合肥楼市样本:高价地入市 房价难降?
来源:21世纪经济报道 发布时间:2016年07月02日 08:10 作者:王营

  由于前期市场高温提前透支了大量需求,后续需求已然不足,如果维持现有各项政策不变,那么在2016年下半年里,一线城市楼市或将回归至合理水平,交易量稳步回落至年均成交量,房价趋于平稳,四季度甚至可能下降。

  一次步入而立之年的80后同学聚会上,谈话的主题无意中落在“房价”。近半年间,合肥楼市房价发生了意料之外的大涨。这让他们倍感压力。

  赵美(化名)所关注的学区房,已经上涨至25000元/平方米。“合肥政务区有的已经逼近3万元/平方米,而年初合肥最好的楼盘才1.2万元/平方米。”

  赵美所居住的二手房小区,也从年初9000元/平方米上涨至如今的18000元/平方米。

  中国指数研究院院长黄瑜认为,中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方因城施策力度将不断加大,合肥已出台限贷政策,南京、苏州也限制房价地价过快上涨。预计下半年,一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下,市场成交会有下行压力。

  开发商的逻辑并非如此。他们认为,随着高价地入市,调控效果不会太大。房价仍将上涨。

  合肥样本

  合肥最贵的楼盘是融创合肥壹号院,定价可能在2万-3万/平方米。

  融创副总裁、杭州区域公司总经理王鹏对合肥这座城市的定义是,发展最快的省会城市、全国重要的现代产业基地、全国性综合交通枢纽、内地开放型经济高地。

  在国家统计局数据中,合肥是以房价涨幅最快形象出现的。5月全国70城房价涨幅指数显示,合肥新房环比上涨5.1%,二手房环比上涨4.4%,仅次于厦门位居第二。这已是合肥连续第三个月房价涨幅在全国排名前三。

  5月合肥九区均价为11049元/平方米,环比大涨11.43%,同比上涨35.1%。这也导致投资需求大量进入,譬如滨湖区楼盘的投资需求比例普遍较高。

  合肥当地业内对该城市的评价是,作为一个二线城市,今年因为房价出尽了风头,“楼市新四小龙之首”、“房价涨幅超越北上广”。

  房价快速增长缘于供需不平衡。CRIC统计数据显示,2016年前五月,合肥市场供求比为0.6,到5月底新建商品住宅库存不足200万平方米,消化周期仅2.3个月。住宅市场一房难求,合肥土地市场也火热异常,接连拍出高总价、高溢价地王,前五月合肥一共拍出45幅地,其中住宅用地平均溢价率262%。

  王鹏在接受21世纪经济报道记者采访时表示,合肥房价快速增长主要缘于其供需关系紧张。近两年政府出让的土地非常少,但合肥正向人口流入又非常大,从而造成供不应求。另外,合肥作为工业立市的城市,经济发展情况良好。高铁的发展也为合肥房地产市场带来利好。

  6月21日,在多次传出限购“绯闻”后,火热的合肥市场终于迎来收紧,实行差别信贷政策。该政策可以概括为:首套房贷款若结清,二套房首付4成,未结清首付5成,三套房首付6成,第三套房停止使用公积金贷款。

  CRIC研究员杨科伟认为,全国市场处于高位盘整阶段,合肥出台组合收紧政策,市场成交量进一步萎缩为大概率事件。一方面是前期需求早已透支;另一方面,房价上涨和信贷收紧,使观望情绪加大;另外,合肥市场的确长期供应严重不足,无房可卖,也导致成交规模难以持续增长。

  但他认为,对刚需购房者来说,虽然房贷收紧,但一房难求的局面短期仍难根本缓解,核心在于合肥市场仍是供应严重不足,部分开发商捂盘让这个问题雪上加霜;对改善需求来说,相较于此前宽松政策,现在对购房支付能力的要求显著提升,而目前合肥市场的主流客群依旧是改善,此部分人群对于成交量影响也最为直接;最受影响无疑是投资群体,信贷政策收紧无疑降低投资收益而增加了投机风险。

  地价的压力

  合肥并非孤例。2016年上半年,政策宽松趋稳,各类需求集中释放推动市场整体高位运行,代表城市商品住宅月均成交创历史同期最高水平。

  中国指数研究院统计显示,百城价格上半年累计上涨7.61%,核心一二线及周边城市轮番领涨。量价高位推动下,品牌房企业绩大增。同时大型房企资源整合加剧,对热点城市土地市场投资态度积极,造成地价短期急剧攀升,其中南京、苏州等城市地价涨幅尤为显著。

  但随着一些热点城市开始收紧调控,业内普遍预测下半年楼市可能会降温。伟业我爱我家集团数据显示,2016年二季度,全国重点城市的二手房新增房客比开始下降。

  中原地产也注意到,一手房成交量在下降。数据显示,全国主要的40座城市6月来新建住宅成交面积较5月同期下降7%,一线、二线及三四线城市分别下降1%、7%、17%。

  二线热点城市厦门、南京、苏州等地,6月以来新房成交量较5月同期均有明显回落。中原地产分析师张大伟认为,其中既有政策收紧而降温的原因,也有市场高处不胜寒而成交动力趋乏影响。目前南京、苏州、合肥相继收紧政策,厦门楼市仍一枝独秀,市场压力日益升高,短期市场成交仍将有所受制。

  伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,由于前期市场高温提前透支了大量需求,后续需求已然不足,如果维持现有各项政策不变,那么在2016年下半年里,一线城市楼市或将回归至合理水平,交易量稳步回落至年均成交量,房价趋于平稳,四季度甚至可能下降。

  黄瑜也认为,由于国内经济下行风险依然较大,房地产调控继续因城施策,下半年市场量价增速将回调,全年量价平稳增长,绝对水平将创新高。一方面,热点城市风险积聚,楼市调整压力加大;另一方面,房地产市场库存总量大、结构失衡,去库存仍是下半年主基调。

  张大伟预计,类似于厦门、南京等热点城市很快可能面临升级的调控措施。新建商品房数据中,二线城市全面取代一线城市,成为房价上涨先锋,首次出现上涨前列基本全为二线城市现象。合肥、厦门、南京单月上涨超过3%,涨幅惊人。从目前市场看,包括未在统计内的苏州,房价上涨“四小龙”取代过去一线城市。从同比涨幅看,除深圳、上海依然处于前二外,南京、厦门同比涨幅已经超过20%,合肥也处于全国第六。

  不过,作为开发商,王鹏认为,下半年,随着高价地楼盘陆续入市,热点城市房价仍然会涨。“调控会有效果,但不会太大。”他说。