谁说市场低迷?深市楼市按下葫芦浮起瓢
来源:证券时报 发布时间:2016年07月02日 07:20 作者:陈英;  

  今年以来高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市,持续刺激房地产市场,楼面价超过房价已经成为常态。6月,深圳两块地王的出现,新房市场又重现日光盘,这些情绪传导到二手房市场,也促进市场整体氛围进一步转好,带动二手市场的量价回升。

  根据深圳中原研究中心最新数据统计,刚刚结束的6月,深圳新房共成交3253套,成交面积为34.65万平方米,环比5月分别上涨44%、41%;深圳二手房共成交4732套,成交面积为40.34万平,环比5月分别上涨26.9%、27.4%。二手房价继续回升,6月房价环比小幅上涨0.99%,较去年12月上涨16%。这意味着,在即将过去的2016上半年,深圳房价又上涨了16%。

  “3.25”新政将深圳上半年的二手房市场鲜明的一分为二,冷热两重天,一季度房价涨幅达16.4%,二季度下跌0.4%。新政前,深圳市二手房月均成交套数为14120套,受新政及4月1日评估价上调影响,3月成交更是爆仓,达到历史最高值18706套;新政后月成交套数仅为5522套,下跌超6成。价格上,新政前除2月为传统淡季,小幅上涨2.2%之外,1月及3月都保持了单月涨幅6.5%以上的水准,房价在3月到达56149元/㎡的最高点;新政后首月,调控见效,深圳房价终于在连续上涨18个月之后首次回落,下跌2.39%,不过在下跌仅仅一个月之后,又迅速秒回,但涨幅已明显收窄,5月及6月上涨幅度均在1%以内。

  业内人士认为,此次调整之所以如此短暂,归根结底,跟分化的全国房地产市场及全国范围内去库存政策托底的大背景不无关系,信贷仍保持在历史最宽松的水平内,至6月底,深圳部分银行利率折扣再次降至88折的低位。加之,全国地王的层出不穷以及龙华、光明两块地王的出现都引发预期发生极大的改变。据深圳中原地铺经理人反映,在地王诞生后的几周里,访客量增多,业主有小幅提价的情况,整体成交量有3至4成的回升,二手议价空间再次收窄,市场各方对未来长期看涨。

  2016年上半年深圳楼市的表现可谓跌宕起伏,1-3月市场的量价逼空,直接倒逼“3.25”调控新政出台,4-6月受新政影响楼市成交量大减,市场观望氛围加重,供需双方开始博弈。就在市场逐步进入调整态势之时,6月份龙华和光明双地王的出现,再一次搅乱了市场秩序,让原本还在调整的楼市又现转机。

  一切迹象都表明,二手房市场在经历几个月的调整期之后,正在逐渐复苏。卖方市场略显强势。但重新回到新政前强势上涨的状态已无太大可能性,在政策面和货币面不变的情况下,下半年的楼市走势更趋向合理健康稳定的状态。

  中原地产首席分析师张大伟评价称,2016年是中国有史以来高价地最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”普遍出现在一二线城市,持续刺激房地产市场。而他认为,地价超过房价的现象已经从一线城市蔓延到二线城市,对后市房地产市场带来巨大风险。

  对于一二线城市来说,未来一年房价不涨超过50%,拿了高价地的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力将造成非常大的风险。因此未来新上市的商品房定价很可能将出现高端化趋势,很多过去认为是非豪宅区的区域也会供应大量豪宅项目。张大伟认为,尤其是二线城市高价地频繁出现,将影响后续这些城市房地产市场的稳定。特别是南京、合肥、厦门、苏州这些高价地最密集的二线城市,房价如果没有约束性政策,很可能会爆发式上涨。

  针对全国楼市未来市场,业内人士认为,为抑制房价过快上涨,热点城市收紧政策持续升级,从控需求、调供应方面稳定楼市发展。随着地方调控政策进一步落地,热点城市楼市过热现象将得到控制,百城整体房价涨幅或将继续趋缓。