楼市新政下的众生相:首付增加10万 违约还是再值钱?

  9月30日下午3点,林飞东五环的房子顺利过了网签,买卖顺利成交,但李明购买的房屋没有及时在9月30日通过网签,直到10月8日上午10:30才通过网签。

  按照930新政,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

  李明的首付由700多万元提升至980万元。

  李明已明显感觉到压力,暂时没有能力拿出150多万元填补首付缺口,加上新买房屋总价较高,贷款额度较高,李明自己形容,这次换房,有点心力交瘁。

  刚开始李明不相信事实的残酷性,不停地给各大银行和经纪人打电话咨询。

  商业银行明确告诉李明,政策遇到“在途单”,新政的执行时间是以购房人的网签时间为节点,如果是9月30日新政出台以前签约的,将按照原先的政策执行,而新政出台后新申请的购房人,将按照最新的政策执行首付比例。换言之,首付提高至980万元已板上钉钉。

  摆在李明面前的解决办法是:要么借钱填补150多万元首付空缺,要么毁约不执行,但李明希望协议解约。他的参照是,其房屋买卖合同附件第4条规定:“在本协议履行期间,如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法履行的,各方互不承担违约责任,后续事宜以及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协议解决。”

  李明咨询经纪人,得到答案是“在途单”可通过协议解约,但协议解决概率较小,不过李明可采取诉讼有关方的形式来解决,但在诉讼阶段期间,需去外面租房,听到这些,李明心情变得更焦虑。

  10月10日晚,李明给数家银行的经纪人,得到答案和前述经纪人类似。“我只是想换房而已,没想到把自己变成了原告……”说完4个F字眼,李明一屁股坐在街道上,坐了1小时。

  “买了会跌吗”

  10月11日、10月12日,林飞非常焦虑,去中介门店、过户大厅、售楼处现场踩盘,发现依然是密密麻麻聚拢而来的买房人,市场依然火爆。

  这两天,从他2个前同事来的楼市情报更刺激了林飞。其中一位前同事刚刚看了东四环阳光上东的4居室,总价1400万元。这个房子已被业主执行了800多万元的二次抵押贷款,房子还不干净,大门上被贴有咒符。若想购买这套房屋,买家需先付870万元进行房屋解押。即使这样新上的房子,最近依然有5次看房记录。

  另外一位前同事拖家带口(老公有上海户口)从北京飞向上海抢购鞍山八村一套单价7万元的学区房,结果业主毁约涨价。

  周边的人要么在看房,要么在抢房,要么在谈论汇率,狂躁的氛围似乎让林飞和李明对首付提高失去了免疫力,10万元和150万元,似乎都不重要了。林飞说,“10万元首付,我就凑吧,越等距离房子越远,越攒钱距离房屋越远。”

  10月12日,李明给中介打电话,“赶快把后续做完吧,虽然首付多付了150万元,但我们不需要离婚买房,想了想,我们还不是最差的,咱们赶紧走手续吧。”

  李明在2天内迅速决定继续过户,原因不是周边火热的市场,而是他自称得到内部消息:930新政的实质试探房地产市场到底有多热,后面可能配套政策,李明得到的消息有两点:一是未来可能在限制二手房买卖双方的房产交易环节上进行调控,坐地涨价的卖家可能也面临着政府行政干预措施;二是政府会出台打压房地产抵押贷款的相关政策。这些政策不一定会让房价降低,但很可能严重打乱李明的计划。

  10月12日晚,李明连续给经纪人打电话,多次强调,这套房屋会坚定不移地购买。他希望赶快结束这次焦虑的换房之旅。

  节后经济观察报记者走访各大中介公司门店获悉:像林飞和李明这样的情况非常多,不少被新政影响的购房者主动上中介门店咨询,经过犹豫后,还是准备购买。“首付提高,我认了,关键是我买的房,房价还会跌吗?我买房应该注意什么。”这种声音在经济观察报记者的实地踩盘中极具代表性。

  来自业界的声音

  第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤分析道,国庆长假期间,北京新建住宅签约216套,二手房住宅签约209套,合计签约425套,房产成交量下滑70%,成交量下滑多数购房者只是在等待政策细则,并不是彻底弃购,但房价并没有明显下滑。

  熊志坤认为,在房贷首套贷款利率约8.5折和二套基准利率1.1倍,可对比的是企业经营性贷款1.2倍起,房价下调空间概率低,930新政只是遏制了购房者购房需求,但这些需求迟早会释放,除非新增二套房贷利率1.9倍起(基本上不可能执行),即利息趋同于房屋增值时,房价才有下探趋势,“我的判断依据是市场供需矛盾突出和历史调控依据,2011年和2013年调控政策,调控带来的是新政出台后的前4月成交量下滑,但北京整体房价基本上没有下滑过,房价崩盘有些不靠谱。”

  绿地控股京津事业部一位高管提醒到,不管市场情绪如何焦虑,购房者依然需谨慎和理性选择购房,应结合自身支付能力选择房屋,绝对不能冲动购房,其中要注意两个投资思路:一是房产投资逻辑:刚需人群,居住性至上;刚改善人群,资源配置至上;改善性人群,地段至上;富豪阶层,品质和稀缺至上;二是坚守“二八”底线,存款与买房需坚持2:8原则配置资产,“在房价如此高企情况下,我觉得有多大锅,就下多大米。”

  对刚需人群(首付50万元-200万元)而言,上述企业高管认为:一是购买类型最好选择90平米左右的新建商品房,而不是老破小二手房;二是购买房产房价增长率必须跑赢北京整体房价上涨速度,这是刚需人群步入刚改善人群的关键一步;三是不要一口气吃一个胖子,手里只有80万元存款就想购买四环内的品质社区,一定要解放“打破一套房住一辈子”的思想,“这是我之前买房的错误投资理念。”

  对刚改善人群(首付400万-1500万资产)而言,前述绿地控股京津事业部高管建议,需关注二个方向,一是社区独特的教育和医疗资源;二是社区换房率比例,购买小区换房率不能低于5%,“换房率高,出手易,风险小。”

  对改善性人群(首付5000万资产-1亿元)而言,需选择四环内有品质其能抵抗房产调整周期的房子,投资关键词是:舒适性、四环内、知名房企的高品质社区、社区圈层资源等,需聘请专业房产投资机构和专业靠谱房产经纪人进行房产资产配置,切忌盲目杀入豪宅市场,冲动购买豪宅。

  对于存款低于50万元的购房者,前述房企高管建议,除了踏实工作存钱之外,需额外培养两个投资思路:一是房产配置的投资方向感;二是多看楼盘多踩盘,至少学会淘房,“学会淘房子,学会淘小而廉价的房子,最后提醒年轻人,存款低于50万元的,要有龟兔赛跑心态,现在没有房不代表一辈子有房,房子多的人,风险也大,风险来了,存款低于50万元的人也许就是富豪了。”前述房企高管说。(应受访者要求,文中林飞、李明为化名)