“2013年底中国购物中心累计开业面积2.5亿平方米，从增量来说很可怕。但从人均商业面积来看，相比于美国和香港市场，中国目前还未出现商业面积过剩的现象。”深国投商用置业（集团）有限公司（以下简称“深国投商置”）董事长兼首席执行官丁力业向经济观察报表示。
近日，中购联发布的最新研究报告显示，至2013年底，中国购物中心的存量达到3450家，中国购物中心的增长区间，从每年开业200-300家提高到现在的200-400家，到2015年中国购物中心的总量将达到4000多家。
2003年成立之初，深国投商置确立“金融＋开发＋商业”的商业模式，与嘉德置地、摩根士丹利、沃尔玛、西蒙地产、普洛斯等世界500强企业组建商业地产阵营，凭借金融资源优势和商业资源优势，目前其已累计开发60多个商业项目，总建筑面积达500万平方米。
十余年间，深国投商置经历过数次股东更换。去年11月，黑石与工银国际分别购入该公司40%及6%的股权，成为深国投商置的战略股东。
目前，深国投商置涵盖拓展开发管理、购物中心运营管理和商业地产资本管理等各环节，形成了三大购物中心品牌：印象城、新一城和深国投广场。
作为深国投商置的创始人、董事长兼首席执行官，丁力业对商业地产有着自己的理解。
经济观察报：深国投商置和嘉德、摩根士丹利、西蒙、高摩盛分开后，主要融资的方式有哪些？
丁力业：总体而言，境外的融资成本比国内较低，方式较灵活。融资成本对商业地产影响很大，我们能够借助香港资本市场融资渠道，尽可能降低资金成本。另外境内一些金融机构也开始看重商业地产的稳健，愿意提供比银行开发贷成本低的资金。
经济观察报：深国投商置的大股东从深国投到华润、龙柏、黑石，换了好几个，对公司的经营策略、战略规划会不会产生一些影响？
丁力业：肯定会有影响，股东变了，公司的经营策略也会随之变化。但是股东都有一个共同的愿望，就是希望公司发展好，因为公司发展好了，股东才能获得收益。所以无论是深国投、华润，还是龙柏、黑石，都会依仗于团队把公司做好。
过去11年，虽然更换过一些重要股东，但是经营团队始终保持稳定。其实每个投资者都有自己的投资计划，一段时间股权层面会发生更换，这很正常。黑石入股后，我们的目标就是要把商业地产做好、做强，比如使公司经营更稳健，让客户更满意，让员工切实体现自我价值等。
经济观察报：深国投商置旗下有商置商投公司、商置商管公司和商置资本公司三个业务平台，这三者是如何分工合作的？
丁力业：我们一直认为把商业地产做好，离不开三个方面。第一是要做好选址，要有好的规划、设计，同时要非常好地控制成本、保证质量地完成开发建设，负责这项工作的是商投公司；第二是开发建设的同时，要做好前期的招商和后期的运营，负责这块业务的是商管公司；第三，商业地产是重资产型产业，沉淀资金很多，商置资本公司主要就是负责把沉淀的资金活用起来。
这三块业务整合起来，就是商业地产完整的产业价值链，如果我们能够把这产业链衔接得更好、形成良性互动循环，那么公司就能够持续稳定地发展。
经济观察报：商业地产怎么才能够和资本市场更好地对接？
丁力业：我们一直在做这方面的工作，我们希望国内的REITs市场能够尽快开放，配套政策能尽快出台。做REITs最重要的是把机构投资者培养好，这方面美国和新加坡做得比较成功，像退休基金、养老基金等投资机构往往对投资有着低风险和稳定回报的要求，这都非常符合商业地产的投资属性。如果没有这样的投资者，REITs市场就很难发展。
经济观察报：深国投商置现在面临的主要困难和瓶颈是什么？
丁力业：首先是优质项目要么碰到拆迁难的问题，要么土地成本太高。另外国内目前的融资环境对商业地产的发展不是很有利，现在融资成本还是较高。目前中国经济进入新常态，对发展速度会有一定影响，再加上电商的影响，对购物中心的专业化和体验化提出了更高的要求。
经济观察报：针对电商冲击，深国投商置有没有采取一些应对措施？
丁力业：准确地说电商不完全是冲击，互联网时代改变了很多人的生活方式和习惯。简单来说，电商给人们带来的第一是便利，第二是便宜，但购物中心的优势则是重体验，这一点电商比不了，也就让购物中心可以和电商形成差异。购物中心是提供情感交流的场所，可以把顾客的体验做得更好，网络平台能更快捷和方便，可以让购物中心更多地结合两者的优势，线上线下融合使得两者共同进步。
比如我们位于杭州的西溪印象城，针对消费者我们给予Wi-Fi使用的指引，让消费者进来很方便地使用互联网，再加上购物中心中很多的体验，以及通过O2O把消费者和商户直接对接起来，使他们可以线下体验结合线上的成交。
经济观察报：你觉得目前中国商业地产市场存在的主要问题是什么？
丁力业：我觉得现在同质化非常严重。有的开发商开始觉得住宅不好卖了，商业好卖，就去做商业地产，或者住宅好卖，就留一块商业等升值，而不是本身想把商业地产做好。
去年上半年以前，有些开发商请商业地产专家做顾问，但是去年下半年开始，他们又请这些商业地产专家帮忙把项目卖出去。
未来商业地产市场一定会有一个重新洗牌、优胜劣汰的过程。商业地产其实是一个非常专业的工作。