都市圈将成紧密“朋友圈”中小城市房地产还有潜力
来源:每日经济新闻 发布时间:2016年09月23日 07:16 作者:吴若凡

  一线城市房价暴涨,带来的不仅是困难与挑战,还有大城市病的问题,如道路拥挤、通勤效率下降、劳动生产率降低等。

  为了解决这一系列问题和矛盾,都市圈的建设开始紧锣密鼓地展开,通过大城市的都市圈建设,除了可以大幅增加住宅供应、解决供需矛盾之外,还能培养新的经济增长点。一线城市的高房价已经产生明显的外溢效应,从而为大都市圈建设带来巨大机遇。

  新城控股高级副总裁欧阳捷撰文称,都市圈是消灭高房价的一个好办法。《每日经济新闻》记者此前采访其他一些开发商也发现,上海都市圈是他们非常看好的投资区域。

  那么,在都市圈内,还有哪些城市值得重点投资和开发呢?

  “城市更新”带来新购买力

  优淘城总裁薛建雄表示,从长三角都市圈来说,三个地方比较有机会,一个是上海都市圈;一个是南京都市圈;一个是杭州都市圈。

  薛建雄表示,这些都市圈的建立往往和城市更新紧密相连。城市更新和基建投资带来了巨大的政策红利和更多的投资机会。这些新变化和新机会,结合具体的城市,都将会有不同的区域机会和投资机会,因此值得深入分析具体的潜力城市。城市更新的同时也会给这座城市带来新的购买力。

  越来越多的开发商也开始注意到了这类机会。纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模。在9月初举办的中信资本&朗诗绿色地产城市更新战略合作上,朗诗绿色地产董事局主席田明表示,单纯靠拿地开发的时代已经过去,房企只有逐渐向城市更新的可持续发展模式转变,才能获得更多的利润空间。在“北上广深”一线城市土地越来越紧张的背景下,能够用来新开发的土地资源越来越少,与之相对的是旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等日渐强烈的城市更新需求。

  除了朗诗之外,“郑州旧改之王”升龙地产、恒大、碧桂园、远洋、富力地产、阳光城也纷纷踏入这个潜在市场。

  随着城市更新大规模规范化铺开,现在城市更新在某种意义上成为了一种常态。地产开发企业、投资机构等,如何从存量中获得新的增长,或者高附加值投资回报。对于其中很多参与主体而言,城市更新话题还需要不断探索和前行。

  此外,薛建雄还表示,在城市更新的过程中,往往一条地铁的建设就能给沿线区域带来新的发展良机。早在2013年10月,上海就已建成国内第一条跨省地铁,在江苏省昆山市设有花桥、光明路、兆丰路三个站,有力带动了地铁沿线房地产的发展。

  截至2015年底,上海地铁线路全长只有617公里,仅仅延伸到昆山的花桥镇,而东京地铁线路全长2500公里。如果上海地铁网能覆盖嘉兴、苏州、太仓、昆山这类卫星城,就可以把人口和资本吸引到核心城市,从而发展周边中小城市。届时,这些城市房价也将会有一轮快速上涨。

  目前,一线城市房价与周边卫星城市房价相差七八倍甚至十多倍。从海外经验看,通过大都市圈建设,较大的成本落差将引导一线城市的部分产业疏导到周边卫星城市,部分人口也将跟随迁移。由于周边卫星城市适合发展养老产业,一些退休老年人也会选择在周边卫星城居住,从而享受更加舒适的生活环境。

  部分在一线城市工作的年轻人也会选择在周边卫星城市居住,虽然通勤成本较高,通勤时间较长,但可以减缓高房价的压力。不过,薛建雄认为,这还取决于这个城市原先的经济基础。如果一些新兴城市的经济底子太薄的话,可能再大的投资,也不会有很明显的作用。

  房企无需再赌大城市土地

  对于开发商来说,究竟哪一类城市是一线城市之后的投资首选呢。在城市分化和“马太效应”越来越明显的大背景下,房地产企业和相关金融企业并不需要布局越来越多的陌生城市。

  像上海这样的大城市,拥有先进的管理经验、技术及人才、品牌集聚、市场多元、大量的资金等优势,上海都市圈其他城市在其周围呈扇形分布。

  如今,上海正在通过高地价、高房价把低端产业和人口挤出去,为高端产业和人口腾笼换鸟。这不仅有利于构建合理的产业分工体系和竞争合作关系,还有利于构建新的资源要素分配渠道。

  欧阳捷告诉记者,都市圈的建设能否取得实质性成效,很大一部分取决于以交通为主的基础设施建设,这不仅需要一线城市与周边卫星城市政府之间紧密合作,还需要中央政府相关职能部门加强规划与协调。

  在有了基础设施配套和市政设施配套之后,公共服务的一体化和快速路网一体化并行,才是都市圈的真正内涵。比如,在都市圈范围内,城市间的分工协作,上海的老人可以在独墅湖颐养天年,上海的医生也可以到盛泽小镇上坐诊,吴江的居民也可以到上海的医院就医,上海的中小学也可以在昆山办分校,苏州的学校也可以招收上海的小孩,都凭居住证与社保一卡通。

  欧阳捷表示,有了便捷交通路网后,在一个更大的空间范围内,让各个城市获得互相配套、错位发展的机会,大家相互依存、合作共赢、增加商机,都市圈讲的是时间圈的概念,而不是距离上的远近。

  只有教育、医疗、社保统筹发展,才是真正意义上的都市圈,城市之间有了相互之间的协调关系,彼此之间的资源可以调剂,可以统筹,可以共同发展,比如苏州之于上海,镇江之于南京。

  人、钱、地,还有产业和配套都成了相互协作共同发展的关系。使得都市圈成为紧密的微信朋友圈,而不是相互竞争关系。当超大城市和大城市打破行政垄断界限,用经济方式敞开胸怀,把中小城市纳入怀抱,还能把自身产业做布局调整。

  对开发商来说,都市圈里的城市群发展起来了,人口规模也就控制住了,房企也无需再“豪赌”特大城市的土地,风险和投资收益都能得到好的保证。

  对购房者来说,选择在上海上班,居住在卫星城;或者创业在卫星城,业务谈判去上海的模式,有机会降低购房成本,提高生活质量。

  对上海这样的大城市来说,可以有效分流常住人口,减轻管理压力和有效解决公共设施建设、服务资源的不足。对城市、居民、企业都是好事。只是要实现这样的愿望,还需要上海、南京等超大、特大城市加强对周边的辐射力度,把优质资源移到和周边城市接壤的城区。