近日，广州的张女士看中了一个“笋盘”（优质楼盘），这让她既期待又犯愁。

    张女士和丈夫名下拥有房产四套，三年来碰到价格低位想买新的楼盘，都因为限购的原因没有成功。张女士将房产交给中介出售，却因为二手市场冷清，大半年都没卖出去。

    楼盘在陆续降价，“有钱没有购房资格”成了张女士们“抄底”的障碍。

    “可以让张女士延迟签约。”上述“笋盘”的开发商内部人士对经济观察报记者透露。据了解，开发商允许购房者“先上车后补票”。即用先签内部合同、缴纳全款的方式把房子定下来，等限购取消或处理好其他房产后再进行网签。

    番禺的雅居乐、星河湾等大户型产品均可通过向开发商申请“延迟签约”暂时规避限购。

    对“延迟签约”的做法，有客户表示接受，也有人担心没有保障。

    越来越多的城市取消了限购。8月7日，广州旁边的佛山取消限购，成为广东限购四市里首个松绑的城市。广州还会撑多久？这个猜想影响着张女士们处置资产的方式。

    延迟签约

    张女士看中的是广州市中心的大户型单位。该项目吹风价4万多，周边配套成熟，户型设计和装修用料都颇有品质感。该价格与去年开盘的一期单位相比，几乎没有上涨。因为侧重一百多平方米的户型，相比一期200平方米以上单位，总价更具有吸引力。

    对于有投资房产经验的张女士来说，目前是“抄底”的好时机。“价格不可能退回到2008年以前。这个地段卖这个价格是划算的交易了。”张女士说。

    然而，张女士名下已有四套房产，且因为二手市场冷清，无法出售腾出名额来。

    该楼盘的开发商内部人士对本报介绍：“这种情况公司可以提供延迟签约。购房者先跟公司签订内部合同，暂时不去房管局网签备案。公司一般提供9个月时间，让购房者自行处理其他房产。延迟时间最多不超过一年。”

    由于内部合同无法去银行做按揭，项目要求客户全额付清房款。楼盘销售人员说：“签订内部合同要求全额付清房款，开发商没理由让购房者只下个定金就把一套几百万的房保留9个月。当然这9个月还可以向公司申请做个分期，一般分为五期，每期缴纳房款20%。”

    中原地产、合富辉煌等房产代理公司多名顾问均表示，“延迟签约”的做法一般在有实力的开发商旗下大户型楼盘项目在用。

    经济观察报确认，雅居乐一个大户型项目，除了单价最多直降5000元外，亦可提供延迟签约的服务。星河湾超200平方米的项目也提供该项服务，并称要依据顾客的具体情况决定延迟多久和每期缴纳的房款比例。

    为了让客户跨过限购障碍，市面上已经有多种方法，例如对第二套房七成首付，楼盘允许客户分期，一些楼盘与拥有小额贷款牌照的地产代理合作，该地产代理还可以凭合同，免抵押提供小额贷款。不过小额贷款最多只能提供五十万左右的资金，对大户型住宅仍不够“给力”。

    在看房现场，一位购房者表示这种做法可以接受。“说真的，这类项目位于绝版黄金地段，有钱人只要认定了这一点，9个月内腾挪出七八百万是不成问题的。有方法代表有机会，只是晚一些得到政府确认。”

    要钱不要业绩

    “企业现在很饥渴，很多方法都在尝试。”上述楼盘的企业内部人士直言。

    对开发商来说，“延迟签约”能将房子销售出去，但代价是回款慢。按照正常网签，贷款合同生效银行即可提供全额房款，时间在一两个月内。而采取延迟签约，开发商在9个月才收齐全部款项。

    一家地产央企内部人士补充道，从业绩统计的角度来说，延迟签约的方法卖了房等于没卖。“企业是按照网签量来计算业绩的，下定、认购这些都不算。对于营销人员来说，不网签不能算作完成任务，对于公司来说，内部合同对它全年冲业绩也没有贡献。”

    不过该人士也认为，没有上市的私营企业不会被资本市场盯着业绩，这样操作压力不大。“能卖就卖也是对的，有资金回流，慢一点，总比完全没有钱强得多”。

    事实上，半年过去，广州楼市仍在低谷爬行，开发商为能否完成销售目标焦虑。经纬行监测广州房管局数据显示，7月，广州网签面积为52.79万平方米，为今年次低位，仅略高于2月份的49.32万平方米。网签均价15705元/平方米，环比下降7.86%，为今年以来首次环比下降。此外，7月，住宅楼盘新推整体首日去化率仅约三成，而6月份为38%，市场活跃度进一步下降。为此，合富辉煌等房地产中介公司还专门召开研讨会，呼吁“穗六条”和限购政策退出。

    大户型尤其让开发商揪心。市场的矛盾就在于，首套房客户一般没有购买大户型的资金实力，能购买大户型的客户一般手上有几套房。这时候，开发商就要创造条件让客户“进场”。

    春天在哪里？

    “问题在于，九个月内既处理不了其他房产，广州也没有放开限购呢？”张女士担心房子没有经过备案，也无法获取房产证。根据流程，没有经过网签备案不算真正有效的房产交割。“这个时候你就要相信我们的品牌了。”上述开发商内部人士说。其进一步表示，现在房管局监管严格，“一房多卖”的情况基本杜绝。

    而一名资深房产中介则表示，目前顾客与开发商的内部合同，只要有开发商盖章还是具备一定的法律效力。顾客看清楚合同细则再签，届时开发商违约还可以追讨赔偿。

    但变数还是很多。即使广州限购放宽，放宽的程度对张女士这类有投资需求的客户来讲都有影响。“不可能为了争取名额把三套房子都卖掉的。”张女士说。除了其自住的房子外，另外两套都是回报率高的房产，值得长期持有，只有一套可以放掉。如果广州届时限购放宽力度不高，张女士处置房产仍然困难。

    上述资深房产中介在了解张女士案例后形容为“任务艰巨”。据广州市国土房管局公布的数据，2014年上半年全市原10区（不含增城、从化）二手住宅成交宗数为27169宗，同比减少46.9%。这半年的二手成绩，在过去6年内属于“第三低”，仅高于2008年上半年（27027宗）和2012年上半年（20595宗）。

    事实上，张女士将一套房产挂到中介市场已经大半年，总价200多万三房单位，连前来问询的人都很少。