为2017年政策调整的主要方向,市场环境整体趋紧或成为影响2017楼市表现的主要外在因素。

  就深圳市场的具体走向而言,戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士认为,作为走在改革开放最前沿的城市,其经济活跃、发展动力强劲、人口快速涌入,这些要素都为房地产市场带来了充足的需求支撑;另一方面,“双轨并行”住房供应体系的践行,商品住宅有望实现充分的“市场化”,而深圳土地的稀缺性使得住宅增量以城市更新为主要供应途径,商品住宅高端化趋势难逆。与此同时,为遏制价格飙升势头,近期宅地以“双限双竞”的方式出让,直接有力的控制新项目未来入市的价格,同时引导消费者预期;并配合一系列调控政策的效力,市场阶段性盘整不可避免。

  因此,戴德梁行认为,2017年,在调控收紧的大背景下,市场氛围趋冷,交易趋淡的情况还将延续,预计全年供求量都将处于较低水平。城市发展、土地局限、人口增长等因素所形成的长期支撑令深圳住宅价格高位盘整成为2017年大概率事件,但考虑到调控效力对于销售回现以及其他资金渠道的影响,不排除项目以价换量引起价格的局部松动,但大幅度调整的可能性低。

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