后续政策悬崖上走钢丝且行且看中国总债务与国内生产总值之比在2014年6月底达到251%，远高于2008年底的147%。当下，如果政府继续采取大强度的地产刺激政策，继续推升债务膨胀是为必然
文｜恒银基金
近期，针对房地产市场的救市信息不断出现：46个限购城市中已有38个取消限购；国务院开会动议降低贷款利率；上海四大行首套房按揭利率现95折优惠；对保障房体系采取政府收购部分商品房的措施……上述多条信息均被认为是“救市”举措。
但就现阶段地产市场而言，这些干预性措施被称为“托市”之举更为准确。
“救市”与“托市”虽然都是政府利用行政政策对市场进行干预，但若从政策实施时机和政策效果两方面考量，阶段不同，行政政策的含义也不尽相同。
目前，中国局部地区的房地产市场风险正在发酵，但还未充分暴露，也未大幅释放。此时选择动用行政政策对市场进行干预，其意义就在于，遏制市场风险快速大规模释放。因此，如今之策，只可称之为托市之举。
而且，政府并没有施行强力刺激政策的机会，只能采取中力度手段减缓市场下行步伐。外界对时下托市的政策力度不宜期望过高。
负反馈机制已进入轨道市场本身有其运行规律，虽然中国政府在运用“有形的手”方面堪称楷模，但选择“无形的手”与“有形的手”衔接的最佳时机亦属难事。如果市场本身处下行起始阶段或中继位置，此时政策引发的正面效应必然递减，如此，即是负反馈机制开始运行。
当市场正反馈机制已经扭转，负反馈机制开启的时候，要把市场重新扳回正反馈轨道中，政策力度不仅要十分强劲，而且付出的代价也将颇为沉重。
目前，中国的房地产市场自身的负反馈机制已经进入轨道。
2013年住宅市场异常火爆。从金融市场角度理解，此轮上行不仅住宅价格持续大幅上涨，市场成交也大量增长（国家统计局数字显示，2013年商品房销售面积为13亿平方米，而实际数字可能要远高于此），大量潜在购房者在这一阶段完成了住房的资产配置。
而2014年市场风向急转，地产开发投资增速逐月呈现断崖式下滑，成交量的萎缩也属近几年罕见。以住宅资产的金融属性角度理解，2014年以来，住宅市场的正反馈轨道已经被负反馈机制打破。
没有大规模刺激地产的条件此时，如果从政策角度来扭转负反馈，使住宅市场重新回到正反馈的轨道上，政府所推出的政策力度，必然要不亚于2008年的中国“4万亿”救市，甚至对地产的支持力度比2008年还要强。那么目前市场具备实施如此规模政策刺激的条件吗？答案是否定的。
首先，中国的债务规模已经跃居世界前列，尤其是企业部门的债务规模不断上升，继续强化地产的功能，只能使中国的债务规模继续膨胀。
据渣打银行一项新数据估计，中国总债务与国内生产总值（GDP）之比在2014年6月底达到了251%，远高于2008年底的147%。当下，如果政府继续采取大强度的地产刺激政策，继续推升债务膨胀是为必然。
而且，住宅目前是中国居民财富的主要资产池，房地产也是中国货币存量的蓄水池。目前市场居高的利率难以下行，主要在于产能过剩部门占据了大量信贷资源，同时房地产市场开发企业的利润仍能够承担10%（甚至更高）以上的年化利率，这对实体经济的伤害不言而喻，尤其是中小民营企业正面临融资难与融资贵的困局，如此经济结构正在对整个经济系统构成威胁。
其次，中国经济如果要迈过中等收入陷阱，必须进行深化改革与产业升级。而房地产市场的长期财富效应吸引了大量资本（包括制造业资本），产业空心化已是不争事实。
而且，由于地产的财富效应，大量实体企业进入地产行业，导致企业债务杠杆不断走高。从经济转型以规避中等收入陷阱的角度考虑，去地产市场的财富效应，使资本流入实体经济是必要选择。
再次，居高的债务规模，压低社会整体的杠杆率，必然要加大直接融资的比重。中国政府高层已经明确了这一战略，重点是发展多层次的股权市场，重振资本市场信心。
但目前居高的市场无风险利率（6%），加上资金仍通过多种渠道源源不断流入房地产领域，遏制了资本市场的资金流入。因此，打破房地产市场的财富效应，打破金融市场的政府隐性担保，引导资金进入股权市场是当前降低社会杠杆、压低市场利率的最佳方式。这一点，政府的战略已经明确。
上述三个因素必然掣肘政府的托市规模，在时下改革仍无实质推进的情形下，地产托市包括按揭利率优惠、商品房收购等后续政策只能是悬崖上走钢丝，以寻求地产市场的平衡，抑制地产市场快速下行。
托市政策还需避免通胀目前，政府放出的收购商品房用于保障房的政策，实施的难度与可行性并不高。其面临着多重障碍，资金来源、收购规模、收购价格等都是不好确定的难题。
假如资金源自中央政府，那么中央政府必然是通过货币和财政两个手段融资，这会使通货膨胀上行；如果资金源自地方政府，按照目前地方政府的财力和债务，恐怕也不具备这样的出资能力。况且，目前住宅市场价格仍未明显松动，政府住宅收储的时机也并不适宜。
因此，政府目前并不具备施行强力托市手段的机会，来扭转地产市场自发的负反馈机制，只能采取一些中力度政策，减缓市场下行步伐。
而且，在政策的考量范围内，政府还要紧盯通货膨胀。一旦政策力度过大，通货膨胀快速上升，政策的可腾挪空间将被堵死，这对整个经济系统的伤害会更大。