王秀曦正在为越来越不好卖的房子伤透脑筋，尽管她正在竭力推销的商品房被称作贵阳超级大盘花果园收官之作，这个名为半山小镇的项目贴近市区中心，交通便捷、配套完善。“今年以来应该是贵阳房地产销售市场销售最差的时候了，经常十天半个月都成交不了一套。”王秀曦说。
今年25岁的王秀曦毕业于贵州大学工商管理专业，毕业后从事房地产销售已有三年时间，曾经借助花果园这个销售平台赚到了第一桶金，根据近几年积累的经验，她感觉贵阳房地产市场接下来将会呈现一个拐点。
事实上，排名中国最不发达省会城市行列的贵阳市，近几年凭借超常规的连片大盘开发将房地产开发规模推向极致，实现GDP高速增长，然而这样的日子即将走到尽头。“今年以来贵阳商品房价格已经连续数周出现下跌，相关情况已经开始对整个房地产市场产生微妙影响，市民的购房意愿正在下降，更多的人开始观望。”贵阳市住房和城乡建设局房地产市场监管处有关人士告诉经济观察报记者。不过在其看来，从政府层面，更多考虑的是房价下跌将会带给经济以及财政收入的影响。
贵阳市住房和城乡建设局的统计数据显示，今年2月，贵阳全市范围内所售商品房均价4777元/平方米，较上月5332元/平方米的价格下降了555元。
从经济观察报记者获悉的贵阳最新一周商品房价格统计数据来看，上述价格下滑的趋势仍在持续：2014年3月17日到3月23日期间，贵阳全市新建房销售均价为4706元/平米，与2月4777元/平方米均价相比，下降71元。
贵州大学经济学院一位刘姓教授表示，“一般而言，作为省会中心城市的贵阳市，4000多一平米的房价，在全国范围来说也难言价格过高，但考虑到贵阳市区人口仅有130多万，而商品房的数量却可容纳数百万人的事实，价格的下跌又实属必然。”他认为，考虑到房地产在贵阳经济发展过程中的支撑性作用，更要为接下来贵阳财政的支付能力捏一把汗：在房地产价格持续下跌的背景下，面对大量即将于2015到期的地方性政府债务，贵阳市政府是否能从容应对还不得而知。该刘姓教授表示，如果房地产价格的持续下跌成为压垮贵阳整体经济的最后一根稻草，那也应该是在情理之中。
大盘承压
沿着贵阳市区西南部花果园立交桥由南向北，行走不过5分钟，一片由数十层高楼组成的商品房便犹如巨人般扑面而来，由于楼群顺着山势向上蔓延的缘故，给人一种高耸入云的震撼。
环顾四周,绝大多数楼盘看上去刚刚封顶，大量的后续施工正在紧张进行中，整个马路尘土飞扬、各种噪声此起彼伏不绝于耳。
王秀曦说，这就是尚处于施工期的半山小镇，预计交房的时间要到明年底，该项目由数十幢40多层的高层公寓组成，面积不等，现在的均价是每平米4400元。“贵阳房价连续下跌，使得很多想买房子的人不敢出手，观望的气氛很浓厚。”王秀曦说。
接下来更让王秀曦担心的是，如果房价一直持续向下，贵阳很多大盘不断进入销售期，将会引发更大的价格下滑。“毕竟比起其它城市来，贵阳的房地产开发规模太大，存量太多”，王秀曦说。
事实上，包括半山小镇在内的贵阳花果园以其1830万平方米的体量，被业界称为“中国第一楼盘”。2010年开盘后，一直占据单一楼盘的销售冠军，2012年的销售量一度占到贵阳楼市成交量的一半。
截至目前，花果园已经在全国商品房销售中保持了连续近40周的第一名。有研究人士估算，仅贵阳在未来3年内上市的百万平方米以上的大型楼盘，就可为贵阳提供近300万人的住房，这几乎是目前城区人口的2倍。按照这种建设速度，未来3到5年贵阳城区的房子最少能满足500万人居住。
相比之下，根据去年3月国务院批复的《贵阳市城市总体规划(2011~2020年)》，到2020年，贵阳市中心城区城市人口规模控制在320万人以内，城市建设用地规模控制在300平方公里以内。
王秀曦告诉经济观察报记者，目前贵阳百万平方米以上的楼盘至少有13个，包括中天未来方舟、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园等。
在贵阳，超级大盘没有最大只有更大。据贵阳市房地产管理部门初步统计，目前贵阳建筑面积超千万平方米的超级大盘有5个，建筑面积总共为7420万平方米；建筑面积超百万平方米的有16个，建筑面积总共为12815万平方米。“近期因一些城市的房地产项目传出降价销售的消息，看空楼市的声音此起彼伏，无形中也对贵阳楼市的预期产生了微妙影响，加之近期信贷持续收紧，对于需求释放以及市场信心有显著影响，双重不利因素影响下，贵阳楼市出现‘价量齐跌’现象。”贵州商专房地产研究中心主任朱华表示。
在花果园售楼部现场，一位姓朱的销售主管认为前景不容乐观，他表示按照房地产业界对鬼城的定义，即建成三年后入住率不足30%的标准来衡量，未来贵阳很多超级大盘均有望入选。他以在贵阳被誉为成功案例的金阳新区“世纪城”项目为例向经济观察报记者介绍说，2007年开盘的建筑面积600万平方米贵阳金阳新区“世纪城”项目，至今入住率刚刚超过60%，“这是将贵阳市政府及大量机关单位迁移后才得到的结果，更遑论那些动辄上千万平米的超级楼盘”。
债务危机
贵阳市统计局综合处一位人士告诉经济观察报记者，贵阳市近几年GDP的增长十分迅猛，2011年和2012年分别较上一年上涨了17.1%和15.9%。在各项具体宏观数据指标中上升最快的就是全市的房地产开发投资。2009年房地产投资增幅在25%左右，2010年达到47.7%，2011攀升到50.5%，到了2012年，涨幅达到了惊人的94.4%，地产投资对GDP的贡献可见一斑。
对此，贵阳市财政局一位不愿具名的官员解释说，贵阳的财政收入与周边的昆明、成都、重庆等城市都差距巨大，在此背景下，要提高GDP增幅及城市化水平，唯一的办法就是搞城市综合开发，在这方面贵阳创造了自己的模式。
对于贵阳模式的特点，上述官员认为，房地产商全过程介入土地一级市场，全面参与楼盘的基础设施配套建设应该是一大特色。“不然的话，仅靠政府投钱，贵阳的发展怎么会有今天的景象？”该官员说。
不过，房地产市场价格下跌依然可能会危及大量政府融资平台的还本付息。据了解，2010年前后，为抓住国家扩大内需、带动社会投资的机遇，同时逐步剥离公共基础设施建设对财政的依赖度，贵阳市政府一举成立了10个融资平台，并全部赋予土地一级开发整理权，就此大规模拉开贵阳农用地转建设用地的序幕。
贵阳市审计局一位人士向经济观察报记者表示，早在2010年，审计对贵阳市本级以及一些市属区地方政府性债务率的评价，就认为处于高风险状态，现在“可以肯定只会更多”。
为进一步说明上述情况，上述审计局人士向经济观察报记者透露了该局对贵阳花溪区地方政府性债务进行审计之后发现的问题。
其中，比较突出的问题表现在花溪区人大、政府和财政部门为政府下属公司违规担保以此获得贷款、部分融资平台公司和企业以不合法抵押物作为担保获得贷款以及花溪区建设局弄虚作假以不实资料申报国开行贷款等问题。
在花溪区人大、政府、财政部门违规承诺获得的贷款方面，花溪区国有资本投资经营有限责任公司及其子公司和部分企业从2001年至2010年向花溪合作银行贷款28700万元、花溪商行贷款31273万元、花溪工行贷款2600万元，共计62573万元。上述贷款由花溪区人大、政府、财政承诺还本付息的57763万元，其中2005年1月26日以后的贷款额40013万元。
花溪区建设局以花溪区城市片区路面改造及市政设施恢复重建改造工程项目申请国开行贷款，而经审计发现，在此过程中花溪区建设局弄虚作假将其中6条以前年度立项、部分甚至已经结算的道路列入，套取国开行贷款。
此外，花溪区还存在用融资平台公司借贷资金上缴国有资本经营收益、营业税、契税等虚增财政收入等方面问题。“这只是贵阳地方政府性债务问题的冰山一角。”上述贵阳审计局人士表示，随着房价的持续下跌，以土地及相关租费为主的政府性基金收益的大幅减少，预计更多的问题将会浮出水面。届时政府财政或将无力承担相关债务的还本付息，资金链的安全岌岌可危。
今年25岁的王秀曦毕业于贵州大学工商管理专业，毕业后从事房地产销售已有三年时间，曾经借助花果园这个销售平台赚到了第一桶金，根据近几年积累的经验，她感觉贵阳房地产市场接下来将会呈现一个拐点。
事实上，排名中国最不发达省会城市行列的贵阳市，近几年凭借超常规的连片大盘开发将房地产开发规模推向极致，实现GDP高速增长，然而这样的日子即将走到尽头。“今年以来贵阳商品房价格已经连续数周出现下跌，相关情况已经开始对整个房地产市场产生微妙影响，市民的购房意愿正在下降，更多的人开始观望。”贵阳市住房和城乡建设局房地产市场监管处有关人士告诉经济观察报记者。不过在其看来，从政府层面，更多考虑的是房价下跌将会带给经济以及财政收入的影响。
贵阳市住房和城乡建设局的统计数据显示，今年2月，贵阳全市范围内所售商品房均价4777元/平方米，较上月5332元/平方米的价格下降了555元。
从经济观察报记者获悉的贵阳最新一周商品房价格统计数据来看，上述价格下滑的趋势仍在持续：2014年3月17日到3月23日期间，贵阳全市新建房销售均价为4706元/平米，与2月4777元/平方米均价相比，下降71元。
贵州大学经济学院一位刘姓教授表示，“一般而言，作为省会中心城市的贵阳市，4000多一平米的房价，在全国范围来说也难言价格过高，但考虑到贵阳市区人口仅有130多万，而商品房的数量却可容纳数百万人的事实，价格的下跌又实属必然。”他认为，考虑到房地产在贵阳经济发展过程中的支撑性作用，更要为接下来贵阳财政的支付能力捏一把汗：在房地产价格持续下跌的背景下，面对大量即将于2015到期的地方性政府债务，贵阳市政府是否能从容应对还不得而知。该刘姓教授表示，如果房地产价格的持续下跌成为压垮贵阳整体经济的最后一根稻草，那也应该是在情理之中。
大盘承压
沿着贵阳市区西南部花果园立交桥由南向北，行走不过5分钟，一片由数十层高楼组成的商品房便犹如巨人般扑面而来，由于楼群顺着山势向上蔓延的缘故，给人一种高耸入云的震撼。
环顾四周,绝大多数楼盘看上去刚刚封顶，大量的后续施工正在紧张进行中，整个马路尘土飞扬、各种噪声此起彼伏不绝于耳。
王秀曦说，这就是尚处于施工期的半山小镇，预计交房的时间要到明年底，该项目由数十幢40多层的高层公寓组成，面积不等，现在的均价是每平米4400元。“贵阳房价连续下跌，使得很多想买房子的人不敢出手，观望的气氛很浓厚。”王秀曦说。
接下来更让王秀曦担心的是，如果房价一直持续向下，贵阳很多大盘不断进入销售期，将会引发更大的价格下滑。“毕竟比起其它城市来，贵阳的房地产开发规模太大，存量太多”，王秀曦说。
事实上，包括半山小镇在内的贵阳花果园以其1830万平方米的体量，被业界称为“中国第一楼盘”。2010年开盘后，一直占据单一楼盘的销售冠军，2012年的销售量一度占到贵阳楼市成交量的一半。
截至目前，花果园已经在全国商品房销售中保持了连续近40周的第一名。有研究人士估算，仅贵阳在未来3年内上市的百万平方米以上的大型楼盘，就可为贵阳提供近300万人的住房，这几乎是目前城区人口的2倍。按照这种建设速度，未来3到5年贵阳城区的房子最少能满足500万人居住。
相比之下，根据去年3月国务院批复的《贵阳市城市总体规划(2011~2020年)》，到2020年，贵阳市中心城区城市人口规模控制在320万人以内，城市建设用地规模控制在300平方公里以内。
王秀曦告诉经济观察报记者，目前贵阳百万平方米以上的楼盘至少有13个，包括中天未来方舟、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园等。
在贵阳，超级大盘没有最大只有更大。据贵阳市房地产管理部门初步统计，目前贵阳建筑面积超千万平方米的超级大盘有5个，建筑面积总共为7420万平方米；建筑面积超百万平方米的有16个，建筑面积总共为12815万平方米。“近期因一些城市的房地产项目传出降价销售的消息，看空楼市的声音此起彼伏，无形中也对贵阳楼市的预期产生了微妙影响，加之近期信贷持续收紧，对于需求释放以及市场信心有显著影响，双重不利因素影响下，贵阳楼市出现‘价量齐跌’现象。”贵州商专房地产研究中心主任朱华表示。
在花果园售楼部现场，一位姓朱的销售主管认为前景不容乐观，他表示按照房地产业界对鬼城的定义，即建成三年后入住率不足30%的标准来衡量，未来贵阳很多超级大盘均有望入选。他以在贵阳被誉为成功案例的金阳新区“世纪城”项目为例向经济观察报记者介绍说，2007年开盘的建筑面积600万平方米贵阳金阳新区“世纪城”项目，至今入住率刚刚超过60%，“这是将贵阳市政府及大量机关单位迁移后才得到的结果，更遑论那些动辄上千万平米的超级楼盘”。
债务危机
贵阳市统计局综合处一位人士告诉经济观察报记者，贵阳市近几年GDP的增长十分迅猛，2011年和2012年分别较上一年上涨了17.1%和15.9%。在各项具体宏观数据指标中上升最快的就是全市的房地产开发投资。2009年房地产投资增幅在25%左右，2010年达到47.7%，2011攀升到50.5%，到了2012年，涨幅达到了惊人的94.4%，地产投资对GDP的贡献可见一斑。
对此，贵阳市财政局一位不愿具名的官员解释说，贵阳的财政收入与周边的昆明、成都、重庆等城市都差距巨大，在此背景下，要提高GDP增幅及城市化水平，唯一的办法就是搞城市综合开发，在这方面贵阳创造了自己的模式。
对于贵阳模式的特点，上述官员认为，房地产商全过程介入土地一级市场，全面参与楼盘的基础设施配套建设应该是一大特色。“不然的话，仅靠政府投钱，贵阳的发展怎么会有今天的景象？”该官员说。
不过，房地产市场价格下跌依然可能会危及大量政府融资平台的还本付息。据了解，2010年前后，为抓住国家扩大内需、带动社会投资的机遇，同时逐步剥离公共基础设施建设对财政的依赖度，贵阳市政府一举成立了10个融资平台，并全部赋予土地一级开发整理权，就此大规模拉开贵阳农用地转建设用地的序幕。
贵阳市审计局一位人士向经济观察报记者表示，早在2010年，审计对贵阳市本级以及一些市属区地方政府性债务率的评价，就认为处于高风险状态，现在“可以肯定只会更多”。
为进一步说明上述情况，上述审计局人士向经济观察报记者透露了该局对贵阳花溪区地方政府性债务进行审计之后发现的问题。
其中，比较突出的问题表现在花溪区人大、政府和财政部门为政府下属公司违规担保以此获得贷款、部分融资平台公司和企业以不合法抵押物作为担保获得贷款以及花溪区建设局弄虚作假以不实资料申报国开行贷款等问题。
在花溪区人大、政府、财政部门违规承诺获得的贷款方面，花溪区国有资本投资经营有限责任公司及其子公司和部分企业从2001年至2010年向花溪合作银行贷款28700万元、花溪商行贷款31273万元、花溪工行贷款2600万元，共计62573万元。上述贷款由花溪区人大、政府、财政承诺还本付息的57763万元，其中2005年1月26日以后的贷款额40013万元。
花溪区建设局以花溪区城市片区路面改造及市政设施恢复重建改造工程项目申请国开行贷款，而经审计发现，在此过程中花溪区建设局弄虚作假将其中6条以前年度立项、部分甚至已经结算的道路列入，套取国开行贷款。
此外，花溪区还存在用融资平台公司借贷资金上缴国有资本经营收益、营业税、契税等虚增财政收入等方面问题。“这只是贵阳地方政府性债务问题的冰山一角。”上述贵阳审计局人士表示，随着房价的持续下跌，以土地及相关租费为主的政府性基金收益的大幅减少，预计更多的问题将会浮出水面。届时政府财政或将无力承担相关债务的还本付息，资金链的安全岌岌可危。