重资产变轻资产，重视模式成注重创新，粗放经营转为精细化管理

　　房地产上半场是制造业，下半场应该是服务业。

　　第十五届博鳌房地产论坛8月11日开幕，长江商报特派记者亲赴海南，直击论坛现场。会上多位地产大佬表示，房地产将从“短跑时代”，进入“马拉松时代”。

　　而马拉松时代，则应是轻资产、重创新、精细化管理。

　　时光回溯到2001年8月，一群尚显青涩的房地产人第一次聚会于海南博鳌。那是新世纪的第一年，亦是中国房地产黄金时代的开端，正如樊纲在首届博鳌房地产论坛上对参会嘉宾所言——“你们是中国最幸运的商人”。

　　转眼间，博鳌房地产论坛已经陪伴这个行业走过漫漫15年。十五年来，博鳌房地产论坛见证了诸如万科、绿地、融创、富力、恒大等企业不断崛起，最终成为行业领头羊；记录了中国房地产在一次次严厉的调控中不断发展，从朝阳产业升级成为支柱产业。

　　调控、泡沫、拐点、剧变等关键词没有成为行业的负累，回首之时，中国房地产已经走过一个完整时代，开始进入下一个全新的阶段。

　　“鬼城”何以诞生

　　2001年，首届博鳌房地产论坛于8月15日—18日在海南博鳌召开。任志强、冯仑、潘石屹、樊纲等房地产企业家及金融专家与会发表演讲并参与话题讨论，整个论坛参会嘉宾近320余人。

　　在2002年的第二届博鳌房地产论坛上，王石、胡润、谢世东等新面孔加入。

　　2003年，博鳌房地产论坛年会主题是“金融紧缩下的中国房地产”，主办方还在该年发起了“中国地产风尚大奖”。论坛第一次在全国范围内评出11家（包括SOHO中国、万通实业、金地集团、奥园集团、复地集团、广厦房产、仲盛集团、锦绣香江等）优秀房地产企业，并授予它们2003年度“引领中国城市住宅风尚企业”称号。

　　十五年间，论坛主题总是依据每年的经济背景和行业动态不断变换着。

　　而今年8月11日—14日举办的第十五届博鳌房地产论坛上，房地产大佬、金融专家在“转变时期的中国房地产”大主题下，还探讨了“人的走向和城市化战略政策相背离”等问题。三四线城市住宅供大于求，空置率居高不下，高大密集的楼盘当中，少有人烟，夜晚降临，只有两三层的灯光闪烁，甚至出现“鬼城”（城市中那些空置率过高、甚至被废弃的城市区域）。

　　为什么越来越多的三四线城市愿意去投资建设新城区？鬼城诞生背后会带来怎样的隐忧？

　　针对这些问题，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲提出，人总是往有就业的地方走，因此城市是人的聚集地。“城市化的好处是规模效益，你的政策这时候如果是反的，而不是因势利导，这是有问题的。”

　　“互联网+”推动住宅产业化

　　今年1—6月份，全国商品房销售面积增速由负转正，同比增长3.9%，其中6月份增长16%。对此中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，3月下旬以来，在一系列利好政策的支持下，二季度全国的房地产市场明显回暖。

　　他预测，今年的后几个月，在信贷政策和住房公积金政策的继续支持下，自住性、改善性需求还会继续释放，全年的销售量肯定会好于去年。除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外，多数城市的房价会总体稳定。

　　同时他提出，新兴产业、养老服务业、旅游业、文化产业、健康产业、商业服务业（物流配送中心和社区服务业）的发展，为房地产业的发展提供了新的空间。

　　2014年底，我国的城镇化率为54.77％，离2020年城镇化率要达到60％的目标和发达国家不低于70％的标准还有很大的距离。“因此，无论是城镇原居民的住房改善，还是新增农业转移人口的住房需求，房地产仍有较大的发展空间，再加上一路一带、长江经济带等建设，我对未来的市场有信心。”朱中一说。

　　恒隆地产有限公司主席陈启宗也谈道，“我最不想见的就是房地产价格大跌，因为大跌会带来整体经济的衰落；第二不想见的是房地产价格大涨，因为大涨一定是为大跌埋下的伏笔。”

　　此外，近两年来兴起的“互联网+”潮流，正在引发经济社会的变化。朱中一认为，“各大房地产企业可以通过互联网+金融、互联网+众筹，拓宽房地产融资渠道，并根据消费者的需求进行开发；同时，还可以通过互联网+建筑工业化，来推进住宅产业化。”

　　房地产有过“暴利时代”吗？

　　告别高增长，房地产行业也正发生着变化。

　　莱茵达控股集团有限公司董事长高继胜称，“早在三年前我就提出，中国的房地产已经告别黄金时代，我们将迎来一个白银时代。”

　　所谓一个时代的告别，高继盛认为，房地产的本质发生了根本变化。黄金时代，房地产行业几乎没有任何的技术门槛、资金门槛和智慧、科技、文化等门槛。“只要你稍稍有一点钱就可以介入。”而十年来，房地产业一直是这样发展。

　　对于房地产是否有“暴利”的问题，高继盛提到，房地产商原来最大的杠杆大约是1：10，后来变化为3：10。这么大的杠杆为什么可以支撑下来？“因为地价，全国范围而言，每年以30%到40%的幅度增长，有些城市10年增长10倍。”

　　他以南京举例，2003年莱茵达拿了南京某地块10000亩地，当时是125万元每亩。“现在即便是在低潮时期，南京江宁的地还需要1230万一亩，10年时间升了10倍，1000亩地的差价就是100多亿。”高继盛提出，“但开发完这些地之后才发现，房地产商所得的利润只有10亿左右，也就是说，在10年的过程当中，这些财富转移给了消费者，给了我们的客户。”

　　同样，保利地产副总经理兼华中华南董事长余英认为，过去10年的房地产行业也并不是谁都能赚钱，不敬畏土地、不认真对待产品的公司危险性依然很大，“我没有觉得10年前和今天的房地产形势有多大变化，我认为依然还是很艰苦，还是需要很努力地做产品。”

　　同时在余英看来，房地产企业基本利润都不是暴利。“房企日子也都不好过，拿地稍微拿偏了一点，遇到调控、销售就相当难。”

　　余英在论坛直播间中亦称，2003年到2013年，外界认为的房价暴涨，实际上是人民币贬值的过程，“从购买力来讲，房价相对于其他产品并没有暴涨，房价只是跟着人民币贬值，因此会让人觉得相对是暴涨。”

　　未来房地产是服务业

　　从万科推事业合伙人、SOHO推3Q、职业经理人纷纷出来创业中不难看出，以前房地产市场处于一个“短跑时代”，只要圈了地就可以赚钱，毛利润很高。高周转、高杠杆下，谁敢于圈地谁就能快速发展。

　　“而未来，房地产市场将进入‘马拉松时代’。”高和投资董事长苏鑫提到，只要有互联网的思维，不管是多小的企业，其实都有机会。在他看来，“马拉松时代”有三个特点：以前是重资产，而现在要轻资产；以前重视规模，现在注重创新；以前是粗放式经营，现在则是精细化管理。苏鑫称，“马拉松”时代，房地产更像是服务业而不是高周转的制造业。

　　对此，中城新产业控股（深圳）有限公司总裁刘爱明表示认同，未来房地产是服务业。“房地产确实应该叫金融服务业，但是我前20年干的是制造业，也就是房地产的上半场，下半场就不是制造业了，它应该是服务业。”

　　中瑞地产集团董事长钱建蓉也提出，中国的房地产不要总是留恋过去大鱼大肉的日子。从横向比较来看，中国房地产投资的回报率在全球范围内依然很高。“我觉得中国多元化、有内容的房地产，还远没有做好。开发商不再是一个简单的重复劳动，而应该在创新和创造方面做更多的文章。”

　　中城新产业控股（深圳）有限公司总裁刘爱明则提出了更为深入的思考，“我在想我们搞地产的，住宅地产、商业地产、产业地产，到底重心在住宅、商业、产业，还是在地产？”

　　他反思到，原来做住宅没把人放在一个至高无上的位置上，而是把地产放在了一个至高无上的位置上；做商业也是，商业地产的周转有时比住宅还快，却完全忘记了商业，只想着地产。产业地产更是这样，大家都把它作为一个游戏，重心是地产，不在产业。“这个行业如果这样，永远没有希望。互联网来了，会让这个趋势更加的严峻。如果你不讲住宅，不讲商业，不讲产业，你就根本没有未来。”

　　“马拉松时代”有三个特点：以前是重资产，而现在要轻资产；以前重视规模，现在注重创新；以前是粗放式经营，现在则是精细化管理。“马拉松”时代，房地产更像是服务业而不是高周转的制造业。——高和投资董事长苏鑫