商业地产高库存如何“突围”

  11月30日,在《经济观察报》主办的第六届(2016)中国商业地产年会上,住建部政策研究中心主任秦虹直言,部分城市商铺和写字楼等商业地产库存形势较为严峻。

  据秦虹披露,她在商业地产去库存及其对策的研究中发现,整体来看,商业地产过去5年增长速度超过GDP增速,潜在供应量很大,而土地财政要求通过购物中心、写字楼来带动新区发展;企业急于扩张以及投资人的推动是背后三大因素。经济下行压力、供应量加大等导致商业地产去库存收效甚微。

  秦虹认为,从政府层面来看,需要提高规划的层级。商办物业,无论是办公楼、商业中心还是营业用房,规划不能下放,必须至少在一个城市的市级规划中做到统一平衡,同时做到弹性规划,盘活存量。

  她认为,资产证券化对商业地产非常必要,政府和企业需要高度关注。商业地产是否采取轻资产的运营模式,取决于资产升值趋势以及商业运营的品牌影响力和专业化能力。

  高和资本董事长苏鑫认为,商业地产是房地产的未来,传统的开发模式迟早要终结。他说,传统开发模式是“三高”:高增长、高周转、高毛利。

  传统模式的终结,意味着需要创新。苏鑫说,转型过程中有各种机会,除了资产证券化,还有城市更新。这一赚钱的路径很简单,即把租金提升,使资产价格提升,最后赚到钱。其推动力不仅仅是硬件的改造,关键是提供什么内容。

  大悦城地产正是做出改变的企业之一。未来商业地产的发展趋势是走向存量市场。在这种情况下,大悦城应该走向哪里?大悦城副总经理吴铮的思考是,大悦城有品牌,有好的产品,有好的运营和团队,这些是做好资产管理的核心,“不求所有,但求所管”的商业模式,变成资产管理核心的公司。

  协信商业地产集团商业管理公司执行总经理杜国疆表示,商业模式和盈利模式已发生变化,在新主张、新概念等背景下,协信的产品做了大幅度的调整。下一步不光是轻资产和重资产的问题,主要是给商户、开发企业以及协信商业地产自身都带来成长。

  事实上,商业地产的创新发展正在延伸产业链。基于大数据与行业的结合,好租CEO曲先洋看到了机会。好租利用大数据驱动房源和库存的匹配,帮助开发商去库存,致力于用O2O模式变革商业地产传统的租赁模式。曲先洋认为,数据化、可复制、标准化强是寻找行业机会的前提。通过发挥互联网在信息流通、信息对接、数据化方面的优势,加快市场要素的匹配和流通。

  “互联网+”让猫酷通过移动互联网技术和商场运营相结合,帮助商场运营方在成本最低的情况下实现实体商场的移动互联化,切实提升商场的运营效率。

  西单大悦城、凯德MALL望京、华润五彩城也分别分享了在商业地产项目运营等方面的创新发展经验。整体来看,商业地产行业形势并不乐观。

  秦虹提供的数据显示,2016年1月到10月,我国商品房待售面积近7亿平方米,其中,住宅为4.1亿平方米,同比下降6%;办公楼为3378万平方米,同比增长10.5%;商业营业用房待售面积接近1.6亿平方米,同比增长12.1%。住宅去库存明显,但商办库存不降反增。这还不包括潜在的供应量。数据显示,目前有超过13亿平方米商办项目正在建设之中。这是一个非常庞大的数据。