调控升级楼市降温 业主坐地涨价变观望

  国庆前出台的系列新政给火热的楼市降了温。

  北京中介机构我爱我家告诉21世纪经济报道记者,从我爱我家交易数据来看,楼市调控新政出台后,10月1日起,新增客源量、新增房源量、合同签订量、带看量等,和政策出台前相比均有明显回落;与之前恐慌的市场气氛相比,客户和业主双方的心态也发生了根本性变化,购房人由恐慌着急买房转为观望。

  我爱我家副总裁胡景晖预计,约2成的客户将延缓或取消购房计划;业主也由坐地涨价转为观望,部分客户已经开始主动调低房屋报价,以求快速成交套现,市场逐步回归理性。

  胡景晖认为,9月30日以来的这轮全国楼市调控中,北京的政策可谓非常严厉,按首置和二套,以及普通和非普通住房,把贷款首付比例划分成四档的政策也较大抑制了过度购房,照顾了自住型需求。市场需求受限的情况下,新房市场、二手房市场自然都显现出了降温趋势。

  不仅是北京。出台新政的城市大多出现了降温现象。中原地产研究中心统计数据显示:深圳与北京二手房在过去一周,房价报价指数下调了10%(报价下调比例)。其他包括上海、天津、成都也有下调,整体看市场的调整周期已经明显。

  市场降温

  卖房人周伟(化名)明显感受到了市场变化。新政出台前,周伟将他在东四环的房子在一家中介挂牌。新政出台前,中介几乎每天一个电话询问房源或者看房事宜;新政出台后,周伟再也没有接到中介的电话。

  21世纪经济报道记者走访了一些中介机构。

  链家地产大望路附近一名房屋中介表示,“北京930新政推出后,前来看房的人确实比之前少了很多。国庆之前基本是客户主动来询问是否有房屋出售,但由于当时房源十分紧俏,所以并没有足够推荐空间。比如,大望路附近的链家门店,在今年8月份可以成交二十套左右。但新政后,市场出现了反转,现在的情况则变成在售房源量充足,但前来问询的人却大幅度减少。”

  一位中介回忆到,新政前,一套还不错的房子可能会发生几家客户争抢的状态。但现在,即便是有主动前来询问的顾客,大多也都是保持观望的状态。成交量收缩明显。

  21世纪经济报道记者发现,北京930新政实施后,房产市场确实有所降温,新政的发布令不少投资需求搁置了购房计划。

  链家的销售人员表示,新政策的落地需要一段时间,后续市场走向如何,暂时无法预料。现在购房者虽然不再急切地买房,但很多人仍然认为房价是坚挺的。即便会降,降幅大概也是在10%,且应该在1-2个月之后才能显现。当然,新政颁发后,确实有一些曾挂高价卖房的业主主动降低出售价格,但这类房源中的A类房一旦公布,还是很快就能成交出去。比如,大望路附近60平方米左右的万达公寓如果能降价到420万左右,折合单价7万元/平方米便可以很快出售。

  中原地产分析师张大伟认为,短期看,市场还是出现了房价下调的个案,但买卖双方依然在博弈过程中,预计房价在成交量下调1-2个月后,会有明显松动可能性,特别是当下楼市的投资需求比例高,这种情况下,部分前期获利投资者可能会快速售出。

  短期调整如期而至

  9月末以来,全国共有22个城市集中出台楼市调控收紧政策,一轮整体性的调控政策收紧局面确立。在这22个城市中,从最新的政策内容来看,19个城涉及限购,18个城涉及住房信贷,可以说此次调控升级力度强劲。而限购、信贷等对市场影响举足轻重的关键内容均在新政中有详细涉及。

  限购方面,上一轮2011年开启的40多城市限购已经于2014年陆续取消。此次20个重点城市重启限购,其中一线城市限购加码。由于一线城市占全国的销售份额接近半壁江山,因此将对全国销售市场的影响较大。

  信贷方面,各地主要对首付比例作出不同程度上调。苏州对非本地户籍人士购买二套房的首付比例提高至80%;南京对居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%。从各地新政内容到央行高层表态,都可以预见四季度住房信贷环境将告别今年以来的放量局面,去杠杆、紧房贷将成为影响成交的又一重要钳制因素。

  胡景晖认为,有了政策的强力调控,市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期,购房者会逐渐趋于冷静,市场不复之前的疯狂。而失去需求的支撑,市场的交易量很难继续维持高位,价格的上涨推力也会减小。因此,进入四季度后,无论新房还是二手房,交易量无疑都将下滑,房价涨幅也将逐步缩小,并逐步企稳。

  高力国际中国区研究部董事谢靖宇认为,宏观层面而言,回顾过往十年的政策导向及其对房价之影响,在考虑到现今大众收入房价比,及过去十二个月的房价走势,本次调控之效果有待持续观察并因城市而异;微观层面而言,在市场供应相对紧俏,刚性需求和改善型需求量庞大的市场,诸如北京、上海和深圳等城市,住房购买情绪在政策收紧的背景下会有所降温,部分购房者将进入观望期,成交量顺应下滑,均价涨幅将相应收窄,并将在合理范围内调整。