[ “由于空置商铺多位于传统百货公司首层，因此淮海路出现的商铺空置率上升现象可以放置在一个全球性的趋势下进行理解：传统的百货公司正在衰落，新兴购物中心取而代之。”
    上海最成功的商业街之一淮海中路两侧，十多家商铺空空如也，戏剧性的这一幕，加剧着人们对零售业及商业地产前景的担忧。
    《第一财经日报》记者实地统计，淮海中路两侧至少有16家商铺目前处于关闭状态。DTZ戴德梁行提供的数据则显示，整个淮海路商圈零售物业目前的出租率为91.38%。
    不过，也有业内人士相信，情况并没有看上去那么糟，虽然商铺空置制造出某种萧条的景象，但这仍属于租户淘汰的正常商业现象，至少不足以说明零售业在中国前景暗淡。
    真正值得关注的是，商铺空置背后所反映出的整个零售行业面临的巨大变局。
    “由于空置商铺多位于传统百货公司首层，因此淮海路出现的商铺空置率上升现象可以放置在一个全球性的趋势下进行理解：传统的百货公司正在衰落，新兴购物中心取而代之。”高纬环球零售商租户代表部中国董事古莎若（Sara Gougarty）对《第一财经日报》记者表示。
    本土零售商生存空间受挤压
    繁华依旧的淮海路两侧出现十多家商铺空置，多少让人感到惊讶。
    空置的店面较为集中在思南路至重庆路高架一段，这里距离地铁站有10分钟路程，缺少地铁人流的导入，人气不济意味着经营业绩疲弱。
    与此形成对比的是，淮海路商圈租金水平持续的上涨，这成为原本入驻的零售商选择撤出的直接原因。
    “过去三年，淮海路商圈的租金增长稳定，到2013年四季度，首层平均租金达到每天每平方米54.8元。随着商场不断升级，高档品牌入驻，淮海路商圈的租金水平还有上涨的空间。”戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie告诉《第一财经日报》记者。
    处于空置状态的商铺以及撤出的品牌包括：位于淮海中路366号的乔丹体育、位于淮海中路614号的上海名牌羽绒服专卖店、位于淮海中路652号的佰草集、位于淮海中路652号的Shanghai Vive，以及位于淮海中路786号的全聚德——它们的共同特点是，均为本地品牌。
    “一般来说，租金占商铺营业收入的20%~30%是零售品牌可以承受的。”Shaun Brodie表示。据临近商铺的营业员介绍，已经停业的上海名牌羽绒服专卖店大约100平方米，年租金在250万元左右，约68元/平方米·天，高昂的租金难以为疲弱的销售额所覆盖。
    这凸显出，在国内消费增长放缓以及电子商务带来冲击的背景下，本土品牌过去所依赖的通过粗放扩张获得规模增长的模式正在失效，一种更加精耕细作的选址策略变得格外重要。
    “上海正在成为世界级的购物目的地，租金表现出持续上涨的趋势，特别是在黄金地段，国际品牌争相入驻，通过开设旗舰店建立形象，这给本土零售商带来巨大的竞争压力。”古莎若说。
    传统百货公司的衰落
    空置的商铺多数位于业态陈旧的传统百货公司，成为此轮淮海路“退铺潮”所表现出的另一个显著特征。
    包括iapm以及K11这样的新落成或是翻新后的购物中心的出现，给传统百货公司带来空前挑战，这一点从该区域的商铺租金水平所呈现出的分化趋势便可以看出。
    “零售品牌更倾向入驻淮海路上新落成的大型购物中心，新落成购物中心的租金水平可以达到每天每平方米60元，并且还在增长，但沿街的百货公司商铺则面临租金轻微下跌的压力，特别是思南路至重庆路高架一段。”古莎若表示。
    “零售品牌选址的时候除了考虑地段的因素，还会考虑周边人流量、入口的通达性、店铺空间布局等。”Shaun Brodie说。位于淮海路的新落成购物中心在这些方面显然更具优势。
    古莎若表示，不同品牌遵循不同的选址策略。奢侈品牌、快消品牌、餐饮品牌等在选址时各有侧重，简单而言，人流量以及店铺的能见度当然是零售商最看重的一点，此外，交通的便利性以及通达性也受到重视——是否接近地铁入口为零售品牌所重视，这关系到店铺的销售潜力。
    莱坊的一份报告则指出，如今零售环境须通过多种创新方式来吸引和满足顾客，以引发其情感共鸣。即兴销售、艺术和文化特色以及展示空间都会给顾客带来兴趣和惊喜，从而避免单调乏味并能招来回头客。一些表现出色的购物中心显然更迎合这种趋势。
    “未来市场两极分化的格局或更将凸显，地标性项目号召力愈强，将为新商圈的非标志性项目带来极大压力。”第一太平戴维斯市场研究部简可认为。
    供应激增下的残酷竞争
    淮海路商铺的空置还带来另一个引人关注的问题：上海零售市场是否面临供应过剩？
    根据第一太平戴维斯的预测，2014年上海零售市场将出现约100万平方米新增供应。2015及2016年仍将持续迎来大量供应，新增年供应量均在100万平方米左右。
    “上海今年将迎来大量零售物业新增供应，但由于这些新增供应分布零星，所以实际情况并没有数据显示的那么吓人。”Shaun Brodie认为。
    不过在持续大量供应的情况下，市场竞争日趋激烈在所难免。
    一方面供应激增，另一方面经济增长放缓、政府严控奢侈消费，给高端品牌销售带来压力，而面向中端及大众品类市场的商场，则面临同质化及品牌扩张趋向谨慎的招商压力。
    “在核心商圈，市场竞争一如既往地充满火药味，但随着更多非核心商圈购物中心的建成，上海零售市场竞争正在由以往零售品牌之间为争夺好的商铺位置演变为购物中心业主之间争夺优质零售品牌。”古莎若说。
    事实上，淮海路十多家商铺空置的现实，无论给零售品牌还是商业地产开发商都带来反思：在零售业发生变革之际，需要找到更有效的生存策略。