一线城市楼市上演跨年疯狂

　　近期，中国一线城市房价大涨，似乎已成为全球经济领域中的热点。

　　2015年，深圳房价暴涨，按统计数据，上涨了五成左右，实际多数房源上涨了一倍左右。谁知刚过春节，关于上海房价大涨的消息就充斥了媒体，典型的一个故事是：一个房东在一天内调整了三次价格，直接涨价70万。与此同时，北京房价也骚动起来了。

　　2015年，上海主城区的多数板块，房价已上涨三四成，如果按当前这种热火劲儿，很可能在2016年上半年继续上涨二三成，那么总涨幅就会达到七八成，与深圳暴涨一倍左右的涨幅趋近。预计至2016年年中，北京、南京、苏州、广州这几个热点城市的房价，相比本轮房价启动的2015年一季度，将上涨四成至六成不等。

　　如此大的涨幅，将赶上或超过2013年、2010年、2009年、2007年、2005年的房价涨幅。而在上述的房价高烧年份，多数情况下都会出台收缩性政策，抑制房价过快上涨。而如今，在多数二线城市和几乎全部三四线城市房价平稳或阴跌的背景下，在中央致力于去库存的条件下，在全国和地方放松性政策频出的前提下，一线城市的政策会收紧吗？一线城市房价会调整吗？

　　一线城市房价暴动之后中，必将出现本地政策的异动

　　其一，一线城市房价暴涨，不利民生。深圳房价暴涨一倍，普通民众购房越来越难。据易居房地产研究院数据：2014年深圳房价收入比为20.2倍（全国排名第一），也即一个家庭需要20年收入，才能买套平均单价的100平米房子；2015年房价收入比进一步攀升至25.8倍。这一数值之高，不仅高居全国第一，而且超过香港。而政府提供的保障房、经适房远远不能满足老百姓的需求。

　　其二，投资投机需求趋旺，不利实业。中国经济增速持续下滑，关键是实体经济不振，这其中确实有煤炭、钢铁等产业需要去产能的无奈因素，但更多的产业，比如中央倡导的创新创业，需要更多的资金。如果类似深圳这样五成左右的购房需求，都是投资投机需求，那么深圳的实体经济、创新产业，还能“愉快的相处”吗？

　　其三，房价上涨过快，滋生金融风险。房价暴涨到一定程度，一旦开始下跌，则必定对金融体系造成负面影响。看国际，2007年美国次贷危机，非常典型。看国内，2008年深圳房价大跌之后，曾经出现短暂的、个别的断供现象，假如当时没有四万亿刺激，则深圳断供数量必定不是个小数目。

　　再看现象，初现异动。近期，三个一线城市出现了政策异动，值得思忖。

　　其一，近日有传言：从3月1日开始，深圳很有可能执行新政，非深户购房者要求缴纳的社保从一年改为三年。具体时间点难说，但深圳收紧限购，概率很大。深圳房价逆天暴涨，政府没有理由不“泼点冷水”。春节前深圳市长表示：为把房价稳定在合理区间，市政府一方面加大人才安居工程和保障房建设，一方面研究调控政策，稳定房价。而在诸多政策中，当前深圳的限购最为宽松，收紧一些，合情合理。

　　其二，近日，《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市和土地和住房供应结构实施意见的通知》指出，上海将要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。显而易见，这是实打实的新政，虽然不属于直接抑制需求的政策，但通过扩大中小套型比例，能更好的满足刚需和自住需求。其实，春节之前，上海市委书记就曾明确表示：上海要控制房价，发展中小户型。如果这一调整住宅供应结构的措施见效慢，则接下去还将有其他新政出台。

　　其三，广州委婉减税。2月24日，有新闻报导：在广州部分城区，只要无房，就算首套房标准征收契税。而2月19日，三部委《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》明明规定：北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。这也就意味着，广州委婉的拒绝了国家政策。2015年，广州楼市偏弱，房价基本没怎么涨，相比兄弟城市深圳弱爆了，放松政策，可以理解。前段时间，就有消息称广州将放松限购。限购没动静，税收却有动作了。

　　通过上述分析可知：深圳房价涨幅最大，因此必定出台收缩性政策；上海房价涨幅较大，已经有政策出台；广州房价涨幅较小，当局并无收紧政策之压力，反而有放松政策之冲动，但仍难免引起舆论争议。而北京，房价涨幅小于深圳和上海，大于广州，因此暂时无动静。

　　一线城市，政策动向不一，存在异动现象，也正反映楼市热度不同。在房地产调控方面，中央允许因地制宜、分类指导、一城一策。随着未来几个月全国楼市继续复苏，一线城市房价仍将逞强。

　　一线城市房价触顶接近，下调在即

　　在人类历史上，房地产作为商品并未出现连续上涨，即使是在最近十年，房地产也都非常明显的呈现了螺旋上升，局部时段明显下调的现象。看得见的触顶在接近，当频繁政策刺激只能影响少数城市时，政策的窗口期越来越短。

　　从城市发展的过程来看，新房市场随着土地资源的消耗，其市场主流地位最终会被二手房市场取代。对比香港等成熟境外城市，内地一线城市目前二手市场的份额仍有增长空间。但从短期来看，由于楼市回暖，重点城市土地交易及新开工开始回升，供应量有望增长。另一方面，政策利好导致的改善需求集中释放已过，未来潜在需求减少，同时价格上涨后需求也受到限制，因此2016年重点城市供不应求的局面将出现改善，价格大幅上涨的空间变小。

　　此外，更有几个理由支撑一线城市楼价将迎来调整：从过去的土地成交历史看，在出现地王潮后的一年左右时间，当地王不能如期入市的时候，市场会明显出现波段特征，以23日出现的北京大兴区地王看，4.7万的楼面价已经超过市场预期，预期售价10万+；股市出现了连续调整，导致财富效应缺失；资金外流，信贷价格不降等。

　　总结：房地产经过十几年的发展，的确已经进入了新常态，这种新常态的出现其实是人口结构、流向，经济走势新周期，政策和金融大环境导致的不可逆新常态。

　　要注意：近十年市场跌宕起伏的经历告诉我们，越是“疯狂”的时候就越需要保持“清醒”头脑，越是“一片繁荣”的时候就越需要“居安思危”。抢占先机的总是“前瞻者”，处处被动的总是“跟随人”。

　　（本文来源：杨红旭楼市研究、大伟看楼市等网络公开信息编辑整理）