从3·30新政到央行连续降准降息，全国各地楼市“松绑政策”不断。而一直以稳健著称的西安楼市，也加入“救市大军”。自4月、6月相继放宽公积金提取及贷款额度政策后，6月25日，西安市又发布《西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称 “楼市新九条”），释放出一系列促进房地产业发展的信号，其中公积金购买首套住房首付两成与买房超90平方米落户成为大家最为关注的热点。
购房者仍理性
    “今年经济下行压力很大,陕西去年经济增长位于全国第一行列,今年大幅下降，首当其冲的原因就是房地产销售不景气，增长压力大。政府救市，实际上是要减轻各方压力，刺激房地产市场，促使房地产回暖，从而带动经济回暖。”陕西省社会科学院学术委员会副主任、陕西省决策咨询委员会咨询委员张宝通说。
    “实际上，从今年年初开始,买房落户和首套房贷20％等政策已经在西安陆陆续续开始实施，中间停了一段时间，6月底政府出台‘楼市新九条’算是把这个政策公开化、确定化了。”一位房地产业内人士说道，上半年购买力已经得到了部分释放，成交量创出10年来第二高，达到620．09万平方米，比去年同期增长23％，新建住宅均价却由去年的7387／平方米跌为6707元／平方米，下降了680元。
    亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说，政府“救市”,除有稳定宏观经济增长的预期外，不排除通过稳定房地产来增加财政收入,另外就是防止房地产风险蔓延,威胁到金融市场。
    “楼市新九条”落地已近半个月，记者在西安多家楼盘采访时发现，众多购房者对新政并不十分“感冒”，许多购房者出手仍理性，房屋交易增加量有限、房价稳定。
    家住电视塔附近的崔先生和众多外地户口的西漂族想法较为相似，他说，西安户口没什么吸引力，这次新政出台虽然暂免了印花税和土地增值税，但是若购买超过90平方米的房子契税也会增加到1．5％。我不会为了西安户口去多买几平方米的房子。
    “新政实施前后我们这里看房的人没多大变化。”西安开元第一城置业顾问王边锋对记者说道，落户政策对90平方米以上户型有刺激性作用，对之前关注教育落户的客户是个利好。但现在是传统的淡季，新政在时间上不太占优势。
    在谢逸枫看来，“楼市新九条”出台后的效果应该说还是不错的。据他们监测到的数据来看，成交量有所上升,尤其是市中心地段，有些楼盘出现涨价现象,涨幅在100－300元／平方米。
    去库存仍是主旋律
    7月3日，陕西省统计局发布的全省房地产市场运行报告显示，全省商品住宅待售面积消化库存的时间为21．5个月，其中西安为23．2个月。报告指出，虽然今年以来待售面积增速持续回落，但是企业消化库存的压力依然很大，房地产开发企业资金仍然比较紧张。
    春江水暖鸭先知。楼市去库存化压力大，开发商感受最深。西安当地一位房企负责人对记者说，“你早上在西安转一圈，看看全西安市在建楼盘上的塔吊，有几个是在动的？建好的楼盘很多都卖不动，银行又不给我们贷款，哪有钱再投资啊，从去年开始，在建楼盘时建时停，都是普遍现象。”
    西安楼市当前最大的问题还是库存量相对高,影响到价格上涨幅度。谢逸枫指出，如果西安的库存量和去库存周期减短到12个月以下,那么西安的房价会出现小幅度上涨行情,如果降到10个月以下，会出现大幅度上涨。
    “虽然现在西安对户籍放开了政策，但是据我所知,执行力度并不是很好,本身也没有全面放开。只有放开户籍制度改革,增加新增人口和住房需求,才会拉大城市空间,住房成交面积才会突破原来的数据和瓶颈。”张宝通说。
    事实上，在“楼市新九条”出台后第二天，西安市又出台政策，拟购买社会存量商品房作为保障房房源，打通了商品房和保障房转换通道，对前期有大量现房库存的企业来说是极大的利好。
    “我们判断三四季度可能还有一次降准和降息。”谢逸枫说，二季度楼市回暖加快,三季度像西安这种二线城市可能会出现复苏上涨的行情。主要原因就是像西安这种库存比较高的城市,地方政府可能还会有一轮新的刺激政策出台,“限外”政策可能会放行,这样的政策一旦放开,会有更多的改善性需求和投资需求入市,他们有利于楼市复苏回暖。
    “对于投资性需求也要平等看待，不能一味地打压”。张宝通认为，此前对楼市施行调控政策多年，打压了很大一部分投资者积极性，政策突然由从过紧到过松，放开后，市场需要一个缓冲的过程。