北京新增110万平米貌似不惧电商

　　尽管电商冲击波一浪猛于一浪，一线城市对商业地产的热爱依然执着。至2015年，全国新增商业购物中心数量将突破400家，传统业态仍在顽强的反击

　　文|特约记者 罗碧

　　受国家宏观调控政策和社会零售品总额快速增长的刺激，过去五年来，体量成倍增长的商业地产，在来势汹汹的电商冲击波前，不得不开始考虑调整延续多年的野蛮生长节奏。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部简可在其最近一份关于一线城市商业地产市场的报告中分析，内地开发商在过去的三到四年中大力投资零售物业市场—包括单体经营项目或城市综合体内较大规模的零售项目。但“当许多类似项目开始入市后，他们逐渐发现日益激烈的竞争使其难以找到能够承受适当租金的租户。而零售市场销售额增速下降、零售商扩张意愿减弱，以及来自网上零售平台的竞争都为实体零售带来冲击。”

　　上述报告显示，北京、上海、广州和深圳四地今年将累计推出286万平方米商业地产，其中，北京和深圳的中高端商业总存量将分别增长12%和13%。

　　具体来看，四地新增供应量分别是：北京110万平方米、上海100万平方米、广州48.8万平方米、深圳28万平方米。

　　电商份额不断攀升

　　“电商对商业地产的冲击已成为目前圈内人聚会时谈论的重要话题，结论是相信王健林和马云的赌注，到2020年，电商在社会总零售额中的占比或将达五成。”前深圳绿景集团副总裁、深圳年年丰资产管理公司副董事长张梧峰在接受《投资时报》记者采访时表示。

　　2012年年底，万达集团董事长王健林和阿里巴巴董事会主席马云打趣对赌1个亿，双方约定2020年，如果电商在中国零售市场份额占50%，王健林将给马云1个亿。

　　据公开资料显示，靠商业地产起家的万达截至2013年年底已在全国开业85座万达广场。2014年万达广场将新增24座，持有面积达2203万平方米。

　　对于国内最大的商业物业持有企业，万达对电商带来的冲击感受深刻并迅速做出反映。此前消息显示，王健林在对赌后不久即招兵买马做研究，抛出自建万达电商平台的计划。

　　但在线上平台万汇网尚未带来收益的情况下，传统零售商业在电商的冲击下下滑幅度增大。即便万达广场带来了强大的人流支撑，万达百货去年的经营数据仍然未能达到预期。

　　万达集团在2013工作总结会上披露，万达百货2013年只完成了调整后计划的91%，净利润增亏7%，这也是万达百货第一次未完成利润计划。

　　根据仲量联行的研究报告显示，截至2012年年底，北京和上海分别仅有两至三家零售商场实现销售增长，绝大部分销售额增长率下降。

　　与这一下滑数据相对应的是近几年网络零售市场规模的急剧攀升。统计数据显示，2011年，网络零售市场规模占当年社会消费品零售总额的4.4%，2012年该数据攀升至6.3%，2013年占比则达7.7%。而来自摩根士丹利的模型则显示，过去十年间从无到有，中国电子商务销售额近五年的年均增长率竟能达到90%。

　　体验业态增多致租金减少

　　在电商侵蚀零售总额的大趋势下，传统零售地产不得不调整原有零售业务所占比例，而计划建设中的商业地产则一开始就改变了招商重心。

　　一直主打写字楼产品的从深圳发家的卓越置业集团，近年也开始在其商业综合体中配建购物中心和酒店等产品。对于购物中心，卓越集团执行总裁张远在接受《投资时报》记者采访时多次提出，“满城尽是综合体，繁荣背后有风险”的警示。

　　尤其对综合体中的商业物业形态，张远认为，因产品趋同、人才匮乏，加上商业物业涉及商业资源和品牌招商，运营难度大过其他产品形态，因此在规划和选址商业物业时需要更加谨慎。

　　对于已建立的购物中心，张远认为，“应该增加一些无法被电商替代的，比如将餐饮、儿童活动中心、电影院等体验业态放进来。”

　　与张远相似，张梧峰同样认为，要与电商抗衡，就需要发掘实体店独特的价值，“更多地将购物中心作为品牌展示的场所，吃喝玩乐、聚会这些体验型的功能要增强。”

　　其实，商业地产标杆万达早已开始转型。在万达2013年上半年的工作会议上，王健林表示，2014年开设的万达广场(不含万达百货)将全面取消服饰业态，力争不招零售业态。今年年初，王健林对外称，体验业态在万达广场中的占比3年内要达到60%。

　　“电商对商业物业的冲击主要体现在商品零售业上，尤其是大众化、平民化的商品。但对于高端的产品，购物中心还是存在优势。”华德顾问公司总裁黄柏林在接受《投资时报》记者采访时表示。

　　此外，黄柏林同样提醒，餐饮、康体娱乐等服务业电商替代不了，是未来购物中心转型的方向。

　　“但服务和体验式的业态，经营难度相对更大。”黄柏林认为，体验式业态更考验开发商的能力，“需要做出差异化，给消费者优越的体验，才能依靠增加客流量来弥补体验式业态较低的收益。”

　　黄柏林同时表示，体验式业态在购物中心中比例提升，对于持有物业的开发商来说，压力会增大。

　　“一般来讲，零售业的毛利润能达到20%甚至更多，但服务业的毛利远达不到这一比例。同时，服务业所需设备多，租赁周期相对长，也会要求降租金。”

　　黄柏林称，根据他们最近的一份研究报告显示，在相同的地段，零售业的租金平均高于体验式业态租金2倍。

　　“这对于持有较多商业物业在手的开发商而言，会带来压力。所以房地产商也在寻找其他更多样化的生存路径。比如万达，向文化旅游产业转型，偏向华侨城的路数，建文化旅游园、文化产业园、人文景观园区等。”

　　持有倾向销售变现

　　在国家宏观调控的背景下，大量不具备购物中心开发经验和实力的开发商涌入，导致供应量快速上升，这也是致使企业经营数据下降的主要原因，“商业项目供大于求的问题在某些次级市场(尤其是中心区域)尤为明显”。

　　根据第一太平戴维斯的报告显示，截至2013年年底，一线城市中，上海核心商圈购物中心空置率环比上升1.0个百分点至4.1%。

　　报告显示，今年，四个一线城市将累计推出286万平方米商业地产，其中，北京和深圳中高端商业总存量将因此分别增长12%和13%。

　　中国购物中心产业资讯中心的一份报告显示供大于求的情况还将持续。报告显示，2015年，全国新增商业购物中心数量将突破400家，到2025年还会有7000家购物中心建成开业。

　　“核心地段的商业中心总会有生存的空间，但某些区位偏僻的购物中心可能会存在困难。”张远称。

　　在黄柏林看来，体验式业态在购物中心占比扩大，会导致物业持有者利润减少，且会占据企业现金流，因此销售购物中心变现情况将增多。

　　出售情况增多也促使并购更为频繁。公开资料显示，新加坡商业物业开发商凯德置业从2013年开始加快了国内商业地产的收购。去年7月15日，凯德集团旗下子公司凯德商用以17.6亿元收购位于北京市的首地大峡谷购物中心。此前的6月18日，凯德以19亿元收购上海广川置业有限公司70%股权，拟用于打造综合体项目。

　　“电商的出现和供应量的增多，也是购物中心新一轮调整的时机。现在鲜有开发商做单个购物中心，一般是建商业综合体其中配购物中心这种产品形态。”

　　黄柏林介绍称，从融资来看，在商业综合体中，较购物中心而言，酒店和写字楼产品属于更优质的资产。

　　此外，他认为，目前部分开发商尝试的社区商业，也是未来商业发展的方向，“在有一定数量的居民的社区，建一些较大体量的购物中心，为这些社区居民提供更符合其需求的服务，也是一种方向。”