一二线城市商品房供应步伐放慢 前10月多地住宅施工面积负增长

  根据各地统计局公布的数字,今年前10个月,主要热点一二线城市整体房地产住宅施工面积增速偏低,普遍为负增长。

  其中北京、上海、重庆、杭州前10个月住宅施工面积增速分别为-4.6%、-0.9%、-6.1%、-0.6%。西安和郑州为例外,前10月两地房地产住宅施工面积分别增长了8.7%和34.2%。

  武汉、南京、厦门、广州等城市数据没有公布。但是考虑到其投资增速不是很高,加上土地费用高,实际住宅施工面积也很低。

  对此,中国国际经济交流中心分析师刘向东认为,目前一二线城市普遍采取了严格的限购限贷措施,不过由于住宅供应不多,实际房价难以下降,但目前也不可能快速供地,因为如果再招拍挂,容易形成地王。

  “明年房地产投资可能会放慢,对经济有一定影响。”他说。

  住宅施工面积减少

  根据各地统计局公布的数字,今年前10个月,主要一二线城市的商品房供应放慢,其中住宅施工增速大部分为负数。

  1-10月北京全市完成房地产开发投资3231亿元,同比下降8%。其中,住宅投资完成1593.9亿元,同比下降0.5%。截至10月末,全市商品房施工面积为12717万平方米,同比增长2.1%。其中,住宅施工面积为5793.1万平方米,下降4.6%。

  同期上海商品房施工面积14577.26万平方米,比去年同期增长2.0%。但是住宅施工面积7873.42万平方米,下降0.9%。

  重庆1-10月房屋施工面积和住宅施工面积,分别为26555.16万平方米、17418.11万平方米,分别下降3.8%、6.1%。同期杭州住宅开发施工面积为5701.78万平方米,同比下降0.6%。

  其他的房价涨幅较快的城市,除了郑州外,住宅供应量均不高。厦门统计局数据显示,厦门房地产开发投资呈现持续下滑趋势,1-9月增速较前8月下降了0.7个百分点,占固定资产投资的比重由上年末的41.0%降至36.8%。

  对此,国房网福州总经理刘福泉认为,从现在的情况看,一二线城市有住房需求,但是实际供应紧缩,又进行限购限贷,这是一个悖论。

  “现在资源向一二线城市聚集行政手段又进一步强化了这种资源集聚的趋势。所以要降低一二线城市房价,根本是要改变资源的配置。” 刘福泉说。

  土地供应不足

  根据了解,今年以来一二线城市的土地供应仍然不足。

  厦门统计局的数字显示,该市前三季度,全市土地购置费219.16亿元,下降17.8%,影响全市固定资产投资增速3.4个百分点;二是房地产新开工项目不足,造成新开工面积减少,投资后劲不足。

  中国社科院经济所宏观经济研究室博士刘学良认为,一二线城市现在政策制定比较矛盾,一方面在实施严格的限购限贷,即压制供求,同时又在延后潜在的消费需求,另外一方面是减少供应,造成供需进一步失调。

  一线城市理论上应加大供给,但是政府又有别的考虑,比如减缓大城市病。“加大土地供给,对于容积率等限制适当放开,或是解决问题的办法。”刘学良说。

  21世纪经济报道了解到,很多一二线城市看起来投资额增速很高,但是因为土地费用高,实际土地供应量并未快速增长。

  比如1-10月份,天津市房地产开发投资2007.51亿元,同比增长23.6%,占全社会固定资产投资的比重为15.6%。全市房地产开发投资中:住宅投资1390.77亿元,增长28.5%。

  另外武汉1-9月房地产开发投资完成1961.89亿元,比上年同期增长6.8%,其中,住宅投资1383.30亿元,增长12.2%。考虑天津和武汉房价涨幅比较高,实际商品房供应面积增速不会太高。

  中国国际经济交流中心分析师刘向东认为,各地房地产操作思路也在变化,比如过去供保障房是低价售卖,现在改为出租,虽然满足了部分需求,但也会导致实际供应的减少。

  他进一步表示,一二线城市现在需要搞清楚,到底改善型需求有多大,也就是正常的刚性需求有多少。“否则限购限贷,又没新的更多住房供应,可能使得市场变成房价悬空的状态。”

  根据了解,今年前10月北京销售住宅725.1万平方米,但是存在850.7万平方米住宅待售面积,加上写字楼等,还有2060.8万平方米还未销售。北京本来属于库存很低的城市,但是北京目前出现了住宅施工少、成交面积少、房价高居、库存也很高的现象。