4月下旬，广东省内三个自贸区南沙、横琴、前海相继挂牌。广州南沙区域内楼市随之作出反应，紧接着的周末，有楼盘开盘“日光”。

    不过，开发商内部人士表示，出现日光盘跟销售策略密切相关，并不代表市场对自贸区挂牌的反应有多热烈。所谓的“涨价”，只是在去年楼市低点的基础上稍微提升，价格暂不可能重回2013年的高位。区域内库存量高企，抓紧出货才是上策。

    2011年至今，南沙的楼市发展在国家政策风声中起跌，至南沙自贸区正式挂牌，所有悬念落地。投资者表示，未来要观察的是这个区域的真实发展情况。

    “日光盘”背后

    据媒体公开报道，4月24号一早，一个名为香江国际金融中心的项目现场吸引700多客户进场，开盘半小时即卖出70套，200多套房源一个小时后基本售罄。此外，还有买家一次买下整层。因为销售火爆，开发商临时决定加推百套单位。报道称，很快也被一抢而空。

    南沙楼市似乎重现了几年前房地产市场的热闹光景。

    同样在近日推出的另一南沙项目，也录得去化率超过8成的好成绩。不过，该公司总部的营销部门人士并没有特别高兴。该人士说：“应该说是总算卖出去了，去化缓慢的日子过了太长时间”。其进一步表示，与其说是自贸区挂牌拉动了销售，不如说是一步到位的价格优惠，和整体楼市回暖的原因。“毕竟广州市内没有多少单价一万元左右的楼盘。”该人士说。

    该南沙项目在前年推出首期单位，之后再没有以组团形式推新货。“时机一直不对。我们研究过，大张旗鼓出新组团也拉动不了销售，还浪费人力物力，不如慢慢清理存货。”上述营销部门人士说。其透露，包括一些此前宣称销售排名前列的其他开发商的项目，其实也是在新一期产品推出后较长一段时间，仍然有大量现货单位尚未卖出。

    “香江国际金融中心是公寓产品，公寓整层买并不奇怪，消费者拿来做酒店或办公都需要整层才能起作用，不能因此认为南沙的房就有多好卖。”该人士说。

    事实上，当前南沙库存量位于广州首位，且新增供应将达到1万套。中原地产项目部总经理黄韬对经济观察报记者介绍：“根据去年的消化水平，需要20个月才能把这些存货消化完。”因此他认为，整个南沙市场不具备较大幅度涨价的空间。在经过去年一波降价潮后的南沙，今年有一定幅度的补涨，但是整体仍难超过2013年以及2014年初的高峰期。

    “起码要销售量涨起来一段时间，价格才会稳定往上走。”黄韬说。

    黄韬还直言，现在追捧南沙楼盘的购买者应该是对南沙不太了解的，新入场的买家。

    上述开发商的南沙项目其销售价格尚未恢复到2013年的“高度”。在马上到来的五一，项目还会通过打折、送家电等优惠加强去化。

    经济观察报记者核实，部分声称要涨价的楼盘，实质在五一期间仍然会加大力度搞优惠促销，特价单位均价在一万元以下。

    房价起伏

    五年来，南沙楼市在多次国家级新区或自贸区的风声中起跌。

    2011年，南沙就被传将升级为国家级新区。根据阳光家缘数据，这一年南沙一手房均价从7499元/平方米上涨到9523元/平方米，全年涨幅27%。不过，由于传言迟迟未落地，加上整体楼市调控的原因，2012年第一季度，南沙房屋均价回落同等幅度。

    半年后，南沙突然落实国家级新区头衔，房价应声而起，于2013年初突破1.1万元/平方米。

    上述开发商就是踩着南沙获批国家级新区的消息拿的地。另据经济观察报记者了解，同年亦有其他行业的企业受广州市政府邀请，前往南沙拿地盖办公楼，地价处于近年高位。

    2013年6月，在楼市限价调控下，开发商采取房价+装修“双合同”的策略推盘，政府录得的南沙房地产均价持续下跌。而事实上，2013年9月，上海自贸区诞生，南沙、前海、横琴纷纷申报第二批自贸区，南沙的楼价是明跌暗升，到达近年来的高位。

    市民谭先生在此时入手南沙的住宅。其回忆，当时开盘采取先到先得的原则选房，很多人害怕选不到心仪的房子7点多就过来排队，他也是其中一员。房子单价1.1万元起，不到两个小时卖掉八成，他还以为自己捡到了便宜。

    仅仅过了半年，自贸区的政策没有落实，南沙楼市均价重回1.1万元/平方米。几个月后，甚至传出南沙自贸区申报叫停的消息，再加上楼市整体遇冷，南沙房地产均价重回9000元。

    同样是自贸区，位于三线城市珠海的横琴，此时房价已逼近一线城市水平。2014年，其以4.15万元/平方米的均价，成为珠海房价最贵的区域。2009年横琴获批国家级新区，当时楼价仅8000元/平方米。横琴楼价在六年间翻五倍多，可见上涨的动力强劲。

    与澳门仅一河之隔的横琴，在开发以来已成为澳门人士置业的地方。相比澳门二手房动辄10万一平方米的现实，4.15万元的单价备受追捧。

    黄韬表示，南沙跟横琴还有前海的情况很不一样。南沙距离广州市中心太远，需要一个多小时的车程，也不像横琴一样就在澳门旁边，能承接澳门购房者的需求，而且南沙面积比横琴和前海要大。

    今年第一季度区域住宅成交2557套，与去年同期相比大增117%，带动南沙的库存去化周期大幅回落至16个月。

    至此，南沙一手房价从2010年第一季度的6226元/平方米涨至超过一万元，涨幅63%。

    暂不会再投资

    “地位”落实，政策已出，有意投资南沙的投资者不用再与利好传闻“博弈”。未来要观察的是这个区域的发展路径。

    完成挂牌仪式的南沙区随后举行了区一级两会。根据《政府工作报告》，加快自贸区7个区块的建设，加大土地征储和基础设施建设力度，不断深化各区块功能定位，重点发展航运物流、特色金融、国际商贸、专业服务、高端制造等产业，大力培育新兴产业新业态，加快形成主导产业，确保自贸区开发今年初见成效。

    据悉，南沙今年计划引进一批拉动性强的龙头项目和科技型中小企业。力争全年落户企业3000家，引进50个总部项目以及一批符合自贸区和国家新区发展定位要求的功能性项目。

    上述开发商营销部门人士透露，政策早已释放过，没有太大惊喜。主要考虑到供求关系的问题，其公司暂时不会考虑在南沙继续投资。

    另一家央企的品牌中心负责人也对表示，清理库存是公司今年的重要目标，在拿地的问题上会慎重，尤其是已经投资但去化不够理想的区域，会重新评估发展潜力再做决定。

    黄韬直言，现在的南沙已经过了概念炒作的阶段，接下来要看它的产业配套发展状况，能不能吸引人，留得住人。其又表示，预计这是个需要较长时间才能看出效果的过程，已决定落地南沙的企业，起码还需要1-2年才能把办公大楼给建起来。