2016年2月1日统计数据显示香港楼市正走向崩溃。十多年来房价翻了四五倍的香港楼市，似乎要绷不住了。

　　中原地产数据显示，2016年1月份香港地产成交数量跌到25年内最低值：包括公寓、商铺和车位的地产成交数量仅有3500起。而在一个月前，香港楼市在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

　　自2015年下半年开始，香港楼市就迎来了下探的拐点。2015年7月至11月，香港楼市成交较2015年上半年锐减27%。多家券商投行机构为此看空2016年香港楼市，预计楼价跌幅从10%到20%不等，租金跌幅在10%左右。

　　那么问题来了：到底是什么原因造成了香港楼市的下跌？香港楼市的崩溃会打击深圳以及其他内地一线城市楼市吗？如果一线城市扛不住，内地整体楼市将会如何？

　　香港这一轮楼市下跌的原因

　　1、近年来，香港政治和社会氛围发生了巨大变化，内地游客减少引发了旅游业、零售业的衰退，商铺租金普遍下滑，对整体楼市带来显著压力。

　　2、李嘉诚、郑裕彤、郭鹤年先后减持香港物业。

　　3、香港政府不断收紧楼市限购，港人港地、双倍印花税等先后推出，对投资性购房需求产生了抑制作用。

　　4、由于港币跟美元汇率绑定，所以香港没有独立的货币政策，未来必须跟随美元加息。但香港经济比较疲弱，在这种情况下加息，势必进一步打击楼市。

　　香港楼市、股市和内地的楼市股市的处境不完全相同

　　目前香港股市是全球最便宜的市场之一，从市盈率角度看极具投资价值，但香港股市依然跌跌不休。在这种情况下，已经有明显泡沫的香港楼市出现下跌，一点都不意外。

　　相反，内地股市的市盈率远远高过香港，从“A+H”股的两边差距就可以看出来。按照港股的估值，深沪股市至少还要下跌一半。但事实上，这种情况很难发生。为什么？因为内地的货币政策是独立的，我们有外汇管制，资本市场没有对外开放。

　　换句话说，香港不具备“关起门来玩泡沫”的可能，但内地就有。故内地的股市和楼市注定了跟香港股市、楼市的命运完全不同。

　　香港人口增长规模远不及内地一线城市

　　从人口增长的角度看，香港也远远不及北京、上海和深圳。事实上这成为香港经济被北上深赶上或者超过的重要原因。

　　香港和北上深，都是中国最具人口竞争力的城市。但香港的移民政策非常严格，所以人口增长缓慢。根据官方的统计，2004年中到2014年中，人口增长了45.1万，达到了723.5万人，10年增速为6.2%。

　　北、上、深的人口增长，保守估计过去10年里北上深的人口增长都超过了50%，甚至接近翻倍。也就是说，北上深人口增长速度远高于香港，而且未来仍然会保持这种速度。毕竟，北上深有巨大的人口腹地，而香港在人口政策上是极为审慎的，也是有护城河的。

　　香港楼市下跌趋势对深圳影响甚微

　　与香港一河之隔的深圳，此时仍笼罩在楼市飙涨的红火之中。曾经，香港的房价是深圳的数倍；如今，深圳已经快追平了香港。

　　根据国家统计局数据，过去这一年，北上广房价涨幅均不足深圳的一半。2015年，深圳住房贷款突破6000亿元，超过北京。2016年1月，深圳的房价依然再创历史新高，新房价格达到每平方米46515元。深圳官方的态度是：深圳楼市增速有望放缓，但受制于供需矛盾紧张等主要因素影响，深圳2016年房价或将还有10%左右的涨幅。

　　如果2016年香港楼市大跌，深圳能够独善其身，依旧高奏凯歌吗？

　　虽然香港楼市进入了下行通道，但由于基础不同，香港楼市下跌不会影响到深圳。

　　首先，深圳是全国经济中心城市，人口在不断的进入，从供求关系来看，深圳比香港的供应更加紧张；其次，深圳的经济一直保持着很好的增长势头，城市竞争力非常强；深圳目前创业企业活跃，带来了很强的购买力，对楼价构成强力支撑。

　　再次，还有深圳的城市规划，刺激了市场预期。加之深圳的资本市场比较活跃，房地产市场比较容易吸引投资和投机资金。

　　结论：由于内地拥有独立的货币政策，可以继续适当刺激经济，至少不用加息；由于内地有外汇管制，资本很难大量外逃；此外，内地一线城市人口增长迅猛，远远超过香港。再加上北上深实际楼价仍然低于香港，所以即便香港楼市崩溃，北上深楼市也不会跟随。只要北上深楼市不倒，内地有人口增量的城市的楼市，也很难崩溃。

　　此外，对于香港楼市也没有必要过于悲观。如果香港政府放松限购，特别是放松内地投资移民的限制，香港楼市也很难跌到哪里去。