周雪松

　　今年岁末楼市淡季不淡,部分楼盘供不应求,甚至出现上千人排队争夺房源的现象。 12月14日,北京亦庄金茂悦一期正式开盘发售,共推出184套房源,当天上午前来选房的人数超过2000人。这种情况并非个案,近期推出的泰禾一号街区、京投西华府等楼盘情况也非常相似,有的购房者不得不托关系买房。

　　俗话说,无事不登三宝殿。据亦庄金茂悦相关负责人介绍,自8月31日该项目售楼处启幕以来,截至11月末,短短三个月时间,累计到访客户已超过2万人。从上述数据不难看出,楼市需求仍然很强烈。

　　在楼市有“金九银十”的说法,也就是说,九、十月份是楼市的传统旺季。按照以往的经验,到了岁末年初,楼市属于淡季。而今年年底的情况却不大一样,楼市依然炙手可热,买房过年成为许多购房者的头等大事。

　　不但在亦庄金茂悦项目如此,在泰禾一号街区、京投西华府等热销楼盘也是如此,很多购房者都想赶在年底前买房。据说,近期泰禾一号街区将推出七百多套房源,而排队买房的客户已经排到2000多号。在京投西华府,情况也非常相似,客户排队达到3000多号。尽管房价节节攀升,创下历史新高,但前些年排队抢房、一房难求的现象在今年岁末再度出现,使得这个冬天楼市不同寻常。

　　今年是政策执行最严厉的一年,年初“京十九条”、年底信贷收紧政策均给供需双方带来一定程度的影响,然而,这并未影响到2013年新房市场交易。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,截至12月14日,2013年北京新建商品住宅网签113387套,其中纯商品住宅 (不含保障房)网签80392套,全年新房交易量有望突破12万套,与2012年持平,维持2010年新一轮调控以来的高位。

　　从价格上来看,全市各环线房价迎来普涨,纯商品住房均价创历史新高。通过分析不难发现,近期热销楼盘有一个明显的特征,即单价在15000—17000元之间的刚需盘,以及单价在35000元左右的改善型住宅,形成了两个主力成交阵营。前者如位于密云的上河湾家园和位于通州的珠江东都国际;后者如位于亦庄的金茂悦,以及位于门头沟的西山艺境。

　　刚需盘热销并不稀奇,而对于改善型楼盘,则主要是由于供量稀缺所致。尤其是未来高端住宅和保障型住房逐渐呈现 “二八开”的现象,位于中间层的改善型住宅,就更加凸显出其稀缺价值。在此背景之下,大量的改善型家庭,由于担心后期买不到合适的房,或购房成本增加,纷纷选择当下出手。

　　从整个市场来看,成交活跃与供应的持续缩水也密切相关。据了解,今年年初北京市可售商品住宅即下降到8万套,并持续下滑,自5月回落到年内低点60674套起,一直在6万到6.5万套之间徘徊。截至10月,库存终于跌破6万套。就本月而言,12月首周,北京新增期房项目仅1个,供应住宅量314套,环比上周下降61%。

　　需要强调的是,高价地块的入市对楼市成交量上升和房价的上涨可以说起到了不可忽视的推动作用。细心的人们注意到,当前楼市供应没有明显改善,购房需求却在持续增加,而高价地块入市尤其是地王的出现,加大了未来房价上行的预期,从而促使不少购房人纷纷提前了买房计划。这正是这个岁末楼市成交活跃的主要原因之一。

　　高价地块尤其是地王对楼市的影响一方面体现在影响购房者心理预期,推动成交增长;另一方面则通过价格倒挂传导,拉动房价上涨。以11月4日北京住总和首开联合体拿下的亦庄河西区地块为例,成交金额12.2亿元,扣除保障房面积,实际楼面地价高达58195元/平方米,远远超过周边房价。

　　回顾近年来的楼市表现很容易发现,随着高价地块尤其是地王的不断出现,房价地价倒挂一直存在。这种面粉贵过面包的现象机会与风险并存,虽然有人把它看作是房价即将上涨的信号,因而适时出手买房,但是也要看到,非理性的地王背后必然隐藏着巨大的挑战。对于拿到地王的开发商来说,这种挑战更大,面临的风险也更大。