“东亚印象台湖二期住宅原定价格为2.6万元/平方米精装修，最终内部决定调至2.2万元/平方米起，均价2.4万元/平方米。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏对经济观察报表示，每平方米超过两千元的开盘价格下调，源于对下半年自住房和大量房源扎堆推盘后北京楼市的担忧，现在低价快跑争夺客户，“可以理解成对市场的让步”。
房企，对房价的高预期，正在回调。3月18日，国家统计局公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，2月房价环比上涨的城市个数比1月份减少5个。环比涨幅回落的城市有40个，比1月份增加15个。其中北京、上海、广州、深圳环比涨幅持续下降，由去年9月份的1.2%、1.6%、1.4%、1.4%一路降至如今的0.3%、0.4、0.5%、0.3%。
一线城市的房价，似乎离告别执拗上涨的日子，已经不太远了。
降的是预期
3月19日，石家庄，婚礼现场。“听说北京万科每平方米降了3000元？”见到北京的同学入座，同来参加婚礼的张世豪立马凑上前去，“你说石家庄会怎么样？”
张世豪口中的降价举动，源于三天之前位于北京南六环大兴天宫院区域的住总万科橙开盘。该项目首期开盘推出8号和11号楼，主推户型76平方米二居、93平方米三居，毛坯房销售均价2.1万元/平方米，接近区域云立方等楼盘价格。333套房源最终吸引1140组购房人现场选房。此前，来自销售口中项目拟定售价为精装修2.6万元/平方米。
3月18日，媒体热议万科降价，理由是，如今售价比宣传足足低了5000元/平方米。哪怕刨除精装修费用，售价也比预期降低3000元/平方米。同一天，万科书面回复经济观察报称，项目开盘销售均价为21680元/平方米，严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。
降价一事，孰真孰假？一位北京万科内部人士讲述事情原委。他表示，项目之前摸底价格是精装修2.5万元/平方米，在报给客户时肯定会更高一些，这样最后真实价格才能让客户更舒服。但在向住建委申请时却未通过，最后批准的是以2.1万元/平方米的毛坯房配置入市。另外，拿到预售证万科便快速开盘，做好孩子，因为蓄客时间过长，一些购买意向很强的客户会放弃购买。同时，自住型商品房也确实对客户起到分流作用。
他也提醒，万科的这个项目实际根本不愁卖。政府对预售价格的审批，实际一直没有放松，批出的价格往往让企业没有还手之力。如果政府提供的价格企业不同意拖着，也不符合万科的企业要求。
比起万科对低价的无奈，东亚地产则是主动调整。东亚印象台湖住宅产品一期在2012年11月底推出，售价为毛坯产品1.6万元/平方米，而即将在今年4月份推出的是项目住宅产品二期，原定推售价格为2.6万元/平方米搭配精装修，最终内部决策调低至2.4万元/平方米。“自住房的作用下，刚需项目客户看房量平均减少20%左右。”贾玉鹏说，售价下调，首先是客户在减少，低价吸引客户。其二，政府对价格的控制比较严格。另外，企业对价格的预期也在适当降低。这个价格比周边润枫领尚等楼盘低出不少，调价后无疑在竞争中更具性价比。
银行信贷的收紧，也让购房者的置业兴趣，再度减少。CRIC研究机构调研显示，在监测的22个城市中，首套房贷款优惠利率几乎绝迹，其中，10个城市上浮5-15个百分点，仅32%的城市维持基准利率。原本维持基准利率的城市，沈阳、重庆、苏州、成都、南京等已从基准利率上浮至基准的1.05-1.1倍。
中原地产首席分析师张大伟算了这样一笔账，如以贷款100万的方式计算，在8.5折的情况下，30年月供为5720元/月，30年总利息为105.9万。而在1.05倍的情况下，月供高达6571元/月，利息136.55万。“购房者支出成本上涨20%以上，也就等于房价变相涨了20%。”
购房者，正越来越多地转向观望。来自中原地产研究部的数据显示，3月上半月，北京新建住宅合计签约套数为3346套，同比下滑比去年同期下降44.7%，比2014年1月上半月下降9%（2014年2月份有春节因素）。同时，供需结构也出现变化，2013年北京2万元/平方米的刚需项目供需比基本是1:4，但目前已降低至1:2。
房企甚至把吸引客户的算盘打到贷款上。广州，保利地产旗下的西海岸、塞纳维拉和公园九里三个项目专门推出了1成首付优惠活动。活动规定，首次置业者首付1成，剩余部分可分4个月付清。而对二次置业的，则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。
怕的是扎推
更多的企业，不愿再延续去年不批高价不销售的执拗，悄然变成了发证便销售的乖孩子。来自北京市住建委官方网站的信息是，截至3月20日，北京共有14个项目拿到预售证入市，其中住宅项目11个。除西山艺境、合生滨江帝景两项目价格出现明显上涨外，其余如金融街融汇、万德福家园等项目均以微涨或平价姿态入市。
其中，位于北京市大兴区的金融街融汇，以均价2.1万-2.3万元/平方米一次性推出6栋楼共千套房源，房价比上期捆绑车位后的价格涨幅仅有5%，房源量却创下当月之最。而按照销售员的说辞，项目原计划将剩余6栋楼分批出售。对此，该项目负责人回应记者的答复则是对“房价微涨”、“一次清盘为企业策略”。
“实际不少企业在提高开发速度，立争上半年开盘，抢夺客户。”贾玉鹏表示，东亚新华原定在下半年开盘的项目，都准备挪到4月份开盘。这批项目，包括印象台湖，东亚华欣湾、东亚朗悦居、东亚首航国际，分别位于北京的通州、怀柔、房山、顺义，价格也都比周边项目略低。
房企担心的是下半年市场的下行危机。
贾玉鹏的担忧是，北京推出的5万套自住房下半年将会大量入市，同时去年高价拍出的地块也将纷纷推售，下半年将会是激烈竞争的阶段，不排除一些资金紧张的房企降价快跑。相比而言，上半年从目前来看开盘项目不多，同时没有新政出台，政策环境好，适合快速跑量。
经济观察报根据北京市土地整理储备中心数据整理得出，2013年下半年北京土地市场共成交宅地39块，建筑总面积达到742万平方米（含自住型商品房面积），其中仅11月份便成交271万平方米，其中房山区有116万平方米之多。如按照拿地到开盘一年的周期，一套房源80平方米计算，在2014年下半年将有9万套住宅入市。而截至3月16日，年内北京新建住宅仅签约8588套。
野村证券称，2013年中国土地出让金飙升52.4%，首次超过4万亿元。一线城市土地出让面积上升7%，二线城市 3.7%，三四线城市上升23.2%。按价值分别上升159.3%、34.2%和57%。“这将进一步加剧供需失衡状态，中国住宅竣工量、库存已经大大超过有效需求”。
“目前房企面临着政府控价和企业营销策略的双向调整。”亚豪机构市场总监郭毅表示，去年政府控价更多的房企选择拒不推盘，如今房企开始向住建委的控制价格妥协，尽快入市，实际还是对后市的预期变得不再盲目乐观。同时，旗下以刚需楼盘为主的房企，以价格微涨，甚至平价推盘姿态入市的趋势将更为明显。
但她也指出，房企抢跑上半年呈现的预期之变，并不代表北京房价短期会出现整体下降。“目前来看，北京整体需求仍然表现旺盛，这从住总万科橙贴近区域水平的定价，招来1：3的房源、客户比就能看出端倪。”
“所有人都问我是不是房地产要崩盘了，我个人认为中国房地产市场，起码二三十年不会出现崩盘。”华远地产董事长任志强在日前由中房研协举办的一次发布会上表示，房企也并未感觉到冷，如果要和2012年相比，今年还是巨大的涨幅，今年北京房价仍将上涨。
但中房研协则在当天发布的报告中提醒，一些城市房价上涨过快，部分三四线城市存量房消化压力大。过去多年量价快速增长后，部分需求提前释放，房地产市场风险仍存。
房企，对房价的高预期，正在回调。3月18日，国家统计局公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，2月房价环比上涨的城市个数比1月份减少5个。环比涨幅回落的城市有40个，比1月份增加15个。其中北京、上海、广州、深圳环比涨幅持续下降，由去年9月份的1.2%、1.6%、1.4%、1.4%一路降至如今的0.3%、0.4、0.5%、0.3%。
一线城市的房价，似乎离告别执拗上涨的日子，已经不太远了。
降的是预期
3月19日，石家庄，婚礼现场。“听说北京万科每平方米降了3000元？”见到北京的同学入座，同来参加婚礼的张世豪立马凑上前去，“你说石家庄会怎么样？”
张世豪口中的降价举动，源于三天之前位于北京南六环大兴天宫院区域的住总万科橙开盘。该项目首期开盘推出8号和11号楼，主推户型76平方米二居、93平方米三居，毛坯房销售均价2.1万元/平方米，接近区域云立方等楼盘价格。333套房源最终吸引1140组购房人现场选房。此前，来自销售口中项目拟定售价为精装修2.6万元/平方米。
3月18日，媒体热议万科降价，理由是，如今售价比宣传足足低了5000元/平方米。哪怕刨除精装修费用，售价也比预期降低3000元/平方米。同一天，万科书面回复经济观察报称，项目开盘销售均价为21680元/平方米，严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。
降价一事，孰真孰假？一位北京万科内部人士讲述事情原委。他表示，项目之前摸底价格是精装修2.5万元/平方米，在报给客户时肯定会更高一些，这样最后真实价格才能让客户更舒服。但在向住建委申请时却未通过，最后批准的是以2.1万元/平方米的毛坯房配置入市。另外，拿到预售证万科便快速开盘，做好孩子，因为蓄客时间过长，一些购买意向很强的客户会放弃购买。同时，自住型商品房也确实对客户起到分流作用。
他也提醒，万科的这个项目实际根本不愁卖。政府对预售价格的审批，实际一直没有放松，批出的价格往往让企业没有还手之力。如果政府提供的价格企业不同意拖着，也不符合万科的企业要求。
比起万科对低价的无奈，东亚地产则是主动调整。东亚印象台湖住宅产品一期在2012年11月底推出，售价为毛坯产品1.6万元/平方米，而即将在今年4月份推出的是项目住宅产品二期，原定推售价格为2.6万元/平方米搭配精装修，最终内部决策调低至2.4万元/平方米。“自住房的作用下，刚需项目客户看房量平均减少20%左右。”贾玉鹏说，售价下调，首先是客户在减少，低价吸引客户。其二，政府对价格的控制比较严格。另外，企业对价格的预期也在适当降低。这个价格比周边润枫领尚等楼盘低出不少，调价后无疑在竞争中更具性价比。
银行信贷的收紧，也让购房者的置业兴趣，再度减少。CRIC研究机构调研显示，在监测的22个城市中，首套房贷款优惠利率几乎绝迹，其中，10个城市上浮5-15个百分点，仅32%的城市维持基准利率。原本维持基准利率的城市，沈阳、重庆、苏州、成都、南京等已从基准利率上浮至基准的1.05-1.1倍。
中原地产首席分析师张大伟算了这样一笔账，如以贷款100万的方式计算，在8.5折的情况下，30年月供为5720元/月，30年总利息为105.9万。而在1.05倍的情况下，月供高达6571元/月，利息136.55万。“购房者支出成本上涨20%以上，也就等于房价变相涨了20%。”
购房者，正越来越多地转向观望。来自中原地产研究部的数据显示，3月上半月，北京新建住宅合计签约套数为3346套，同比下滑比去年同期下降44.7%，比2014年1月上半月下降9%（2014年2月份有春节因素）。同时，供需结构也出现变化，2013年北京2万元/平方米的刚需项目供需比基本是1:4，但目前已降低至1:2。
房企甚至把吸引客户的算盘打到贷款上。广州，保利地产旗下的西海岸、塞纳维拉和公园九里三个项目专门推出了1成首付优惠活动。活动规定，首次置业者首付1成，剩余部分可分4个月付清。而对二次置业的，则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。
怕的是扎推
更多的企业，不愿再延续去年不批高价不销售的执拗，悄然变成了发证便销售的乖孩子。来自北京市住建委官方网站的信息是，截至3月20日，北京共有14个项目拿到预售证入市，其中住宅项目11个。除西山艺境、合生滨江帝景两项目价格出现明显上涨外，其余如金融街融汇、万德福家园等项目均以微涨或平价姿态入市。
其中，位于北京市大兴区的金融街融汇，以均价2.1万-2.3万元/平方米一次性推出6栋楼共千套房源，房价比上期捆绑车位后的价格涨幅仅有5%，房源量却创下当月之最。而按照销售员的说辞，项目原计划将剩余6栋楼分批出售。对此，该项目负责人回应记者的答复则是对“房价微涨”、“一次清盘为企业策略”。
“实际不少企业在提高开发速度，立争上半年开盘，抢夺客户。”贾玉鹏表示，东亚新华原定在下半年开盘的项目，都准备挪到4月份开盘。这批项目，包括印象台湖，东亚华欣湾、东亚朗悦居、东亚首航国际，分别位于北京的通州、怀柔、房山、顺义，价格也都比周边项目略低。
房企担心的是下半年市场的下行危机。
贾玉鹏的担忧是，北京推出的5万套自住房下半年将会大量入市，同时去年高价拍出的地块也将纷纷推售，下半年将会是激烈竞争的阶段，不排除一些资金紧张的房企降价快跑。相比而言，上半年从目前来看开盘项目不多，同时没有新政出台，政策环境好，适合快速跑量。
经济观察报根据北京市土地整理储备中心数据整理得出，2013年下半年北京土地市场共成交宅地39块，建筑总面积达到742万平方米（含自住型商品房面积），其中仅11月份便成交271万平方米，其中房山区有116万平方米之多。如按照拿地到开盘一年的周期，一套房源80平方米计算，在2014年下半年将有9万套住宅入市。而截至3月16日，年内北京新建住宅仅签约8588套。
野村证券称，2013年中国土地出让金飙升52.4%，首次超过4万亿元。一线城市土地出让面积上升7%，二线城市 3.7%，三四线城市上升23.2%。按价值分别上升159.3%、34.2%和57%。“这将进一步加剧供需失衡状态，中国住宅竣工量、库存已经大大超过有效需求”。
“目前房企面临着政府控价和企业营销策略的双向调整。”亚豪机构市场总监郭毅表示，去年政府控价更多的房企选择拒不推盘，如今房企开始向住建委的控制价格妥协，尽快入市，实际还是对后市的预期变得不再盲目乐观。同时，旗下以刚需楼盘为主的房企，以价格微涨，甚至平价推盘姿态入市的趋势将更为明显。
但她也指出，房企抢跑上半年呈现的预期之变，并不代表北京房价短期会出现整体下降。“目前来看，北京整体需求仍然表现旺盛，这从住总万科橙贴近区域水平的定价，招来1：3的房源、客户比就能看出端倪。”
“所有人都问我是不是房地产要崩盘了，我个人认为中国房地产市场，起码二三十年不会出现崩盘。”华远地产董事长任志强在日前由中房研协举办的一次发布会上表示，房企也并未感觉到冷，如果要和2012年相比，今年还是巨大的涨幅，今年北京房价仍将上涨。
但中房研协则在当天发布的报告中提醒，一些城市房价上涨过快，部分三四线城市存量房消化压力大。过去多年量价快速增长后，部分需求提前释放，房地产市场风险仍存。
