多地推新政 引导开发商规模化提供租赁住房

  “过去重视买卖市场,不重视租赁市场的现状要发生改变。”刘洪玉建议房产企业包括产业链条上的其他参与者,要开始思考怎么在租赁市场当中扮演重要的角色。

  11月28日晚间,上海、天津推新一轮楼市限购政策。

  楼市降温除了类似的限购举措,事实上,今年以来,关于住房租赁制度的改革正在多地推进。

  据21世纪经济报道记者不完全统计,截至11月29日,已有甘肃、海南、河北、辽宁、甘肃、四川、江西、吉林、上海、北京等地相继出台文件或政策,促进住房租赁的规模化、专业化发展。

  多位受访专家对21世纪经济报道表示,住房租赁制度改革正呈现全国蔓延的态势。政府正从供应和需求两端,建设租售并举的市场化住房体系,培育健康有序的住房租赁市场,以淡化市场对购买自有住房的依赖,并引导企业规模化提供租赁住房。

  培育住房租赁市场

  21世纪经济报道记者梳理各地出台的住房租赁改革文件,发现都不同程度地涉及培育市场供应主体、鼓励住房消费、完善公共租赁住房、加强住房租赁监管等几个方面,同时提出将从税收优惠、金融、土地等,来加大政策支持力度。

  其中,四川提出,支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变。房地产开发企业将持有的存量房源向社会出租的,地方政府可给予一定奖励。

  河北提出,各地区可采取政府购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由住房租赁企业运营管理。辽宁则在此基本上增加了机关、企事业单位可将职工宿舍委托给住房租赁企业运营管理。

  多地还明确允许改建房屋用于租赁。合富辉煌集团房地产经济研究院院长龙斌认为,这是在建立租售并举的住房制度中,比较重要的、也是会很快见效的政策。

  龙斌分析,在过去,商用房在二手房转手时受商业水、电、气等影响,往往跟同等地段的住宅价格差距较大。允许改建房屋用于租赁,这对于商用房和商用性质土地属于利好,对于盘活商用房的存量,去库存有一定好处,也可以增加保障类住房的供应。

  除了上述省份,北京和上海也在行动。 为了培育专业的住房租赁市场以及抑制房价上涨,上海和北京分别于5月和11月推出租售并举地块,引导房地产商变房东。

  其中,上海在出让土地的条件中,新设置了“15%的面积需要企业自持70年”的要求;北京推出的四幅地块,竞拍结果是住宅部分100%由开发商自持。

  北京市规土委相关负责人表示,这是北京的创新举措,旨在鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

  除此之外,北京还加大对公租房的供应。2016年底,北京将有近3.2万套公租房陆续交付使用,号称史上最大规模的公租房配租。

  广东方面也有动作。11月24日,广东省长朱小丹主持召开省政府常务会议,审议并原则通过《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出到2018年,广东基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

  房产企业转型机遇期

  按照住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法,目前租赁市场涉及人口在1亿以上,年租金已经突破1万亿元,这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,随着房价越来越高,人的流动性越来越大,租房将是一个很重要的选择。

  “过去重视买卖市场,不重视租赁市场的现状要发生改变。”刘洪玉建议房产企业包括产业链条上的其他参与者,要开始思考怎么在租赁市场当中扮演重要的角色。

  “以后,开发商会从‘投资者’向‘专业服务者’的角色转变,‘专业服务者’这一角色将越来越重要。未来开发商会增加运营管理商职能,再往后可能还要增加基金管理者角色。” 刘洪玉认为。

  但在租售并举的住房制度改革过程中,当前还面临住房租售比过低的问题,尤其是在一线城市。

  来自安居客的数据显示,目前,北、上、深租售比均超过600个月,也就是说至少要超过50年才能通过房租收回成本。

  北京我爱我家副总裁胡景晖此前接受21世纪经济报道记者采访时曾表示,出租房屋的收益率偏低,房屋出租的税费高、融资成本高、运营成本高等,是影响当前住房租赁市场的规模化经营的一个核心的难点。

  龙斌则认为,解决这一问题的关键在于政府能把文件中,对房产企业的税收优惠、金融、土地支持等一系列政策落实到位。