现在市场上最关心的就是房地产市场的未来,到底是供过于求还是供不应求?所以,能不能弄清楚供给是非常重要的一件事。供给从哪儿来呢?从需求来。有几个部分:
第一,全球城市化发展的趋势。这个趋势从其他国家已经走过的路来看一看,这是中国市场未来可能要走的路。其第一就是收入情况,各国收入情况跟我们到底有多大差别?收入情况的差别和城镇化发展速度是密切相关的。大部分国家已经超过一万五千国际元,中国还没有到,所以大家都说担心进入中等收入陷阱。
事实上还有相当一部分国家,特别是南美,在迅速增长到人均七八千美元时就停了,过不了万。中国现在是七千美元左右,能不能过万?或者能不能迅速上升,一直是大家在讨论的问题。因为我们经济开始下滑了,下滑过程当中能不能持续变成有一个突破?这个差别很大。
比较晚一点是韩国和日本。我们三个亚洲国家都是在二战之后重新起步的一个发展过程,比如说韩国,韩国抗美援朝以后才开始,1953年之后才开始进行经济建设,因为都是战争。日本在1956年时跟我们水平差不多,但是我们可以看到后来发展的过程中,他们迅速地上升了,而我们还在持续地下降。比如说文革、人民公社,我们改革开放以后才开始跟上速度。
别人城镇化迅速跨越超过70%的时候,我们还在爬的过程中。随着经济增长也是城镇化速度增长的过程。按照中央指示要求2020年达到城镇化率60%,现在是54.7%。韩国比我们早了很多年,日本也比我们早了很多年,但我们和韩国差三十年时间,和日本差50年的速度。中国现在一线城市上海、北京,城镇化率都已经接近于90%了,城镇化水平已经很高,但是全国城镇化率水平,特别是在中西部地区还差很多。
城镇化率水平和住房需求和城市建设需求是密切相关的。我们大概在2030年接近70%,因为我们还有很多制度问题没有解决,户籍制度问题、土地制度问题,所以城镇化率相比其他国家来说还有很多障碍。城镇化率水平和经济增长水平是一并的,经济发展和城镇化率很多国家是同步的,但中国不是同步的。即使中国经济已经增长,到2020年发展过程当中,离国际相应水平城镇化率还有大概14到16个百分点的差距,可能是户籍制度和土地制度问题导致的。否则大多数国家能够进入到一个同等状态,我国也应该能达到这样一个水平,按现在情况来看差得很远。
在美国老师讲,上世纪60年时全世界只有不到40亿人口,大部分都分布在农村,1千万以上人口的城市全球只有四个,亚洲一个都没有,几乎都是其他国家的。
到了70年的时候发生了一些变化,全世界千万级以上人口城市开始迅速增加,百万级五百万以上人口城市也开始增加。也就是说,当经济不断增长过程中,人口开始向城市涌入。到1990年以后可以看到,千万级以上城市和五百万以上人口城市越来越增加。只要经济在迅速增长,人口即使在增长,也会向城市移动。
人口已经接近于70亿了,当时60年10亿人口在城市,39亿人口中大概是25%。60年25%的人口在城市,到了2014年70亿左右的人口有多少人口在城市呢?40亿。就是已经一半以上的人口在城市了,这是全球的情况。
千万级以上人口的城市有多少呢?已经有28个。其中亚洲人口增长速度最快,所以亚洲有16个千万级以上的城市,中国有6个。研究地产的人,首先得研究城市人口。
北京、上海、广州、深圳?深圳、广州都不是。北京、上海、重庆,还有三个城市大家会觉得很奇怪,城市人口密度最高的是石家庄,石家庄每平方公里计算是上海的两倍,北京的四倍,大概4800多,所以石家庄人口是最多的。还有郑州,河南是人口大省,郑州拥有的人口巨多。河南是全国人口最高的,曾经下来又上去,有上亿人口。再就是成都。就城市本身来说,户籍人口和常驻人口加起来的总数最多。
这个统计是第六次人口普查的统计数据,所以中国有6个千万级以上人口城市,现在我们估计有12个,翻了一倍。
从哪得出来的数据呢?得出的数据是电信。比如说深圳当时统计是九百多万,现在是两千四百万常驻移动客户,手机客户2400多个,按照登记20%是一个人拿两部手机,如果扣掉这20%还有80%呢?实际上这个数早已超过千万。这样计算出来,我们中国大概已经有12个千万级以上人口的城市。
美国老师告诉我们的研究成果是说城镇化率全球化的发展不是和中国脱离的,不管经济发达国家还是非发达国家,一定要往城市跑,堵是堵不住的。最感到可笑的是中国老想把他们留在农村,所以中国搞了城乡建设、城乡一体化,还搞了对大中城市人口集中限制,比如说现在北京、上海,都要用限购政策来告诉你,不准增加人口,尤其是北京,这两年在北京觉得堵车,他们又不愿意走,所以他们就想把北京变成一个中央城,把他们轰到城外去。新生人口减少10万,高兴得不得了,现在拼命把人往河北轰。逆城市化是不可能的,城市下乡都逆城市化,如果我们还逆城市化中国就不可能发生。我们城镇化发展就是把五根手指头捏成集中的,城乡一体化就是把五个手指头分开,让城市和农村资源平均分配,资源平均分配怎么可能高科技增长呢?把好医院弄到农村,上农民也可以享受。但是医院同种病的病人高度集中时才有可能研究出好药和好的治疗办法,如果医疗资源分散,这个农村只有一个病人,没有第二例,因为同等药每次只用到一个,那就麻烦了,我们永远生产不出好药了。
资源相对集中大家认为不科学,其实是科学的,同一个病种的案例可以到一个地区去,就集中分析肝炎有四种或者五种,然后分别用不同的办法治疗,这才能行,你如果分散到一个地方只知道一种肝炎,每个人都发表一篇论文说,这是甲型的,另外一个人说是乙型的,那就打吧。所以中国结果解决不了城镇化问题,就解决不了贫变富的问题。我们预计2030年中国得有18个以上或者20个千万级以上的人口城市。
我们最多时680个城市,现在剩下640个,少了40个城市去哪儿了?就是小城市和的城市合并了,这一合并广州大了,但是番禺没了,所以680个城市就开始660、640,后来可能就剩600。你这样建不出新城市来,千万级人口城市以后就越来越多,这是个发展趋势。中国最起码有3个亿,印度等4个亿都要进城了。
我作了中国和印度的对比,为什么人们非得往城里跑?毕节四个孩子自杀了,父母一查存折上还有钱,父母在本地居住养不起孩子,但在外地打工到城市里打工他能把钱寄回家。按照抚养费用来说够这个孩子活着,但孩子没有亲人时就自杀了。我们看到毕节越来越多反映出来,贫民地区的现象很多很多。
城镇化必然性,第一来自于非自觉,来自城乡劳动差别。只要城市收入高于农村收入,农民就会往城里跑。我们农民工在施工队在城里头一个月能挣一万块钱,在农村能挣一万块钱吗?不可能。包括装修的大工,小工工资可能四五天就三四千,劳务工资在不断上涨,但在农村做不到。
印度城市和农村差别很小,大概1.6比1,城市拿一块六,农村拿一块钱。中国普通平均收入是3.2比1,城里拿3块2,农村拿一块钱。为什么大中城市积累的人口最多?中等城市四到五比一,大城市是八比一。比如北京,到北京混一天哪怕你当扫大街、捡垃圾的,包括擦皮鞋,所有的收入平均算起来是八比一的概念,我估计上海这种大城市可能到十比一的概念。千万级以上或者经济发达的大城市里,收入差别就会非常非常大,这样农村人就往城里跑。
所以做了一个对比,之前说印度是1.6比1,1980年时中国城镇化刚刚开始,我们1978年开始改革,那时候中国城镇化率7.9,不到20,那时候我们低于蒋介石时代。解放了这么多年我们城镇化率没有发展,蒋介石时代我们是二十四点几的城镇化率。后来中国城镇化率弄没了,变成十七点几,当然这里头包括农村自然人口增长速度快于城市。
那时候印度比中国高,到2014年中国到了54.7%左右,印度只有36%,道理很简单,农村人到城市到农村收入都差不多,1.6比1肯定高了,但是农村消费也高了,所以结果差不多。但是中国不一样,差好了几倍,即使进了城里拿不到3块2,拿2块钱也比农村翻一倍。所以大家拼命往城里跑,所以城镇化率是我们研究国际的重要因素。
城镇化率提供了一个需求是人员从农村不断向城市集中,这个过程当中有大量需求。